Immobilien

Schicksalstag für den Potsdamer Platz

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Wenn zu viele Anleger aus dem SEB-Fonds aussteigen, müssen die Daimler-Immobilien verkauft werden

- Rund 350.000 Kleinanleger zittern dem Tag der Wahrheit entgegen: An diesem Montag entscheidet sich, ob der seit rund zwei Jahren eingefrorene offene Immobilienfonds SEB Immoinvest überlebt oder abgewickelt werden muss. Damit fällt aber auch eine Entscheidung über die Zukunft der Daimler-Immobilien am Potsdamer Platz in Berlin, die diesem Fonds gehören. Ein erster Verkaufsversuch war im Dezember infolge unterschiedlicher Preisvorstellungen gescheitert. Investoren waren nicht bereit, an die 1,5 Milliarden Euro für die Berliner Premium-Immobilien zu zahlen. Allerdings durfte das Fondsmanagement die Objekte auch nicht unter Wert veräußern. Wird der Fonds aber jetzt aufgelöst gibt es diese Bindung nicht mehr, und für den Verkauf könnte man sich mehr Zeit nehmen.

Der SEB gelang es zwar, bislang mehr als ein Dutzend Immobilien aus dem Fonds oberhalb der Buchwerte zu verkaufen und damit 1,4 Milliarden Euro an Barmitteln aufzubauen. Dadurch ist jedoch der Anteil des Potsdamer Platzes am Gesamtportfolio auf 23,8 Prozent gestiegen. "Die SEB kann die Anleger nur dann im Immoinvest halten, wenn es ihr gelingt, das Quartier zu verkaufen", sagte seinerzeit ein Makler. Dies wussten allerdings auch die wenigen Interessenten und hatten deshalb nur rund eine Milliarde Euro für das Ensemble aus 19 Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien geboten. Hingegen wollte die SEB das Ende 2007 von Daimler für rund 1,4 Milliarden Euro erworbene Areal zum Buchwert von rund 1,48 Milliarden Euro veräußern, hieß es in Verhandlungskreisen.

"Die Preisvorstellungen der SEB liegen rund 50 Prozent höher als die Offerten der Bieter", sagte ein Manager einer Beratungsgesellschaft, die einen Kaufinteressenten vertrat. Weil Banken wegen der Euro-Krise keine großen Immobilienfinanzierungen stemmen können, waren zuletzt nur noch wenige Staatsfonds und große Altersvorsorgeeinrichtungen aus den USA und Europa überhaupt am Potsdamer Platz interessiert. Zu den Kaufinteressenten wurde im letzten Herbst der norwegische Statens Pensjonsfonds gezählt. Die Interessenten hielten es für besonders riskant, dass die Daimler den Potsdamer Platz verlassen werde.

Der SEB Immoinvest, immerhin ein Schwergewicht unter den deutschen Publikumsfonds, hatte Ende April sein Schicksal in die Hände der Anteilseigner gelegt: Eine gute Woche lang konnten die Anleger Verkaufsorders für ihre Anteile abgeben - Einsendeschluss bei der Depotbank des Fonds ist am Montag um 13.00 Uhr. Danach folgt der Kassensturz. Das Ergebnis soll noch am Montagabend veröffentlicht werden. Die spannende Frage: Hat der Fonds genügend Liquidität angesammelt, um alle Rückgabewünsche befriedigen zu können? Wenn ja, werden die Verkaufsorder umgehend ausgelöst, wie eine SEB-Sprecherin betonte.

Falls die Verkaufsaufträge die verfügbare Liquidität von derzeit schätzungsweise 30 Prozent jedoch übersteigen, wird niemand ausbezahlt - und der Fonds muss endgültig abgewickelt werden. Dann wäre der SEB Immoinvest mit einem Fondsvolumen von 6,3 Milliarden Euro das siebte Opfer der einst als sicheres "Betongold" beworbenen Produkte. Der Fonds hätte dann vermutlich fünf Jahre Zeit, seine Immobilien zu verkaufen und die Anleger entsprechend schrittweise auszuzahlen.

Fondsmanagerin Barbara Knoflach hoffte zuletzt, dass dieses Szenario nicht eintritt. Deshalb appellierte sie an die Anleger: "Die Chance zur Weiterentwicklung des Fonds besteht einzig und allein in Ihrer Entscheidung, von der Möglichkeit, Ihre Anteile zu verkaufen, keinen Gebrauch zu machen." Sollte der Fall eintreten, dass der Immoinvest tatsächlich wieder geöffnet wird, soll er an die Bedingungen des neuen Investmentgesetzes angepasst werden. Das hieße für die Anleger, dass sie ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten müssten und in dieser Zeit maximal 30.000 Euro pro Halbjahr aus dem Fonds herausziehen dürften.

Offene Immobilienfonds galten lange als sichere Investition für Privatanleger, die jederzeit an ihr Geld kommen wollen. Die Branche stürzte in tiefe Probleme, als in der Finanzkrise zu viele Investoren gleichzeitig Anteile zurückgeben wollten. Die Anleger flüchteten in Scharen aus diesen Finanzprodukten.

( dpa,/n.s. )