Justiz

Berliner Gericht kippt Mietspiegel

Gutachten kritisiert die Methode. Vermieterin kann höheren Quadratmeterpreis verlangen

Das Amtsgericht Charlottenburg hat den Mietspiegel in Berlin gekippt. Das Zahlenwerk für das Jahr 2013 sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, teilte die Kammer am Montag mit. Demnach kann der Mietspiegel nicht wie gesetzlich vorgesehen als Richtschnur bei Mieterhöhungen angelegt werden. Nach dem Urteil genügt auch die Einteilung der Wohnlagen in die Kategorien einfach, mittel und gut anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht. Das Urteil ist in erster Instanz gesprochen (AZ 235 C 133/13).

Der Entscheidung liegt ein konkreter Mietstreit zugrunde. Eine Vermieterin hatte im Mai 2013 eine über dem Mietspiegel liegende Miete für die nahe dem Schloss Charlottenburg gelegene Wohnung verlangt. Demnach sollte die monatliche Nettokaltmiete von 853,21 Euro auf 946,99 Euro angehoben werden. Bei einer Wohnungsgröße von 131,71 Quadratmeter hätte das 7,19 Euro pro Quadratmeter bedeutet. Doch der Mieter weigerte sich, diese zu bezahlen und berief sich auf den Mietspiegel. Dort ist für eine Wohnung der entsprechenden Kategorie eine Mietspanne von 4,25 bis 7,00 Euro angegeben. Der Mittelwert liegt bei 5,30 Euro.

Das Gericht hatte, um den Streit zu klären, ein Sachverständigengutachten eingeholt. Laut diesem Gutachten haben die Ersteller des Mietspiegels bei der Berechnung eine „fehlerhafte Extremwertbereinigung“ vorgenommen, heißt es in einer Erklärung des Amtsgerichts. Dadurch seien relevante vergleichbare Mieten zu Unrecht als Wucher eingestuft worden und unberücksichtigt geblieben. Außerdem entspreche die Einordnung der verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien einfach, mittel und gut nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. Deshalb sei davon auszugehen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 7,23 Euro pro Quadratmeter liegt. Der vom Vermieter verlangte Mietzins sei damit gerechtfertigt, so das Amtsgericht.

Für den Mietspiegel ist die Stadtentwicklungsverwaltung zuständig. Dort wurde man von dem Urteil überrascht. „Wir halten den Mietspiegel 2013 auch weiterhin für qualifiziert – und auch den Mietspiegel 2015, der nach den gleichen Kriterien erstellt wurde“, sagte Martin Pallgen, Sprecher von Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD), am Montag der Berliner Morgenpost. Da das Urteil noch nicht rechtskräftig sei und auch noch keine schriftliche Begründung vorliege, könne er zu Details jedoch keine Stellung nehmen. Setzt sich allerdings die Rechtsauffassung des Amtsgerichts durch, hat Berlin ein Problem: Der neue Mietspiegel, den Stadtentwicklungssenator Geisel in sechs Tagen vorstellen wird, wurde nach den gleichen Kriterien erstellt wie das Regelwerk aus dem Jahr 2013.

Der Chef des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, sieht den Mietspiegel durch das Urteil aber nicht in Gefahr: „Wir haben schon einige positive Urteile zum Mietspiegel 2013, auch von Kammern des Amtsgerichtes Charlottenburg. Dieses ist das erste negative.“ Der vom Verein beratene Mieter werde gegen das Urteil Berufung einlegen, betonte Wild.

Berlins Vermieter dagegen werden das Urteil des Amtsgerichts begrüßen, denn es stärkt ihre Position. Denn mit der ab 1. Juni geltenden Mietpreisbremse wird die im Mietspiegel ausgewiesene „ortsübliche Vergleichsmiete“ noch wichtiger als zuvor. Bei einer Neuvermietung darf die Miete dann nur noch bis zu zehn Prozent über diesem Wert liegen.