Recht

Wie du mir, so ich dir

Hans Georg Kranz ist Geschäftsführer der Strabag RPS, einem der größten WEG-Verwalter Berlins

Wie du mir, so ich dir – dies gilt nicht, wenn es um Wohnungseigentümergemeinschaften geht. Wer meint, finanzielle Ansprüche gegenüber seiner Gemeinschaft zu haben, kann nicht einfach seine Zahlungspflichten eigenmächtig aufheben. Das sogenannte Zurückbehaltungsrecht, geregelt im Schuldrecht in § 273 des Bundesgesetzbuches, kommt im Wohnungseigentumsrecht (WEG) kaum zum Tragen. In Zusammenhang mit der Leistungspflicht zu den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums und zur Instandhaltungsrücklage kann grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden. Auch zur Zahlung von Teilleistungen auf die Beitragsschuld ist ein Wohnungseigentümer nicht berechtigt, gleiches gilt für Sonderumlagen.

Auch dann nicht, wenn es nachvollziehbar erscheint, dass ein Eigentümer nicht bereit ist, Leistungen an die Gemeinschaft zu erbringen, wenn diese ihren Verpflichtungen ihm gegenüber nicht nachkommt. So sah es das Amtsgericht Wetzlar (Az. 38 C 1132/12): Ein Miteigentümer beteiligte sich nicht mehr an der Sonderumlage, da er von der Verwalterin den Austausch von drei schadhaften Fenstern in seiner Wohnung forderte – statt von der allein zuständigen Eigentümergemeinschaft. Diese verklagte ihn daraufhin. Sie hatte zwar einen generellen Beschluss zum Austausch schadhafter Fenster gefasst, nicht jedoch für die Fenster in der einen Wohnung. Damit ist die Gegenforderung des Beklagten weder anerkannt noch rechtskräftig festgestellt. Die Verwalterin konnte ihrerseits auch nicht selbstständig handeln, da es sich beim Fenstertausch um eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 22 Absatz 1 WEG handelt. Die Sonderumlage hätte der Beklagte nicht zurückbehalten dürfen.

Auch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschied (Az. 20 W 391/05): Aufgrund angeblich fehlerhafter Jahresabrechnungen kann kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber laufenden Hausgeldzahlungen geltend gemacht werden. Sprich: Geld einbehalten ist nicht!

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