Finanzierung

Risiken des Vollkredits

Eigentum zu 100 Prozent zu finanzieren, hat seine Tücken

Wegen der aktuell niedrigen Hypothekenzinsen trauen sich viele Verbraucher, einen hohen Kredit aufzunehmen, um sich damit den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Doch vor einer Vollfinanzierung wird gewarnt.

Brutto und netto Von Vollfinanzierung sprechen Experten, wenn der angehende Immobilienbesitzer einen Kredit über 100 Prozent des Kaufpreises aufnimmt. Kostet das Haus zum Beispiel 350.000 Euro, kommt der Betrag komplett von der Bank. Das ist die Nettofinanzierung.

Darüber hinaus müssen Maklerprovision, Notargebühren, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer einkalkuliert werden. Diese Kosten machen noch einmal bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises aus. Zusätzlich fallen Rechnungen für Umzug und Renovierung an. Diese Posten zusammengenommen sind gemeint, wenn man von Brutto-Finanzierung spricht.

Wer sich das Geld für diese Zusatzausgaben leihen will, benötigt mehr als eine 100-prozentige Finanzierung. Die meisten Banken lassen sich nicht darauf ein oder verlangen einen Risikoaufschlag in Form höherer Kreditzinsen.

Laufzeit und Tilgung Wer viel Geld aufnimmt, stottert lange ab. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung mit nur einem Prozent Tilgung kann es sogar mehr als 50 Jahre dauern, bis die Hypothek abbezahlt ist. Bis dahin steht die Bank mit im Grundbuch.

Die niedrigen Zinsen verlocken zwar zu einer höheren Tilgung, die auch die Kreditgeber gern sehen. Aber schon eine Rate von zwei Prozent bringt aufgrund der hohen Kreditsumme die meisten Verbraucher an ihr finanzielles Limit. Nach Erfahrung von Christiane Kienitz von der Verbraucherzentrale Hessen können nur Gutverdiener eine solche monatliche Belastung stemmen.

Anschlussfinanzierung In Hypothekenverträgen wird üblicherweise eine Zinsbindung von zehn Jahren festgeschrieben. Steigen die Zinsen, wird es bei einer Vollfinanzierung mit Ablauf der Frist eng: Weil vom ursprünglich aufgenommenen Kredit wenig getilgt wurde, steigt die Belastung durch die geringe Entschuldung, statt zu sinken. „Hohe Folgerate bei der Anschlussfinanzierung“, fasst Kienitz zusammen. Unbezahlbare Raten bringen dann viele Immobilienbesitzer, die ihre Eigenheime voll finanzieren, an den Rand des Ruins.

Ein weiteres Risiko sieht Michael Knobloch vom Institut für Finanzdienstleistungen in Schwankungen des Marktpreises. Sinkende Immobilienpreise oder Wertverlust könnten Kreditnehmer in die Bredouille bringen, die sich von ihrem Besitz noch während der Kreditlaufzeit trennen müssen. „Sie haben für 350.000 Euro gekauft, können aber nur für 300.000 Euro verkaufen.“ Auf dem Restbetrag bleiben sie sitzen.

Vorfälligkeit Geldinstitute lassen sich die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits teuer bezahlen. Ihnen steht gesetzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, wenn im Vertrag ein fester Zinssatz vereinbart war. Dieser Ausgleich kann schnell im fünfstelligen Euro-Bereich liegen. Das belastet bei Vollfinanzierung sehr: Ein für 350.000 Euro gekauftes, vollständig fremdfinanziertes Haus soll nach nur einem Jahr verkauft werden. Aufgrund niedriger Tilgung steht der Eigentümer noch mit 348.000 Euro in der Kreide. Die Bank verlangt obendrein eine Vorfälligkeitsentschädigung von 15.000 Euro. Unter dem Strich erhöhen sich die Schulden auf 363.000 Euro. Fehlt mangels Spargroschen das Geld, um den Ausgleich aus eigener Tasche zu bezahlen, wird ein neuer und teurer Ratenkredit erforderlich.

Scheidung, Jobverlust, Krankheit: Bei einer Vollfinanzierung schlägt jede Veränderung des Einkommens sofort ins Kontor. Wer bereits mit der Rate an die Grenze gegangen ist, hat normalerweise keine Chance mehr, finanzielle Engpässe aufzufangen. Droht dann der Notverkauf, ist das Desaster da.