Berliner Wohnungsunternehmen

GSW wagt den zweiten Versuch für den Börsengang

Wenn GSW-Chef Thomas Zinnöcker und seine Kollegen in den nächsten Tagen in Frankfurt, London und New York auf Werbetour gehen, um Käufer für die Aktie des Berliner Wohnungsunternehmens zu finden, können sie sich viele Worte sparen. Für die meisten der Investoren ist GSW keine Unbekannte mehr.

Vor einem Jahr bekamen sie die Präsentation schließlich schon einmal erklärt. Damals wurde der Börsengang in letzter Minute abgesagt.

Dieses Mal soll es klappen. Bis zum 13. April werden die Aktien zur Zeichnung angeboten. Am 15. April soll der Name GSW dann erstmals auf den Kurszetteln der Börsen in Frankfurt und Berlin stehen. Bis zu 566 Millionen Euro dürften so in die Kasse kommen. Wobei der Großteil davon an die GSW-Eigner Goldman Sachs und Cerberus geht. Das Unternehmen selbst erhält durch eine Kapitalerhöhung nur 115 Millionen Euro. Nach Abzug der Kosten für den Börsengang bleiben rund 100 Millionen Euro übrig.

Den Unterschied zum Vorjahr machte Zinnöcker zum Auftakt der Road-Show deutlich: "Mittlerweile sind wir langfristig zu attraktiven Konditionen finanziert." Die GSW konnte im Februar einen Großteil der Verbindlichkeit langfristig umschulden. Das bringt Planungssicherheit. Zudem steht der Großteil des Erlöses dieses Mal tatsächlich für Wachstum, sprich Wohnungskäufe, bereit und muss nicht für den Schuldendienst aufgewendet werden.

Nun hat der Vorstand bei den anstehenden Gesprächen mehr Zeit für sein liebstes Verkaufsargument: "Der Berliner Wohnungsmarkt ist einer der attraktivsten der Welt", sagte Zinnöcker und zeigte eine Grafik mit den stetig steigenden Mietpreisen. Vermietete die Gesellschaft ihre knapp 50 000 Wohnungen im Jahr 2007 noch für 4,56 Euro pro Quadratmeter, waren es im Vorjahr bereits 4,90 Euro.

Entsprechend werde auch die GSW, die sich anders als Konkurrent Deutsche Wohnen ausschließlich auf Berlin konzentriert, weiter wachsen und nachhaltig Dividende zahlen. Jährlich sollen 65 Prozent des operativen Ergebnisses ausgeschüttet werden. Im Vorjahr lag dieses Ergebnis bei 79 (2009: 57,7) Millionen Euro.

Höherer Preis gefordert

Für Anleger ist auch bei diesem Börsengang entscheidend, ob der Preis stimmt. 19 bis 23 Euro soll eine Aktie kosten, vor einem Jahr waren es 15 bis 18,50 Euro. Die höhere Bewertung wird vor allem mit der insgesamt besseren Stimmung am Wohnungsmarkt begründet. Der Aktienkurs des Konkurrenten Deutsche Wohnen stieg in den vergangenen zwölf Monaten um 40 Prozent. Um Immobilienfirmen zu bewerten, wird gern der Nettoinventarwert genommen, vereinfacht, der Wert der Wohnungen. In der Theorie müsste der Börsenwert stets so hoch sein, in der Praxis ist das selten. "Wir bieten einen Preisabschlag auf den Nettoinventarwert von 16 bis 30 Prozent", sagte GSW-Finanzvorstand Andreas Segal. Konkurrent Deutsche Wohnen wird derzeit mit zwölf Prozent Abschlag gehandelt.

Ob dieser Nachlass den Anlegern reicht? In der Regel fordern sie bei Emissionen einen Risikoabschlag von rund zwanzig Prozent gegenüber Firmen, die bereits an der Börse gezeigt haben, dass sie zuverlässig Ergebnisse liefern. "23 Euro pro Aktie sind schon ambitioniert", sagt Analyst Frank Neumann vom Bankhaus Lampe. Weiter unten hält er GSW aber für interessant. Im vorbörslichen Handel notierte die Aktie zu Beginn der Zeichnungsphase bei 20 Euro.