Metropole

Deutschlands wertvollste Stadt

Immobilien-Studie: Entwickler konzentrieren Investitionen in Berlin in Wohnungsbau

Auch wenn aus der größten Baugrube mitten in Berlin am Leipziger Platz in den kommenden Jahren ein Shoppingcenter wachsen soll, sind die Zeiten vorbei, in denen vor allem der Bau immer neuer gigantischer Einkaufszentren dafür sorgte, dass sich die Baukräne in der Stadt drehen. Die Schwergewichte in der deutschen Baubranche haben ihre Projektentwicklungen in Berlin nunmehr auf ein verändertes neues Marktumfeld eingestellt: Statt Hotels und Shoppingmalls wie in den vergangenen Jahren investieren sie nun vor allem in den Bau von Wohnungen. Das geht aus einer aktuellen Marktstudie hervor, die das Analysehaus BulwienGesa am Mittwoch in Berlin vorgestellt hat.

„Die starke Nachfrage nach Wohnungen in der Metropolregion Berlin-Potsdam wirkt sich deutlich auf den Projektentwicklermarkt aus, der ein neues Rekordjahr verbucht“, so Andreas Schulten, Vorstandsmitglied der BulwienGesa AG. Mit 6,2 Millionen Quadratmetern und damit einer Steigerung von 12,5 Prozent zum Vorjahr verzeichnet das Projektentwicklungsvolumen im Betrachtungszeitraum 2009 bis 2016 erneut ein deutliches Plus. Gleichzeitig steigt die Anzahl der Projekte in der Metropolregion signifikant von 675 auf 842 Vorhaben.

Der monetäre Wert aller Projektentwicklungen 2009 bis 2016 liegt mit 18,3 Milliarden Euro (+2,3 Milliarden Euro) erneut über dem Vorjahresniveau. „Diese Summe würde ausreichen, um eine mittelgroße deutsche Stadt wie etwa Augsburg zu errichten“, so Schulten. Der Analyst hat auch zusammengerechnet, wie hoch der Wert aller Gebäude in Berlin ist und kommt auf die stolze Summe von 239 Milliarden Euro. Berlins ewige Konkurrenten unter den deutschen Metropolen, München und Hamburg, bringen es auf 233 beziehungsweise 220 Milliarden Euro, hat BulwienGesa errechnet.

3,5 Millionen Quadratmeter mehr

Getragen wird das Wachstum vom Segment Wohnimmobilien. Mit 3,5 Millionen Quadratmetern und 56,5 Prozent hat es den größten Anteil am Gesamtentwicklungsvolumen in der Metropolregion. Wohnimmobilien stellen sowohl bei den jüngst realisierten (51 Prozent) als auch bei den in Bau befindlichen (66 Prozent) und geplanten (47 Prozent) Projekten den höchsten Anteil. Hingegen sind das Volumen sowie die Anteile der übrigen Segmente rückläufig: Während das Flächenvolumen auf dem Büroentwicklungsmarkt um 12.000 Quadratmeter auf eine Million Quadratmeter nur leicht abnahm, ging das Flächenvolumen im Segment Hotel um 115.000 Quadratmeter auf 700.000 Quadratmeter, im Segment Einzelhandel sogar um 132.000 Quadratmeter auf 618.000 Quadratmeter stärker zurück.

Die Studie „Die Immobilienmärkte in der Metropolregion Berlin/Potsdam 2012“, erstellt im Auftrag der Berliner Niederlassung des Baukonzerns Hochtief und der Niederlassung Nord der TLG Immobilien, erfasst professionelle Projektentwickler mit Projekten ab 1000 Quadratmeter Nutz- beziehungsweise Wohnfläche. Viele kleinere Wohnungsbauprojekte, der typische Berliner „Lückenschluss“, sind damit oftmals noch gar nicht erfasst. Das Projektvolumen im Wohnsegment hat dennoch erneut deutlich zugelegt. Mit einem Plus von mehr als einer Million Quadratmetern auf 3,5 Millionen Quadratmeter fällt das Wachstum noch dynamischer aus als im Vorjahr. „Für Projektentwickler bietet der Wohnungsmarkt der Metropolregion derzeit große Chancen: Auffällig ist, dass sämtliche Top-Ten-Projektentwickler signifikante Wohnanteile im Portfolio aufweisen“, so Carsten Sellschopf, Leiter von Hochtief Berlin-Brandenburg. „Gleichzeitig hält die Nachfrage bei institutionellen und privaten Investoren nach wertstabilen Wohnimmobilien weiter an“, begründet er, warum auch Hochtief derzeit vor allem Wohnungen errichtet.

„Wir erkennen ganz deutlich einen Trend zur Reurbanisierung“, kommentiert Analyst Schulten die Entwicklung. Die Gefahr einer Immobilienblase am Wohnungsmarkt sei dagegen nicht in Sicht. Auch angesichts des weiteren Bevölkerungswachstums in der Stadt könnten noch deutlich mehr Wohnungen gebaut werden. „Auch diesen Monat wird Berlin wieder um rund 2500 Einwohner wachsen“, so Schulten. Angesichts dieser Zahlen sei auch der Wohnflächenzuwachs von 3,5 Millionen Quadratmeter eher wenig. Noch vor zehn Jahren sei die Angst vor dem Schrumpfen der Städte das beherrschende Thema gewesen. „Wer damals behauptet hätte, dass Projektentwickler wieder in den Wohnungsbau investieren sollen, hätte als Fantast gegolten“, so Schulten.

Als Folge der geringen Bautätigkeit bei gleichzeitig anhaltendem Bevölkerungs- und Haushaltswachstum stiegen die Mieten in Berlin und Potsdam seit 2005 kontinuierlich. In Berlin lag die Durchschnittsmiete von Neubauwohnungen 2011 bei 9,10 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine Zunahme von etwa zehn Prozent. Die Durchschnittsmiete auf dem Potsdamer Wohnungsmarkt stieg 2011 um fast elf Prozent auf 9,60 Euro.

In beiden Städten ist auch ein Anstieg der Angebotsspitzenmieten zu verzeichnen: In der Bundeshauptstadt steigerte sich das Niveau um fünf Prozent auf 14 Euro je Quadratmeter, in Potsdam legte das Spitzenmietniveau bis Ende 2011 auf zwölf Euro zu. „Wir Projektentwickler würden auch gern den Bedarf an günstigen Wohnungen bedienen“, sagt Hochtief-Leiter Sellschopf mit Hinweis auf die aktuelle Mietendiskussion in der Hauptstadt. Wie berichtet, hat der Berliner Senat sich die Schaffung von 30.000 günstigen Neubauwohnungen bis 2016 auf die Fahnen geschrieben. Die Investitionsbank Berlin-Brandenburg geht jedoch davon aus, dass jährlich mindestens 10.000 neue Wohnungen geschaffen werden müssten, um den Bedarf annähernd zu decken.

Im Niedrigpreis-Segment sei dies „ohne öffentliche Förderung nicht möglich“, ist Sellschopf überzeugt. „Neubaumieten unter neun Euro pro Quadratmeter sind vor allem eine politische Aufgabe.“ Die Bereitschaft, an geeigneten Modellen mitzuwirken, sei bei den Projektentwicklern aber vorhanden.