Expertenrat

Was bezahlt die Versicherung?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss ich Hotelkosten erstatten? Meine Mieterin macht eine Mietminderung und die Erstattung von Hotelkosten geltend, weil sie aufgrund von Benzingeruchs ihre Wohnung einige Tage nicht nutzen konnte. Quelle des Geruchs war eine Garage. Kann ich deren Besitzer in die Pflicht nehmen? Helmut F.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Die Garage steht zwar nach Ihrer Darstellung im Sondereigentum eines Eigentümers, jedoch schreiben Sie von der Undichtigkeit eines Installationsschachtes, durch welche die Gerüche entstanden sind. Ich gehe davon aus, dass es sich bei dem Schacht um Gemeinschaftseigentum handelt. Durch diesen Mangel im Gemeinschaftseigentum wurde Ihr Sondereigentum – die Wohnung – geschädigt, was den Mieter zur Minderung und zum vorrübergehenden Aus-zug bewogen hat.

Sie fragen, ob der Mietausfall und die Hotelkosten vom Sondereigentümer der Garage oder der Wohnungseigentümergemeinschaft ersetzt werden müssen. Aus dem Sachverhalt ist nicht erkennbar, dass die Eigentümergemeinschaft Schuld trifft. Das wäre bei einem erkennbaren Mangel der Fall gewesen, für den keine Abhilfe geschaffen wurde. Hier lag wohl eher ein nicht erkennbarer Baumangel, ein Zufallsschaden, vor. In diesem Fall sind Sie verpflichtet, den Schaden selbst zu tragen. Es gibt keinen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch für Schäden am Sondereigentum durch Mängel am Gemeinschaftseigentum. Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Installationsschacht ins Sondereigentum des Garageneigentümers fällt, käme ein Schadenersatzanspruch gegen ihn nur dann in Betracht, wenn er schuldhaft seine Pflicht zu Instandhaltung und Instandsetzung verletzt hätte (§ 14 Abs. 1 WEG).

Rat für Mieter

Kann ich nachträglich die Abrechnung infrage stellen? Ich wohne in einer Wohnanlage in Großziethen und habe Auffälligkeiten in der Jahresabrechnung der Betriebskosten entdeckt. Die Nachzahlung wurde aber schon abgebucht. Welche Möglichkeit außer dem Widerspruch habe ich? Ralf R.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, war jahrelang umstritten. Überwiegend wurde angenommen, dass der Vermieter schon in der Abrechnung selbst Besonderheiten erläutern muss, namentlich bei auffälligen Betriebskostensteigerungen oder Verbrauchsschwankungen. Diese mieterfreundliche Rechtsansicht hat der BGH in einer Grundsatzentscheidung (Az. VIII ZR 261/07) verworfen: Den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Anforderungen sei genügt, wenn die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet würden, heißt es dort. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedürfe es nicht, sodass der Vermieter auch keine Erläuterungen zu starken Kostensteigerungen abgeben müsse.

Auffällige Abweichungen sollten für Sie als Mieter aber Anlass sein, die Richtigkeit der betreffenden Posten zu überprüfen. Dazu können Sie von Ihrem Recht auf Einsicht in die Belege Gebrauch machen. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Abrechnung fehlerhaft war, können Sie bis zum Ablauf der zwölfmonatigen Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Rückforderungsansprüche stellen (Az. VIII ZR 296/09). Diese Zwölfmonatsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt des Zugangs der Betriebskostenabrechnung beim Mieter.

Rat für Egentümer

Wie viel übernimmt die Gebäudeversicherung? Ich wohne in meiner Eigentumswohnung. Wir hatten einen Wasserschaden, und nun soll ein neues Rohr über alle Etagen gelegt werden. Zahlt die Gebäudeversicherung den gesamten Schaden, auch die Fliesenarbeiten in meiner Küche? Maria H.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Versicherungsfragen sind in der Regel sehr komplex und im Einzelnen nur durch die Versicherungsfachleute zu beantworten. Zur Orientierung empfehle ich, immer zuerst die Versicherungspolice zu studieren, um zu vergleichen, welcher Schaden entstanden ist und was versichert wurde. Grundsätzlich sind durch Rohrbrüche entstandene Wasserschäden am Mobiliar und weiteren Gegenständen in der Wohnung durch die eigene Hausratversicherung abgesichert. Für zusätzliche Schäden an der Wohnung ist die Wohngebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft zuständig. Hier muss „Leitungswasserschaden/Rohrbruch“ mitversichert sein. Wenn der Rohrbruch innerhalb Ihrer Eigentumswohnung passiert ist, sind dabei dann auch die Folgeschäden mitversichert.

Sie müssen Ihre Ansprüche sofort der Versicherung mitteilen und diese auch mit Fotos und Kostenvoranschlägen belegen können. Es ist immer ratsam, den Gebäudeversicherer rechtzeitig einzubeziehen und mit ihm zu verhandeln. Die komplette Strangsanierung wird der Versicherer dabei aber wohl nicht übernehmen. Gerade auf dem Gebiet der Gebäudeversicherungen steigen seit Jahren die Prämien beträchtlich. Die Versicherer stellen mit der Begründung steigender Kosten gern auf teurere Policen um und kündigen bestehende Altverträge. Das sollten Sie beim Verhandeln mit dem Versicherer beachten.