Expertenrat

Darf man nachts duschen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Kann ich Einbauten des Mieters bei der Mieterhöhung einbeziehen? Ich habe vor einem Jahr mit meinem Mieter vertraglich vereinbart, dass er Herd und Spüle selbst einbaut, aber die Wohnung für eine Mieterhöhung als mit Herd und Spüle ausgestattet gelten soll. Ist das korrekt? Henrike G.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Nein, bei der Mieterhöhung können Sie die Küche nicht mit ansetzen. Für die Frage der Anwendung der Spanneneinordnung beziehungsweise der entsprechenden Berücksichtigung der Merkmale im Berliner Mietspiegel ist immer die tatsächlich vorhandene Ausstattung – beispielsweise in der Küche – von Bedeutung und nicht das, was Sie, wie Sie es in Ihrem Fall beschreiben, vertraglich vereinbart haben.

Auch wenn Sie dem Mieter genehmigen, dass er die Küche selbst mit Spüle und Herd ausstattet, gilt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel die Wohnung als nicht mit einer Küche ausgestattet, was ein wohnwertminderndes Merkmal im Rahmen der Spanneneinordnung darstellt.

Der Mietspiegel ist immer ein Abbild der Mieten unter Berücksichtigung tatsächlich vorhandener, die Miethöhe bestimmender Merkmale. Selbst wenn Sie dem Mieter zusichern würden, dass Sie die Wohnung auf Wunsch jederzeit mit der entsprechenden Küchenausstattung versehen würden, ist die Küche im Rahmen der Mieterhöhung mittels Mietspiegel nicht zu berücksichtigen, da sie tatsächlich nicht vorhanden ist. Nebenbei bemerkt: Demgegenüber muss ein Mieter eine tatsächlich vorhandene Küche als wohnwerterhöhend akzeptieren, auch wenn er sie niemals nutzen wird.

Von daher sollten Sie die entsprechenden Geräte immer zur Verfügung stellen, um das Merkmal bei der Mieterhöhung auch wirklich anwenden zu können. Der Mieter kann dann seinerseits die Geräte austauschen und die alten Geräte einlagern, wenn er modernere oder eigene Geräte nutzen will.

Rat für Mieter

Muss ich renovieren? Ich habe im Jahr 2000 einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er enthält für Schönheitsreparaturen einen Fristenplan. Die Mieträume sind in vertragsgemäß sauberem Zustand zu übergeben. Ich habe nun fristgemäß gekündigt. Bin ich in der Pflicht? Jürgen V.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Das Thema Schönheitsreparaturen lässt sich nicht in einem Satz klären. Zur Beantwortung der Frage, ob Mieter bei ihrem Auszug die Wohnung renovieren müssen, ist eine gründliche juristische Prüfung des Mietvertrags nötig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den vergangenen Jahren eine Vielzahl von Formularklauseln zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen gekippt. Ist eine Klausel unzulässig, kommt Paragraf 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Zuge, wonach die Renovierungspflicht dem Vermieter obliegt.

Unwirksam ist beispielsweise auch die von Ihnen angesprochene Klausel mit „starren Fristen“. Beispiel: „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier bis fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre).“

Solche Klauseln sind unwirksam, weil dem Mieter der Nachweis verschlossen bleibt, die Räume seien wegen atypisch geringer Nutzung trotz Fristablaufs noch nicht renovierungsbedürftig (BGH v. 23.6.2004 – VIII ZR 361/03). Allerdings: Um einen „starren Fristenplan“ handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter nach dem Wortlaut der Klausel bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist (BGH v. 20.10.2004 – VIII ZR 378/03). Wichtig ist: Auch wenn die entsprechende Klausel keine starren Fristen enthält, kann die Renovierungsabwälzung aus anderen Gründen unwirksam sein, so zum Beispiel, weil die Wohnung seinerzeit unrenoviert übergeben wurde.

Rat für Eigentümer

Darf man nachts duschen? Als Eigentümerin einer Wohnung habe ich immer wieder Ärger mit den Nachbarn. Das Haus ist hellhörig, und es wird nach 23 Uhr geduscht und gewaschen. Dabei gibt es eine 30 Jahre alte Hausordnung, in der das Duschen und Baden nach 22 Uhr untersagt ist. Marina P.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Was vor etwa 30 Jahren gut und richtig war, entspricht nicht immer dem aktuellen Zeitgeist. Solange es keine Einsprüche gibt, und das Zusammenleben in der Gemeinschaft nach den ehemals vereinbarten Grundsätzen harmonisch erfolgt, gibt es keine Notwendigkeit, Hausordnungen permanent der Rechtsprechung anzupassen und zu aktualisieren – noch dazu da es zu diesem Problem gar keine einheitliche Rechtsprechung gibt.

Haben einzelne Urteile bis in die 90er-Jahre das nächtliche Bade- und Duschverbot in der Hausordnung bestätigt, halten neuere Urteile diese Verbote für unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Jahr 2003 geurteilt, dass diese Geräusche in einem (Miets-) Haus hinzunehmen sind, sofern die Dauer von etwa 30 Minuten nicht überschritten wird. Zu der Zeitvorgabe sah man sich gezwungen, da es im behandelten Fall tatsächlich um ein wiederholtes nächtliches „Dauerduschen“ von drei Stunden ging. Die mit dem Baden und Duschen verbundenen zeitweiligen Geräusche müsse man allerdings hinnehmen, da es sich um normale Wohngeräusche handelt.

Nimmt man diese Aussage zum Grundsatz und berücksichtigt darüber hinaus das Recht jedes Eigentümers (und Mieters) auf die Gewährleistung eines persönlichen hygienischen Mindeststandards, ist ein generelles Verbot zumindest bedenklich – auch wenn eine Eigentümergemeinschaft es vereinbaren könnte. Finden Sie zu beiden Problemen besser einen Kompromiss. Eine Waschmaschine kann zum Beispiel auf eine preiswerte Schallschutzmatte gestellt werden, die die Vibration vermindert und die Geräuschübertragung wirksam unterbricht.

So erreichen Sie uns: Telefon: 2591 – 0. Post: Berliner Morgenpost, Immobilienredaktion, Kurfürstendamm 21–22, 10874 Berlin. Mail: immobilien@morgenpost.de