Kommentar

Mietspiegel mit Mängeln

Vermieter und Mieter brauchen eine verlässliche Orientierungshilfe

Eine Richterin am Charlottenburger Amtsgericht hat eine bundesweite Debatte darüber ausgelöst, ob die in den rund 600 lokalen Mietspiegeln ermittelten Miethöhen noch dazu geeignet sind, als gerichtsfeste Grundlage bei Mietstreitigkeiten zu dienen. Die Richterin hatte am Montag in einem Mietprozess geurteilt, dass ein Charlottenburger Mieter die von seinem Vermieter geforderte Mieterhöhung nicht mit Hinweis auf den Mietspiegel ablehnen darf. Die Richterin hatte sich in ihrer Begründung auf das Gutachten eines Wirtschaftsstatistikers berufen. Dieser hatte dem Berliner Mietspiegel attestiert, dass er nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt worden sei und deshalb nicht zur Vergleichsmiete herangezogen werden könne.

Ein Schock, der weit über Berlin hinaus Wellen geschlagen hat, denn bislang stand der Berliner Mietspiegel im Ruf, vorbildlich zu sein. Zahlreiche Städte und Kommunen hatten sich an der Berliner Methodik orientiert.

Während Vermieter-Organisationen bereits prophezeien, nun würden bundesweit die Mietspiegel fallen und damit auch gleich die Basis für die ab Juli geltende Mietpreisbremse in Frage stellen, wiegeln auf der anderen Seite die Mieterverbände ab. Schließlich, so argumentieren sie, hätten ja in vier weiteren Mietprozessen am selben Amtsgericht die Richter dem Berliner Mietspiegel durchaus Beweiskraft zugesprochen und für ihre Urteile als Begründung herangezogen. Und außerdem sei es ja lediglich ein erstinstanzliches Urteil, gegen das Berufung zulässig ist.

Also nur der Theaterdonner, der passend kurz vor Einführung der Mietpreisbremse und vor allem zur Einführung des neuen Berliner Mietspiegels von interessierter Seite inszeniert wurde? Leider nicht so ganz, denn tatsächlich hat der Berliner Mietspiegel einige Mängel, über die dringend geredet werden muss. Da ist zum einen die berechtigte Kritik, dass die Befragung von Mietern und Vermietern kaum als repräsentativ gelten kann, wenn Tausende auf die Abfrage gar nicht antworten. Außerdem ist nicht wirklich transparent, warum, wie beispielsweise in dem konkreten Fall, der jetzt am Amtsgericht Charlottenburg verhandelt wurde, Mieten von sieben bis elf Euro als Wucher eingestuft und nicht eingerechnet worden sind, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Das macht es den Vermietern leicht, von politisch motivierter Methodik zu sprechen, mit der die Durchschnittsmiete zum Vorteil der Mieter künstlich niedrig gehalten werden soll.

Im Interesse der Mieter und Vermieter, die sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren, um eine angemessene Miethöhe zu ermitteln, sollte es bundesgesetzliche Vorgaben geben, wie dieser zu erstellen ist und welche Kriterien dabei zu berücksichtigen sind. Nur so lässt sich sicherstellen, dass nun nicht auf das Gutachten ein Gegengutachten folgt und der Mietspiegel schließlich tatsächlich seine Gerichtskraft verliert, weil immer mehr Gerichte sich der Auffassung der Amtsrichterin aus Charlottenburg anschließen. Hohe Prozesskosten wären die Folge, weil Mieter und Vermieter dann selbst den Nachweis über die ortsübliche Vergleichsmiete erbringen müssten. Solche Gutachten können jedoch leicht einige Tausend Euro kosten.

Dies ist wohlgemerkt noch nicht der Fall. Noch dient der Mietspiegel bei den meisten Prozessen als Grundlage, auf der der angemessene Mietzins ermittelt wird. Allerdings kommen die Einschläge schon bedrohlich näher. Denn bereits im Juni wird in einem weiteren Mietprozess mit einer Entscheidung gerechnet, bei der ebenfalls das Gutachten des besagten Wirtschaftsstatistikers eine Rolle spielen wird. Und diesmal ist das Berliner Landgericht als nächsthöhere Instanz mit dem Urteil betraut. Bund und auch das Land Berlin wären also gut beraten, die Erstellungskriterien für den Mietspiegel noch einmal genau unter die Lupe zu nehmen – und endlich verbindliche Richtlinien zu beschließen.