Serie: Der große Traum

Große Häuser sind schwer verkäuflich

In den 80ern baute man für die Familie geräumig. Im Alter rächt sich das. Teil 2 der Serie

Es war 1981, als Werner K. sich und seiner Familie einen Traum erfüllte und den Grundstein für ein stattliches Einfamilienhaus legte. 210 Quadratmeter, verteilt auf zwei Stockwerke, mit offenem Kamin, Sauna und großem Garten. Das Haus ist so etwas wie Werner K.s Lebenswerk: Er stammt aus einfachen Verhältnissen und organisierte den Bau größtenteils in Eigenregie oder mithilfe von Freunden.

Die beiden Töchter wurden erwachsen und zogen aus, dann verließ ihn seine Frau nach mehr als 30 Ehejahren. Seither wohnt Werner K. allein in dem riesigen Haus. Längst sind ihm Pflege und Instandhaltung über den Kopf gewachsen: Der Garten ist verwildert, die Mauer an der Grundstücksfront bröckelt, die Heizung ist ständig kaputt, mehrere Wasserrohrbrüche haben in den vergangenen Jahren Schäden verursacht. Doch mit den notwendigen Arbeiten kommt der gesundheitlich angeschlagene 71-Jährige nicht hinterher.

Fehlende Sicherheit fürs Alter

Das Grundproblem ist die Größe des Hauses. Gerade in den 1980er- und 90er-Jahren wurden viel zu große Einfamilienhäuser gebaut: Laut der Gutachterfirma Dekra Real Estate Expertise liegt die durchschnittliche Wohnfläche jener Objekte bei 149,61 Quadratmetern, die durchschnittliche Grundstücksgröße beträgt 846,42 Quadratmeter. Die heute meist allein in den Objekten lebende Elterngeneration ist mit den immensen Betriebs- und Sanierungskosten zunehmend überfordert. „Manche müssen bei der Sparkasse nach einem Darlehen fragen, um das Heizöl für den Winter zu kaufen“, sagt Hildegard Schröteler-von Brandt, Architekturprofessorin an der Universität Siegen. Obendrein finden sich trotz des viel zitierten Immobilienbooms oftmals nur schwer Käufer für die betagten Objekte, sagt die Expertin. Vor allem in den vom demografischen Wandel geplagten ländlichen Regionen und Kleinstädten sei es fraglich, ob das eigene Haus noch für die Finanzierung eines Zimmers im Seniorenheim reiche.

Vor diesem Problem standen etwa Hans und Erika S. aus der Oberlausitz in Sachsen. Anfang der 1970er-Jahre waren sie mit ihren drei Kindern in ein Haus gezogen, das ihnen die DDR-Reichsbahn, Arbeitgeber der beiden, zur Verfügung gestellt hatte. Nach der Wende hatten die Eheleute das Haus gekauft. Doch Hans S. hatte einen Herzinfarkt und soll das Treppensteigen meiden, seine Frau kommt wegen ihrer Hüftprobleme keine Treppe mehr hinauf. Eine barrierefreie Wohnung musste her – doch um die zu finanzieren, musste das Haus erst einmal verkauft werden. Kein leichtes Unterfangen in ländlichen Regionen Sachsens: Fast drei Jahre zog sich der Verkauf hin. Der Erlös erbrachte schließlich mit 120.000 Euro nur etwas mehr als die Hälfte dessen, was sie sich ursprünglich erhofft hatten.

Besonders in Dörfern und Kleinstädten im Osten der Republik, am Rand des Ruhrgebiets, im Westharz oder auch an der Nordseeküste ist dieses Problem allgegenwärtig. Denn der demografische Wandel in Kombination mit den innerdeutschen Wanderungsbewegungen sorgt dafür, dass die Schere auf dem Immobilienmarkt immer weiter auseinandergeht. „Während die Bevölkerung schrumpft, zieht es immer mehr junge und gut ausgebildete Menschen in die Ballungszentren“, sagt Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Berlin und München etwa wachsen kräftig, sodass Wohnraum dort ein knappes Gut ist und die Immobilienpreise explodiert sind. Anderenorts drohe dafür die Entleerung ganzer Landstriche, die Immobilienpreise fallen dort ins Bodenlose.

Für Werner K. kommt ein Verkauf seines Hauses nicht infrage. Den Verkauf eines Grundstücksteils indes könnte er sich vorstellen. Aber auch dafür müsste er Geld in die Hand nehmen, um den Garten und zumindest äußerlich das Haus in Ordnung bringen. Sonst würde sich kein Käufer finden.

Soll ein in die Jahre gekommenes Eigenheim verkauft werden, ist gute Beratung wichtig. Viele Eigentümer gehen zu blauäugig an einen Verkauf heran, starten mit einer zu hohen Preisforderung. „Die Leute orientieren sich bei ihren Preisvorstellungen oft daran, was sie selbst für das Objekt bezahlt haben“, sagt Renate Koppenhöfer vom Verband Privater Bauherren (VPB). Dabei müssten die Käufer vor allem bei Gebäuden aus den 1970er- und 80er-Jahren erhebliche Investitionen tätigen, um die Gebäude annähernd den heutigen Energie- und Qualitätsstandards anzupassen. Diese Kosten müsse der Verkäufer berücksichtigen.

Realistischen Marktpreis wählen

Wenn sich zum überhöhten Preis kein Käufer findet und das Haus lange auf dem Markt ist, wird es kompliziert. „Je länger es dauert, desto schwieriger wird es“, erklärt Ronny Albert von Wüstenrot Immobilien. „Wenn man mit dem Preis heruntergeht, versuchen potenzielle Käufer, die Preisspirale noch weiter nach unten zu drücken.“ Hätte der Verkäufer gleich zu einem realistischen Marktpreis angeboten, wäre er schneller und zu einem besseren Preis zum Erfolg gekommen, sagt Albert.

Eine falsche Preisvorstellung in Ermangelung einer fundierten Bewertung: Diesen Fehler haben auch Hans und Erika S. beim Verkauf ihres Hauses gemacht. Sie verlangten zunächst den Preis, den ihnen Mitte der 1990er-Jahren ein befreundeter Immobiliensachverständiger als Wert genannt hatte – und berücksichtigten nicht, dass seitdem fast zwei Jahrzehnte ins Land gegangen waren.

Kommende Woche die letzte Folge: Das Einfamilienhaus als Auslaufmodell