Expertenrat

Wann darf ich kündigen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Darf ich kündigen? In der Wohnung meines Mieters müssen dringend Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden. Mein Mieter verweigert aber ohne Grund den Zutritt. Muss ich erst auf Zutritt bzw. Duldung klagen oder darf ich gleich kündigen? Marie K.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

In einem aktuellen Urteil hat der BGH diesbezüglich am 15. April 2015 ausgeführt, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjektes und seines wirtschaftlichen Wertes von wesentlicher Bedeutung sein können. Für die Interessenabwägung ist es von Bedeutung, um welche Arbeiten es sich im Einzelnen handelt, wie umfangreich und dringend sie sind und welche Beeinträchtigungen sich für den Mieter draus ergeben. Wenn dabei herauskommt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zuzumuten ist, kann auch fristlos gekündigt werden, ohne dass zunächst der Umweg über eine Duldungsklage gegangen werden muss.

Rat für Mieter

Was ist bei Vertragsabschluss zu beachten? Ich will im Juni einen Mietvertrag abschließen. Dann gilt ja schon die Mietpreisbremse, und die Wiedervermietungsmiete darf höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf, oder? Bruno G.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Wegen der vielen Ausnahmen des Gesetzes ist es keineswegs sicher, dass eine Überschreitung der Zehn-Prozent-Grenze in allen Fällen mit Erfolg korrigiert werden kann. Deshalb sollte niemand einen für ihn zu „teuren“ Mietvertrag in der Erwartung abschließen, die Miete hinterher wieder senken zu können. Damit Sie keine Rechte verschenken, müssen Sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber ihrem Vermieter schleunigst qualifiziert und nachweisbar rügen. Dazu sollten Sie ihm schriftlich darlegen, um welchen konkreten Betrag die mietvertraglich vereinbarte Miete nach dem Berliner Mietspiegel 2015 und unter Berücksichtigung des zehnprozentigen Zuschlags überhöht ist.

Rat für Eigentümer

Wer ist verantwortlich? Mein Grundstück grenzt mit einer Mauer an die niedrigere Garagenausfahrt meiner Nachbarn. Wer die Mauer gebaut hat, ist unklar. Die Nachbarn möchten jetzt, dass ich nun Isolierungsarbeiten veranlasse. Muss ich das? Pia B.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Leider ist nicht genau klar, wo genau sich die Mauer befindet. Befindet sie sich komplett auf dem Nachbargrundstück, so sind Sie nicht verantwortlich. Befindet sie sich hingegen komplett auf Ihrem Grundstück und verursacht an Nachbars Garage Feuchtigkeit, so haben Ihre Nachbarn einen Unterlassungsanspruch gegen Sie, da Sie Alleineigentümer der auf Ihrem Grundstück befindlichen Mauer sind. Liegt die Mauer genau auf der Grundstücksgrenze und stellt somit eine Grenzanlage dar, sind die Eigentümer beider Grundstücke für die Instandhaltung der Grenzanlage verantwortlich. In dem Fall dürfen Sie auch nicht alleine und ohne Zustimmung des Nachbarn Arbeiten ausführen.

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