Expertenrat

Wer zahlt für Wartung der Tore?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss ich das Telefonkabel reparieren? Bei meinem Mieter funktioniert das Telefon nicht, der Fehler ist offenbar ein kaputtes Kabel im Keller des Hauses. Der Mieter meint, dass ich für die Reparatur verantwortlich bin. Da das Problem hinter der Wohnung liegt, bin ich anderer Ansicht. Beate V.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Ein Mieter kann vom Vermieter nicht die Reparatur des Telefonkabels zwischen der Telefonsteckdose in der Wohnung und dem Übergabepunkt im Keller des Hauses verlangen. Wenn keine besondere Vereinbarung getroffen wurde, haben Mieter unter Zugrundelegung der Verkehrsanschauung nur Anspruch darauf, dass ihnen vom Vermieter Anschlüsse für Telekommunikation zur Verfügung gestellt werden.

Der Vermieter muss daher zwar dem Netzbetreiber gegenüber die erforderlichen Erklärungen abgeben und das Anbringen der notwendigen Zuleitungen an und im Haus gestatten. Eine eigene Verpflichtung des Vermieters, die entsprechende Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses zu gewährleisten, besteht aber nicht.

Es handelt sich in diesem Fall auch nicht um einen Mangel der Mietsache, der von Ihnen als Vermieter im Rahmen der Instandhaltungspflicht zu beheben wäre. Zusammengefasst: Die Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses gehört nicht zu Ihren Pflichten. Da die Wohnung mit einem Anschluss versehen ist, muss alles Weitere vom Telekommunikationsanbieter erfolgen.

Rat für Mieter

Was ist eine offene Müllstandsfläche? Bei der Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel kann der Mieter als wohnwertminderndes Merkmal unter anderem auch eine „ungepflegte und offene Müllstandsfläche“ in Ansatz bringen. Was genau ist darunter zu verstehen? Silvie G.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Die Müllstandsfläche ist nicht gepflegt, wenn die Mülltonnen regelmäßig überfüllt sind, der Müll neben die Tonnen gekippt wird und dort dementsprechend Unrat liegt. So urteilte das Landgericht Berlin (Az. 63 S 335/12). Wichtig ist die Regelmäßigkeit: Denn Ungepflegtheit ergibt sich nicht bereits daraus, dass mitunter auch vereinzelt Plastiktüten neben die Müllgefäße gestellt werden (LG Berlin, Az. 63 S 400/07). Auch dass gelegentlich einzelne Mülltonnen wegen des anfallenden Mülls nicht ganz geschlossen werden können, rechtfertigt nicht die Annahme einer ungenügenden Pflege der Müllstandsfläche.

Sollte es im Zustimmungsverfahren zur Mieterhöhung Streit um das Vorliegen dieses wohnwertmindernden Merkmals gehen, so müssten Sie konkret darstellen, welchen Umfang und welche Häufigkeit die Verschmutzung im Müllstandsbereich über einen gewissen Zeitraum hinweg hat. Die bloße Übersendung einiger Fotos ist nur eine Momentaufnahme. Das entsprechende positive Wohnwertmerkmal im Berliner Mietspiegel, auf das sich der Vermieter berufen kann, lautet: „Gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich.“

Rat für Eigentümer

Gehören fernbedienbare Garagentoröffner zum Sondereigentum? Oder sind sie Gemeinschaftseigentum? Bei Reparaturen, Wartung oder Austausch der Tore wären das dann zusätzliche Kosten für die Gemeinschaft. Die Teilungserklärung unserer WEG sagt darüber nichts aus. Helmut K.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Nach übereinstimmender Auffassung gehören Eingangstüren als Abschluss des Sonder- oder Teileigentums grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Veränderungen an den Türen, dazu gehört selbst ein abweichender Farbanstrich, verändern den äußeren Eindruck des Gemeinschaftseigentums und verlangen vorab die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Dabei unterscheidet das Gesetz nicht zwischen Wohnungseingangs- und Kellertür und auch nicht einem Garagentor, wenn diese Objekte dem Sondereigentum zugeordnet wurden. Ob es sich bei der Garage um ein einfaches Holz- oder ein fernbedienbares Rolltor handelt, ist dabei unerheblich.

Ein Problem entsteht dann, wenn nicht alle Eigentümer Garagenbesitzer sind oder die Tore nicht denselben Standard besitzen. Denn warum soll die Gemeinschaft für den Vorteil eines Einzelnen aufkommen? In diesem Fall ist dringend anzuraten, einen Kostentragungsbeschluss herbeizuführen, um die Eigentümergemeinschaft von den finanziellen Verpflichtungen freizustellen. Wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar ist, können die Wohnungseigentümer den Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern.