Expertenrat

Gilt die Mieterhöhung?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Was ist, wenn mein Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptiert? Ich habe meinem Mieter mit Schreiben vom 12. Dezember 2014 eine Mieterhöhung zum 1. April angekündigt und mit der ortsüblichen Vergleichsmiete 2013 begründet, erhielt aber trotz Erinnerung keine Antwort. Gottfried E.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Wenn ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen vorliegt, gilt bei Zustimmung des Mieters die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Wenn die Miete, wie in Ihrem Fall somit zum 1. April 2015 erhöht werden soll, hätte es ausgereicht, dem Mieter im Januar 2015 das Mieterhöhungsverlangen zuzustellen, um die entsprechenden Fristen zu wahren.

Sie haben somit vorfristig das Mieterhöhungsverlangen zugestellt. Dies ist auch zulässig. Der Mieter hat gemäß Paragraf 558 b Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die Möglichkeit, bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung dieser zuzustimmen. In Ihrem Fall somit bis Ende Februar 2015. Soweit der Mieter innerhalb dieser Frist der Mieterhöhungserklärung nicht zustimmt, können Sie als Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Da Ihr Mieter nicht bis Ende Februar dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hat, haben Sie nun die Möglichkeit, bis Ende Mai Klage auf Zustimmung zu erheben. Anstelle der Zustimmung hätte der Mieter allerdings auch die Möglichkeit, von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB Gebrauch zu machen.

Da Sie die Mieterhöhungserklärung vorfristig abgegeben haben, hätte der Mieter noch die Möglichkeit, außerordentlich bis Ende März zum 31. Mai 2015 zu kündigen und könnte bis dahin die alte Miete zahlen. Vor diesem Hintergrund ist Ihnen eine Klage vor April 2015 nicht anzuraten.

Rat für Mieter

Inwiefern unterscheiden sich Regeln zur Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau? Gelten bei einer Mieterhöhung im öffentlichen sozialen Wohnungsbau aufgrund des regulären Förderabbaus die gleichen gesetzlichen Regelungen , wie bei einer normalen Mieterhöhung? Karen P.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Im Sozialwohnungsbestand darf der Vermieter eine höhere Miete nur dann verlangen, wenn sich auch seine laufenden Aufwendungen erhöht haben. In Berlin gibt es für die meisten Sozialwohnungen eine Mieterhöhung jeweils zum 1. April eines Jahres um monatlich 0,1278 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Grund für diese Mieterhöhung ist der degressive Förderabbau aufgrund von Vereinbarungen mit dem Land Berlin beziehungsweise mit der Investitionsbank Berlin. Bezüglich der Fristen ist zwischen § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) und § 1 Wohnraumgesetz Berlin (WoG Bln) wie folgt zu unterscheiden.

Geht die Mieterhöhungserklärung bis zum 15. eines Monats beim Mieter ein, wird die Erhöhung nach § 10 Abs. 2 WoBindG zum 1. des folgenden Monats wirksam. Geht sie erst später beim Mieter ein, so wirkt sie erst zum 1. des übernächsten Monats. Anders ist es nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Gleitklausel enthält. Dann darf der Vermieter die Mieterhöhung auch rückwirkend fordern, höchstens allerdings für den Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres (§ 4 Abs. 8 Neubaumietenverordnung).

Anstelle von § 10 WoBindG ist jedoch § 1 WoG Bln Rechtsgrundlage für die Geltendmachung der Mieterhöhung, wenn die Mieterhöhung zehn Prozent oder mehr ausmacht oder wenn durch diese Mieterhöhung eine 15-prozentige Mietsteigerung innerhalb von vier Jahren erfolgt ist. Greift § 1 WoG Bln ein, wird die Mieterhöhung erst nach Ablauf des dritten Monats nach dem Monat, in dem die Mieterhöhungserklärung zugegangen ist, wirksam.

Rat für Eigentümer

Gibt es eine rechtliche Grundlage, wonach Begehungsprotokolle der Hausverwaltung ins Netz zu stellen sind? Von unserer Hausverwaltung wurde das abgelehnt. Es werden jedoch viele andere Dinge online gestellt, damit Eigentümer jederzeit Zugriff auf die Unterlagen haben. Ingrid Z

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Die Nutzung des Internets als Informationsquelle ist unbestritten ein Qualitätssprung in vielen Bereichen. Auch Wohnungsverwalter nutzen das Medium, um sich als Dienstleister zu präsentieren, allgemeine Informationen weiterzuleiten und auf gesetzliche Regelungen hinzuweisen.

Inwieweit die Probleme einer Eigentümergemeinschaft im Netz dargestellt werden sollten, muss gut abgewogen werden. Einem Wohnungseigentümer muss das grundsätzliche Recht zugestanden werden, dass Angelegenheiten der Gemeinschaft nicht nach außen getragen werden. Gerade hier wirkt das Prinzip der Nichtöffentlichkeit.

Die Wohnungseigentümer sollen gemeinsam mit dem Verwalter ohne Einflussnahme Außenstehender die Ergebnisse einer Objektbegehung bewerten und daraus erforderliche Maßnahmen ableiten. Natürlich gibt es die technische Möglichkeit, den Zugang zu diesen Informationen einzuschränken und die Zugriffsmöglichkeit auf die Eigentümergemeinschaft zu begrenzen.

Ist es allgemeiner Wunsch, das Begehungsprotokoll im Netz zu veröffentlichen, muss dies unter Beachtung der Sicherheitsanforderungen mit dem Verwalter abgestimmt werden. Eine rechtliche Grundlage gibt es dafür allerdings nicht.

Bitte bedenken Sie, dass selbst die E-Mailadresse eines jeden Eigentümers zu den personenbezogenen Daten zählt, die ohne Einwilligung des Besitzers nicht an Dritte weiter gegeben werden dürfen. Selbst ein offener E-Mail-Verteiler (die Mailadressen der angeschriebenen Eigentümer sind für alle lesbar) ist deshalb aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht zulässig.