Immobilienmarkt

Investieren in der Toskana

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Tobias Bayer

Italiens Häusermarkt boomt. Luxuswohnungen und Schlösser sind bei Anlegern aus dem Ausland besonders gefragt

– In der Heimat von Boccaccio, Dante und Petrarca ist jeder ein Dichter. Auch Ugo Bing lässt sich, wenn er über Reben und Olivenbäume schaut, eine fast schon poetische Metapher einfallen: „Die Toskana ist ein Kaleidoskop“, sagt der Agrarwissenschaftler. „Sie sieht von jedem Winkel anders aus, immer kommt eine neue Facette zum Vorschein.“

Bing ist Herr über die Fattoria di Fiano und das Rogai-Gut. 120 Hektar Land, die im Jahr bis zu 340.000 Flaschen besten Chianti abwerfen. Gelegen 330 Meter hoch auf dem Grat, der das Val di Pesa vom Val d’Elsa trennt, auf halbem Weg zwischen Florenz und Siena. Ein geschichtsträchtiger Ort: Es finden sich Felszeichnungen der Etrusker aus dem dritten Jahrhundert, und die Pitti-Familie, Erbauer des Palazzo Pitti in Florenz, schlüpfte 1202 auf Rogai unter.

Edle Objekte zu fairen Preisen

Der 68-jährige Bing hat hier sein ganzes Leben verbracht. 45 Weinernten hat er hinter sich. Jetzt will er verkaufen. „Ich gehe auf die 70 zu. Die Kräfte lassen nach“, sagt Bing. Sieben Söhne und Töchter hat er. Chirurgen, Geigenvirtuosen und sogar Sommeliers. Aber ein Weinbauer in spe ist nicht darunter. „Keines meiner Kinder will den Betrieb übernehmen“, sagt Bing. Deshalb suche er nach einem Käufer.

„Weingut zum Verkauf“: Es ist ein Satz, der in ganz Italien häufig zu hören ist – und im Ausland auf ein großes Echo stößt. Das Bel Paese rückt nach langer Flaute wieder ins Blickfeld internationaler Immobilieninvestoren. Ob Weingüter, Farmhäuser oder Luxusapartments im historischen Stadtzentrum – edle Objekte zu fairen Preisen sind auf dem Markt. Wer über das nötige Vermögen verfügt, der hat die Qual der Wahl.

„Nach Jahren tiefer Rezession zieht die Immobiliennachfrage in der Toskana wieder an“, sagen Edoardo Ferrazzani und Federico Cassi von der Agentur BIR Italy Estate, die nach einem Käufer für die Fattoria di Fiano suchen. Gefragt sei das Preissegment unterhalb von zwei Millionen Euro, vor allem Ferienhäuser, sowie oberhalb von zehn Millionen Euro, in erster Linie Weingüter und Schlösser. „Alles dazwischen ist derzeit eher schwierig zu vermarkten.“

Die Lebenszeichen am Häusermarkt sind Folge der verbesserten konjunkturellen Aussichten. 2015 verspricht ein gutes Jahr für Italien zu werden. Zwar wächst die Wirtschaft noch verhalten, doch mit klarer Aufwärtstendenz. Die Abwertung des Euro, der niedrigere Ölpreis und immer noch niedrige Staatsanleiherenditen erweisen sich als kleines Konjunkturpaket für die drittgrößte Volkswirtschaft der Euro-Zone.

Mitverantwortlich dafür ist mit Matteo Renzi ein toskanisches Urgestein. Der italienische Ministerpräsident stammt aus dem 8700-Seelenort Rignano sull’Arno. Von 2009 bis 2014 war der 40-Jährige Bürgermeister von Florenz. Mit viel Elan ist er in die Hauptstadt gegangen. Innerhalb von 15 Monaten hat er eine Arbeitsmarktreform und ein neues Wahlrecht durchs Parlament gepeitscht. Renzi, der Bobby Kennedy als Vorbild nennt und gern mit Tony Blair verglichen wird, steht bei der „New York Times“ und dem britischen Wirtschaftsmagazin „The Economist“ hoch im Kurs.

Die Zuversicht für Italien weitet sich langsam auch auf den Immobilienmarkt aus. „Sieben dürre Jahre liegen hinter uns“, sagt Bill Thomson, der die Italien- Niederlassung des Maklers Knight Frank leitet. Doch jetzt endlich zögen Angebot und Nachfrage an. „Im ersten Quartal hatten wir so viele Besichtigungen wie im ganzen Jahr 2014“, sagt Thomson. „Italien wird neu entdeckt.“

Der Brite kennt sich aus in Italien, seit rund 25 Jahren arbeitet er hier. Er kennt die Eigenheiten des Marktes. Ein italienischer Immobilienverkäufer würde nur widerwillig den Preis senken. „Er folgt dem Markt“, sagt Thomson. Irgendwann käme die „Bella Figura“ ins Spiel. Eine gute Figur zu machen sei einem Italiener enorm wichtig. Je länger ein Anwesen keinen Abnehmer finde, desto mehr bange er um seinen Ruf. „Dann geht er plötzlich mit dem Preis runter“, sagt Thomson. „Das merken die Interessenten im Ausland. An diesem Punkt sind wir .“

Italien erfordert einen langen Atem. Es wird Zeit brauchen, bevor der Aufschwung sich wirklich bemerkbar macht. Die Preise für Wohnimmobilien im ganzen Land sind laut dem April-Finanzstabilitätsbericht der Banca d’Italia weiter gefallen. Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete habe ein historisches Tief erreicht. Die Zahl der Verkäufe hingegen habe sich seit dem vergangenen Sommer bei rund fünf Prozent über dem Vorjahr stabilisiert, so die Notenbank.

Erholung ja, Euphorie nein. Schrittmacher ist der ausländische Immobilieninvestor. Allerdings sollte der sich gut auf das juristische Dickicht Italiens vorbereiten. Nach dem Angebot empfiehlt es sich, einen notariell beglaubigten Vertrag zu schließen. Anschließend muss als Garantie ein bankgarantierter Scheck hinterlegt werden. Es fallen eine Register-, Stempel- und Hypothekensteuer und eine Katastergebühr an. Nach dem Kauf muss die einheitliche Gemeindesteuer, „Imposta unica comunale“, kurz: „Iuc“, entrichtet werden.

„Das italienische Recht unterscheidet sich wesentlich vom deutschen Recht. Dies gilt insbesondere für das Immobilienrecht. Unzureichende Kenntnis führt daher oft zu Fehlvorstellungen über rechtliche und steuerliche Belange“, sagt Vanessa Wagner, Anwältin bei Rödl & Partner in Mailand. Sie empfiehlt etwa, die Zulassung des Maklers sowie die Solvenz des Verkäufers zu prüfen.

Die ausländischen Interessenten scheinen das zu beherzigen und lassen Vorsicht walten. „2014 und 2015 spüren wir ein Interesse für die Toskana. Mit den goldenen Zeiten vor vielen Jahren lässt sich das aber nicht vergleichen“, meint Antonio Milianti. Mit seiner Agentur Immobiliare Milianti betreut er die Gegend um Volterra, die in Richtung Mittelmeer abfällt.

Ein Schwimmbad sollte dabei sein

Wer heute mit einem Anwesen in der Toskana liebäugele, gehe im Gegensatz zu früher gezielt vor, sagt Milianti. Landhäuser und Villen, gern mit Schwimmbad und komplett renoviert, seien gefragt. Beim Gros der Objekte liege die Angebotspreisspanne in einer Range von 600.000 bis 1,5 Millionen Euro. Zuletzt hätten sich die Anfragen für Weingüter und sogar ganze Weiler gehäuft. „Dann sprechen wir von Summen zwischen drei und sechs Millionen Euro“, sagt Milianti.

Geld ist wichtig, keine Frage. Den italienischen Besitzern geht es aber um mehr als eine gefüllte Kasse. Fattoria-di- Fiano-Eigentümer Bing sehnt sich nach dem Ruhestand. Wobei Ruhe relativ ist. Nicht stillstehen, sondern reisen will er. Die Welt entdecken. „Ich würde gern mit dem Boot den Atlantik überqueren. In die Karibik vielleicht “, so Bing. „Ich hatte ein Boot. Aber Zeit fand ich keine.“