Recht

Prüfen, aber nicht entscheiden

Verwaltungsbeirat für Wohnungseigentümer ist ein zwiespältiges Ehrenamt

Viel Arbeit, selten Lohn, dafür aber jede Menge Verantwortung: So sieht der ehrenamtliche Job des Verwaltungsbeirats in einer Wohnungseigentumsanlage aus. Was dürfen, was müssen Verwaltungsbeiräte eigentlich tun, von denen es geschätzt bundesweit mehr als 250.000 gibt?

Zunächst einmal: Nicht jede Anlage braucht einen Verwaltungsbeirat. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG § 29) steht lediglich, dass die Eigentümer ein solches Gremium bestellen können. Es ist kein Muss. Entscheiden sich die Eigentümer dafür, werden unabhängig von der Größe der Anlage drei Mitglieder bestimmt. Sehen Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine andere Zahl an Beiratsmitgliedern vor, gilt diese Vorgabe.

Zahl der Personen variabel

Ferner können die Eigentümer mehr oder weniger Personen zu Verwaltungsbeiräten bestellen. Das ist zwar nicht ordnungsgemäß. Greift aber binnen der gesetzlichen Monatsfrist kein Wohnungseigentümer diese Bestimmung an, ist sie gültig, sagt Oliver Elzer, Fachbuchautor und Richter am Kammergericht Berlin.

Welche Aufgaben ein Beirat hat, regelt das Gesetz. Demnach müssen die Beiräte Rechnungen und Angebote prüfen. Ferner haben sie ein Auge auf die Entwürfe des Verwalters für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung darüber. Im Kern geht es um Fragen wie: Stimmen die Einnahmen? Was wurde wofür ausgegeben? Haben alle Miteigentümer ihr Hausgeld bezahlt? Wie steht es um die Instandhaltungsrücklage? Ist alles dem richtigen Wirtschaftsjahr zugeordnet?

Die Aufgabe „Unterstützung des Verwalters“ ist ebenso rechtlich verankert wie die Rechnungsprüfung (WEG § 29 Abs. 2). Unterstützen heißt: Stellung nehmen zu Angeboten von Dienstleistern und zu Kostenvoranschlägen, Mitsprache bei der Auswahl von Handwerkern und – zusammen mit dem Verwalter – Vorbereiten der Eigentümerversammlung. Außerdem müssen der Vorsitzende des Beirats oder sein Vertreter das Versammlungsprotokoll unterschreiben. Gibt es Krach zwischen den Miteigentümern und dem Verwalter, vermittelt der Beirat.

Birgit Rücker vom Verein Wohnen im Eigentum sagt, was nicht unter Unterstützung verstanden wird: Einmischung ins Tagesgeschäft des Verwalters und dem Verwalter die Arbeit abnehmen. „Der Verwalter ist der Geschäftsführer der Wohnungseigentümergemeinschaft.“

Was der Beirat sonst noch tun darf, ist abhängig davon, was ihm die Miteigentümer in Form von Mandaten über die gesetzlichen Vorgaben hinaus aufs Auge drücken. Da ist der Gestaltungsspielraum groß. „Es ist nur die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft, die WEG, ihn nutzt“, sagt Rücker.

Zu den klassischen Zusatzaufgaben gehört die Suche eines neuen Verwalters einschließlich Vorauswahl, Aushandeln des Verwaltervertrags und – sofern ein WEG-Beschluss vorliegt – dessen Unterzeichnung. Außerdem kann dem Beirat beispielsweise die regelmäßige Einsichtnahme in die WEG-Konten aufgetragen werden. So etwas steht grundsätzlich in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag.

Heikle Aufgaben

Von einem sollten Beiräte die Finger lassen: Eigentümergemeinschaften delegieren das Überwachen von Bau- und Sanierungsarbeiten gern an den Verwaltungsbeirat. Für dessen Mitglieder ist das heikel, schnell drohen sie, in die Haftungsfalle zu tappen. Uwe Alfs, seit 30 Jahren Beirat, rät, das Zauberwort „Empfehlung“ zu nutzen: „Der Beirat empfiehlt die Entlastung des Verwalters, befürwortet die Annahme eines Angebots.“ Aber keinesfalls entscheidet das beratende Gremium etwas: „Das ist Sache der WEG.“