Ausschüttung

Adlon lässt Investoren leer ausgehen

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Richard Haimann

Das Berliner Nobelhotel Adlon steckt in der Krise. So erhalten Investoren wieder keine Ausschüttungen, weil der Überschuss nicht ausreicht. Zudem soll der Betreiber der Bars und Restaurants des Hotels bis 2012 keine Pacht zahlen müssen – denn er ist in die roten Zahlen geraten.

Für Berlin ist das Adlon eine Perle der hauptstädtischen Luxushotellerie. Doch für die rund 5000 Anleger des Fundus-Fonds 31, die den Wiederaufbau des Nobelhotels aus der Kaiserzeit mit rund 223 Millionen Euro Eigenkapital finanziert haben, ist der Prachtbau am Pariser Platz zurzeit jedoch eine Enttäuschung: Sie werden voraussichtlich bis 2016 keinerlei Ausschüttungen erhalten.

Das ist das Ergebnis einer außerordentlichen Versammlung der Gesellschafter, die jetzt in „ihrem“ Hotel zusammenkamen. Trotz scharfer Kritik einiger Anleger und ihrer Anwälte im Vorfeld des Treffens, folgten 77,7 Prozent der Anteilseigner den Vorschlägen von Fundus-Chef Anno August Jagdfeld. Danach stundet der Fonds der Fundus-Tochter Adlon-Holding bis 2011 Pachtzahlungen über insgesamt 2,3 Millionen Euro. „Die Einigung ist ein fairer Kompromiss in schwierigen Zeiten“, sagt Jagdfeld.

Damit bricht der Vater Jagdfeld eine Lanze für seine Söhne – denn sie sind Gesellschafter der Adlon-Holding, die wiederum Mieter der Restaurants und Bars im Hotel ist. Allerdings ist die Holding in die roten Zahlen geraten. „Betriebe aus der Spitzengastronomie sind von den Folgen der Wirtschaftskrise nicht ausgenommen und spüren ebenfalls die Konsumzurückhaltung“, erklärt Jagdfeld. Bereits in den vergangenen beiden Jahren hatte der Fonds die Holding ihre Zahlungen aussetzen lassen. Sämtliche ausstehenden Beträge sollen nachgezahlt werden, sobald sich die wirtschaftliche Situation bessert.

Anwalt Thomas Fritsch, der 150 Anleger vertritt, macht sich keine Illusionen: „Selbst wenn die Adlon-Holding von 2012 an wieder Pachtzahlungen leisten sollte, wird der Fonds keine Ausschüttungen tätigen können“, glaubt Fritsch. „Jeder verfügbare Cent muss zurückgelegt werden, um die Kreditlast so weit wie möglich zu senken.“ Nur wenn ein deutlicher Anteil der Schuldsumme getilgt werden könne, dürften Banken zu einer Anschlussfinanzierung zu akzeptablen Zinskonditionen bereit sein.

Für Fritsch sind die Probleme der Holding „schwer verständlich“: „Gerade die Restaurants müssten in der prominenten Lage brummen.“ Wenn es der eigenen Tochter nicht gelingt, wirtschaftlich erfolgreich zu arbeiten, müsse Fundus zum Wohl der Anleger nach einem neuen Betreiber suchen, fordert Fritsch. Und damit seine Söhne aus dem Vertrag lösen. Von Fritsch befragte Makler würden Pachteinnahmen von bis zu 1,2 Millionen Euro für die 6000 Quadratmeter umfassenden Gastronomieflächen im Adlon als realistisch erachten.

Die Tagung sei dennoch weitgehend frei von emotionalen Äußerungen verlaufen, berichten übereinstimmend Anlegeranwälte und Fundus-Vertreter. Entgegen der noblen Atmosphäre im Luxushotel ging es bescheiden zu: Lediglich Kaffee, Tee und Softdrinks gab es kostenlos für die Anteilseigner.

Die Kempinski-Gruppe als Mieter des Hotels zahlt unverändert ihre Pacht von rund 12,5 Millionen Euro pro Jahr an den Fonds. Das Geld reicht jedoch nicht, um Ausschüttungen zu ermöglichen. Rund acht Millionen Euro pro Jahr fließen als Zinszahlungen für einen Kredit über 160 Millionen Euro, den der Fonds zusätzlich zum Eigenkapital seiner Eigner zur Finanzierung des Hotelneubaus aufgenommen hat. Der nach Abzug von Instandhaltungs- und Fondsverwaltungskosten verbleibende Überschuss wird zur Tilgung des 2016 fälligen Darlehens zurückgelegt.

Deutlich geringere Ausschüttungen als erwartet, erhielten bislang auch die Anleger des Fundus-Fonds 34, der in das Grandhotel Heiligendamm investiert ist. Nachdem die Hypovereinsbank einen Kredit über 15 Millionen nicht verlängerte, versuchte Jagdfeld die Anteilseigner 2007 dazu zu bewegen, das Kapital selbst aufzubringen und dem Fonds als Darlehen zur Verfügung zu stellen. Die Bundesbank untersagte den Plan, da es sich um ein „erlaubnispflichtiges Bankgeschäft“ gehandelt hätte, das ein Fonds nicht vornehmen dürfe.

Die Krise im Adlon ist nicht symptomatisch für den Berliner Hotelmarkt. Nach einer neuen Studie der Beratungsgesellschaft Deloitte stieg trotz der Wirtschaftskrise die Auslastung in den Hauptstadt-Hotels 2009 um 5,39 Prozent auf 50,8 Prozent. Damit war im Schnitt jedes zweite Bett in jeden Tag vermietet. Im Bundesschnitt legte die Auslastung nur um 1,27 Prozent auf 48 Prozent zu.