Gastkolumne

Wann der Verwalter haftet

Hans Georg Kranz ist Geschäftsführer der Strabag RPS, eines der größten WEG-Verwalter Berlins

Bei Nichtbeachtung seiner Befugnisse und unangemessenem, eigenmächtigem Handeln kann ein Verwalter schnell in eine Haftungssituation gelangen, wie sie das Oberlandesgericht Hamm im Juli 2011 zu entscheiden hatte (Wx 120/10): Nach einem Wassereintritt im Keller eines Hauses stellte sich heraus, dass Tonrohre zerbrochen waren. Das Bauunternehmen, das die Öffnung durchgeführt hatte, wies auf die Gefahr einer Fundamentunterspülung hin, worauf der Verwalter das Unternehmen in der Annahme einer Notmaßnahme beauftragte. Die Kosten beliefen sich auf 17.000 Euro, welche der Verwalter aus den Rücklagen der Gemeinschaft beglich. Hiergegen wandten sich die Eigentümer und forderten Schadenersatz.

Das Gericht betonte, dass das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hinsichtlich der Eilbedürftigkeit von Maßnahmen recht eindeutig sei und der Verwalter gehalten ist, besonders sorgfältig vorzugehen. Im vorliegenden Fall tat er dies nicht, denn der Hinweis des Unternehmens über die Gefahr der Unterspülung sei nicht stichhaltig gewesen und deutete eher auf ein schnelles Geschäft hin. Gerade aus diesem Grund wäre die kurzfristige Hinzuziehung eines externen Sachverständigen hilfreich gewesen. Zu spät: Der Verwalter musste die Kosten tragen, abzüglich der Leistungen, die die Gemeinschaft erhalten hatte und die sie sofort hätte beschließen müssen.

Seine Befugnisse sind in den §§ 27, 28 WEG geregelt, zusätzliche Pflichten können im Verwaltervertrag vereinbart werden. Der Verwalter ist immer an den Willen der Wohnungseigentümer gebunden – also an deren Vereinbarungen und Beschlüsse. Eine originäre Entscheidungszuständigkeit besitzt er grundsätzlich nicht.

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