Expertenrat

Habe ich ein Vorkaufsrecht?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Nach welcher Regelung kann ich die Miete erhöhen? In Berlin gilt die Kappungsgrenzenverordnung, wonach Vermieter die Miete um maximal 15 Prozent in drei Jahren erhöhen dürfen. Ferner gilt seit 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse, die Mieterhöhungen auf zehn Prozent begrenzt. Martina H.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Mit Ihrer Frage sprechen Sie zwei unterschiedliche Sachverhalte und auch unterschiedliche Regelungen an. Der eine Sachverhalt betrifft die Kappungsgrenzenverordnung, die in Berlin gilt. Diese Verordnung begrenzt in Berlin in Verbindung mit dem geltenden Mietspiegel die Möglichkeit der Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis auf 15 Prozent in drei Jahren. Das heißt, wenn Sie Ihrem Mieter die Miete erhöhen wollen, dann sind Sie an diese 15 Prozentgrenze nach der Kappungsgrenzenverordnung gebunden.

Anderseits sprechen Sie den Fall der Mietpreisbremse an, die seit dem 1. Juni 2015 in ganz Berlin gilt. Nach den Regelungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzeses „Mietpreisbremse“ darf die Miete bei einer Neuvermietung lediglich zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wenn Sie somit einen neuen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen, sind Sie an diese zehn Prozentgrenze gebunden.

Für Ihren Fall, in dem Sie die Miete erhöhen wollen, gilt die Kappungsgrenzenverordnung, also die 15 prozentige Grenze. Sollte der Mieter ausziehen, müssen Sie bei der Neuvermietung die Mietpreisbremse beachten.

Rat für Mieter

Habe ich ein Vorkaufsrecht? Ich bewohne seit sieben Jahren eine Mietwohnung in einem Gebäude mit anderen Mietwohnungen. Jetzt soll das Haus verkauft werden. Was muss ich tun, wenn ich ein Vorkaufsrecht habe? Kann ich es an Freunde weitergeben? Wenn ja, wie? Mathilde S.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Da Sie sicherlich im Mietvertag kein vertragliches Vorkaufsrecht zugesichert bekommen haben, ist zu prüfen, ob Ihnen das einzige gesetzliche Vorkaufsrecht, das im Mietrecht für Mieter existiert, zusteht. In § 577 BGB ist ein solches Vorkaufsrecht geregelt. Es gilt für Mieter nach Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Mietvertrag vor der „Begründung von Wohnungseigentum“ abgeschlossen hat. Dieser als „Umwandlung“ bezeichnete Vorgang beginnt mit der Unterzeichnung der Teilungserklärung (§ 8 Abs. 1 WEG) oder des Teilungsvertrages (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 WEG) und wird mit der Anlegung der jeweiligen Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt abgeschlossen.

Das Vorkaufsrecht entsteht auch in solchen Fällen, in denen die Mietwohnung als noch umzuwandelnde Eigentumswohnung verkauft wird. Ist die „Umwandlung“ formwirksam zeitlich vor Mietvertragsabschluss abgeschlossen, findet § 577 BGB hingegen keine Anwendung. Auch bei der Veräußerung eines nicht in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelten Mehrfamilienhauses besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht der Mieter.

Rat für Eigentümer

Muss ich die Rollos selber bezahlen? Drei Dachfenster wurden wegen Undichtigkeit erneuert. Die alten Fenster hatten Sonnenrollos, die ich 2009 gekauft habe. Die Kosten wurden auf alle Eigentümer verteilt. Diese meinen, dass ich die Rollos als Sondereigentum selber bezahlen muss. Michael G.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Der Gesetzgeber hat konsequent die Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind. Unzweifelhaft muss man das Fenster (Außenfenster) als ein zur Gebäudesicherheit erforderlichen Bauteil einordnen. Damit gehören die Außenfenster grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Abweichend davon findet man in vielen Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen Festlegungen zu den Fenstern, die dem jeweiligen Sondereigentümer dennoch Instandhaltungs-, und Instandsetzungspflichten zu dessen Kosten auferlegen. In der Regel beziehen sich diese Aufgaben auf die Innenseiten der Fenster. Es kommt auch vor, dass selbst ein kompletter Fensteraustausch dem Einzelnen übertragen wird. Wurden in Ihrem konkreten Fall keine abweichenden Vereinbarungen in der Eigentümergemeinschaft getroffen, gehört der innenliegend angebrachte, zusätzliche Sonnenschutz zum Sondereigentum. Er ist nicht zwingender Bestandteil des Fensters. Die Forderung der Miteigentümer zu Ihrer Zahlpflicht muss man als berechtigt anerkennen.

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