Finanzierung

Resthöfe können zur Kostenfalle werden

Stadtmenschen träumen oft vom Landleben. Doch die Sanierung alter Anwesen birgt Risiken

Gesche und Thorben Müller* genießen den Feierabend mit einem Becher Kaffee auf dem Hof ihres alten Bauernhauses. „Die Ruhe hier ist einfach fantastisch“, sagt der Arzt. Der 49-Jährige und die vier Jahre jüngere Grafikerin haben in die Tat umgesetzt, wovon viele Menschen träumen: aufs Land ziehen. Nach einigen Mühen und Rückschlägen konnte das Paar sein Domizil beziehen, nur eine halbe Autostunde von Hamburg entfernt.

Berliner profitieren schon länger von der Nähe zu aufgegebenen brandenburgischen Gütern und Höfen. Aber zunehmend rücken auch in anderen Metropolregionen die Resthöfe ins Blickfeld von Interessenten. Dabei reicht das Angebot von Höfen unter 200.00 Euro bis in den Millionenbereich für sanierte Objekte. Am günstigsten sind Anwesen in ländlichen Regionen fernab der Großstädte. Im brandenburgischen Landkreis Prignitz etwa werden sanierungsbedürftige Bauernhöfe für unter 50.000 Euro angeboten. Rund 100 Kilometer vor den Toren der Hauptstadt wird es schon wieder teurer: Aktuell steht ein Vierseitenhof für 130.000 Euro zum Verkauf.

„Gestresste Großstädter suchen zunehmend die Beschaulichkeit des Landlebens“, sagt Makler André Marescaux, der sich auf Resthöfe spezialisiert hat. „Wir verzeichnen eine steigende Nachfrage nach alten Bauernhöfen“, bestätigt Joachim Möske, Mitinhaber des Maklerbüros Immobilien Monika Olejnik. Jüngere Paare suchten dabei in erster Linie nach sanierungsbedürftigen Höfen. „Wer Ersparnisse und handwerkliches Geschick hat, kann aus diesen alten Bauernhöfen richtige Schmuckstücke machen“, sagt Möske. Hingegen bevorzugen ältere, gut situierte Paare meist bereits modernisierte Resthöfe. „Diese Klientel sucht fertig sanierte Immobilien, in die sie sofort einziehen können“, bestätigt Marescaux. „Dafür sind sie bereit, Preise von 400.000 Euro und mehr zu zahlen.“

Platz für eine Pferdekoppel

Die Müllers wollten eher etwas Günstiges, das sie selbst gestalten konnten. Während Thorben an ein Einfamilienhaus dachte, kreisten die Pläne der Frau um das Thema Pferde. Nach ein paar Monaten stand die Entscheidung fest: Ein Resthof sollte es sein, mit genügend Land für eine eigene Pferdekoppel.

Das Ehepaar heuerte einen Architekten und einen Bausachverständigen an. Auf rund 200.000 Euro wurde der Sanierungsaufwand geschätzt. Die beiden verhandelten erfolgreich mit der Bank über die Finanzierung. Der Kaufvertrag wurde unterschrieben. Die Handwerker legten los – und der Ärger begann. Was Architekt und Gutachter nicht bemerkt hatten: Der Grundwasserspiegel war in der Region so stark gestiegen, dass Nässe in die Kellerwände der Gebäude drang. Es war nur eine Frage der Zeit, bis die Feuchtigkeit im Mauerwerk aufsteigen würde. Rund um Haus, Stall und Scheune musste der Erdboden ausgeschachtet werden, um die Keller abdichten zu können. „Am Ende kostete die Sanierung fast 350.000 Euro“, sagt die Grafikerin. „Wir mussten bei der Bank einen zusätzlichen Kredit aufnehmen – zu deutlich höheren Zinsen.“

Die Feuchte in den Kellerwänden hätte lediglich eine teure Bohrkernprüfung aufzeigen können. Darauf verzichteten die Müllers. „Der Sachverständige sagte, er halte es eigentlich nicht für nötig“, sagt Bauherr Thorben. „Hätten wir die 4000 Euro dafür ausgegeben, wären wir nicht in diese Situation geraten.“

Mit einer detaillierten Untersuchung der Immobilie durch einen Sachverständigen oder Architekten können Interessenten sich zwar vor solch bösen Überraschungen schützen. Doch: „Die Kosten für eine gründliche Prüfung summieren sich schnell auf einen fünfstelligen Betrag“, sagt Corinna Merzyn vom Verband Privater Bauherren. „Wer drei Resthöfe genau untersuchen lässt, hat schnell Rechnungen über 30.000 Euro und mehr auf dem Tisch – ohne eine Immobilie erworben zu haben.“

Die meisten Käufer belassen es deshalb bei preiswerteren allgemeinen Begutachtungen. „In diesem Fall sollten sie aber finanzielle Reserven von mindestens 50.000 Euro für den Fall einplanen, dass die Sanierung deutlich teurer wird als erwartet“, sagt Merzyn.

Steuervorteil ausnutzen

Interessant kann es sein, einen sanierungsbedürftigen Resthof zu erwerben, der unter Denkmalschutz steht. „In diesem Fall können 90 Prozent der Sanierungsaufwendungen über zehn Jahre hinweg gegen sämtliche anderen Einkünfte steuerlich verrechnet werden“, sagt Fachmakler Marescaux. Einige solvente Mittfünfziger suchten genau solche Höfe: „Sie wollen bis zum Rentenbeginn den Steuervorteil voll ausnutzen, noch zur Arbeit in die Stadt pendeln und dann das Landleben in einem komplett sanierten Haus genießen.“

Bei den Müllers ist am Ende alles gut gegangen. Doch nicht alle Resthof-Abenteuer gehen so glimpflich aus, weiß Makler Joachim Möske. Wenn er zu Terminen fährt, sieht er, was aus den Höfen geworden ist, für die er neue Eigentümer gefunden hat. „Viele wurden zu stattlichen Anwesen herausgeputzt“, erzählt er. Andere sehen aber auch Jahre später noch genauso aus wie zuvor – oder sie sind sogar weiter verfallen.

*Name von der Redaktion geändert