Expertenrat

Wer bezahlt das kaputte Ventil?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Wie lang ist die Sperrfrist? Die Sperrfrist für die erstmalige Kündigung ist nach Veräußerung einer umgewandelten Wohnung von sieben auf zehn Jahre verlängert worden. Wie lang ist die Sperrfrist, wenn die Veräußerung erfolgte, als es noch eine siebenjährige Sperrfrist gegeben hat. Marie K.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Nach § 577 a BGB gelten Kündigungsbeschränkungen bei Wohnungsumwandlung. Die Regelung, die Sie ansprechen, bedeutet, dass in dem Fall, in dem Wohnungen umgewandelt und dann veräußert werden, der erste Käufer den Mietern erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Maßgeblich für den Beginn der Frist ist die „Veräußerung“. Dies ist das Datum der Umschreibung im Grundbuch. Für eine spätere Kündigung gilt die Rechtslage zu diesem Zeitpunkt. Sofern also die Umschreibung zu einem Zeitpunkt erfolgt ist, als die Sperrfrist von sieben Jahren noch gegolten hat, ist diese Sperrfrist anzuwenden. Wenn zum Zeitpunkt der Veräußerung eine Kündigungssperrfristverordnung noch nicht oder nicht mehr in Kraft war, kommt es auf den Zugang der Kündigung an. Wenn zu diesem Zeitpunkt eine Rechtsverordnung in Kraft ist, gilt die dort geregelte Sperrfrist. Tritt sie erst später in Kraft, gilt eine vorher ausgesprochene Kündigung. Sofern eine Kündigungssperrfristverordnung noch nicht oder nicht mehr anzuwenden ist, gilt die gesetzliche Sperrfrist von drei Jahren, § 577 a BGB. Wenn in Ihrem Fall die Umschreibung noch bei Geltung der siebenjährigen Sperrfrist erfolgt ist, dann gilt diese Frist.

Rat für Mieter

Muss mein Vermieter das Telefonkabel reparieren? Nach Einzug in die neue Wohnung musste ich feststellen, dass ich über die Telefonbuchse im Wohnzimmer nicht telefonieren kann. Möglicherweise ist das Kabel, das zur Buchse führt kaputt. Mein Vermieter weigert sich, das zu reparieren. Ella M.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Wenn im Mietvertrag nichts zur Telefonversorgung vereinbart ist, hat Ihr Vermieter Recht. Denn ein Mieter hat gegen seinen Vermieter keinen Anspruch auf Vornahme von Reparaturmaßnahmen an innerhalb eines Mehrfamilienhauses verlegten hausinternen Telefonleitungen, die dort seinerzeit von einem Telekommunikationsanbieter bzw. dessen Rechtsvorgänger(in) verlegt worden sind, sofern es sich nicht um eine vom Vermieter installierte eigene hausinterne Verkabelung handelt und sofern kein bauseits bedingter Mangel als Ursache für den Defekt der Telefonleitung in Betracht kommt. Der Mieter kann vom Vermieter in diesem Fall nur verlangen, dass dieser ihm den Zugang zum Telekommunikationsnetz ermöglicht, indem er ihm die Zustimmung erteilt, die erforderlichen Installationsarbeiten vornehmen zu lassen, also die erforderlichen technischen Einrichtungen selbst anzubringen oder zu reparieren beziehungsweise durch einen Fachbetrieb oder den Netzbetreiber anbringen oder reparieren zu lassen (LG Göttingen v. 11.12.2013 – 5 S 53/12). Aber eine eigene Verpflichtung des Vermieters, die entsprechende Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses zu gewährleisten, besteht nicht.

Rat für Eigentümer

Wer zahlt das Ventil? In meiner Wohnung ist seit langem der Heizungsthermostat kaputt. Wer muss nach neuerem Recht die Kosten für die Erneuerung eines defekten Thermostatventils eines Zentralheizungskörpers übernehmen, der Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft? Hans-Jörn D.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Zahlreiche Urteile beschäftigen sich gerade in der jüngsten Vergangenheit mit Fragen der korrekten Zuordnung von Bauteilen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Unabhängig von den Einzelfallentscheidungen der Gerichte sind die Vereinbarungen maßgeblich, die Sie für Ihre Eigentümergemeinschaft mit der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung getroffen haben. Ist diese Abgrenzung nicht eindeutig formuliert, ist davon auszugehen, dass alle Leitungen, Ventile, Armaturen, Heizkörper, die zur Ver- und Entsorgung dienen, zum Gemeinschaftseigentum gehören. Allerdings können sie auch dem Sondereigentum zugeordnet sein. In diesem Fall trägt der Einzelne die Kosten. Die Schnittstelle zum Sondereigentum wird regelmäßig dort gesehen, wo die nur ein Sondereigentum ver– oder entsorgende Leitung vom Hauptstrang der gemeinschaftlichen Ver- oder Entsorgungsleitung abzweigt. Zur Versorgung zählen alle Leitungen und Anlagenteile, die zur Wärmebereitstellung dienen, auch die Thermostatventile. Selbst wenn die Ventile und Heizkörper im Sondereigentum stehen, hat der Eigentümer nach § 14 WEG zu beachten, dass durch sein Handeln keinem ein Nachteil entsteht.