Gastkolumne

Gut, sich zu wehren

Hans Georg Kranz ist Geschäftsführer der STRABAG RPS, eines der größten WEG-Verwalter Berlins

Wird die Wohnung, in der jemand vielleicht schon seit Jahren wohnt, verkauft, bekommt so mancher Mieter Muffensausen. Oft zu Recht, denn Verdrängung ist nun einmal ein großes Thema, und nicht jeder Investor erwirbt vermietetes Eigentum einfach so als Kapitalanlage. Mieterhöhungen oder Baumaßnahmen können folgen, im Ernstfall muss der Mieter raus. Es sei denn: Er kauft die Wohnung selbst. Denn: „Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.“ Das steht in § 577 des Bundesgesetzbuchs.

Und wenn der Mieter davon gar nichts weiß? Dann klagt er im Nachhinein auf Schadenersatz, wie der aktuelle Fall (Az. VIII ZR 51/14) des Bundesgerichtshofs zeigt: Die Klägerin ist Mieterin in einem Mehrfamilienhaus, das ein Dritter nach der Umwandlung in Eigentum kaufte. Sie wurde weder über den Vertragsabschluss informiert, noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Im Jahr darauf erhielt die Klägerin dann vom neuen Eigentümer ein Kaufangebot für die von ihr bewohnte Wohnung in Höhe von 266.250 Euro. Sie machte daraufhin geltend, der Erwerber hätte ihr Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zu Schadenersatz verpflichtet: Durch die Differenz zu dem auf ihre Wohnung entfallenen Anteil in Höhe von 186.571 Euro am gezahlten Gesamtkaufpreis hätte sie einen Gewinn in Höhe von fast 80.000 Euro erzielen können.

Nach zwei gerichtlichen Niederlagen gab der Bundesgerichtshof der Mieterin Recht: Dem Mieter kann ein Anspruch zustehen. Voraussetzung ist, dass er infolge einer Verletzung der Mitteilungspflichten vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten erfahren hat und darum sein Vorkaufsrecht nicht ausübte. Schließlich sollte er wenigstens die Möglichkeit haben, „seine“ Wohnung zu einem Preis zu erwerben, den auch ein Dritter dafür bezahlen würde. Eine kleine Gegenwehr gegen die Verdrängung!

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