Kapitalanlage

Damit sich die Wohnung lohnt

Vor dem Kauf muss von der Lage bis zur Bausubstanz vieles geprüft werden

Die Zinsen am Kapitalmarkt sind niedrig. Deshalb entscheiden sich viele Anleger, in Immobilien zu investieren – sie gelten als krisenunabhängig und solide. Doch der Kauf einer Eigentumswohnung will sorgfältig geplant sein. Vor allem, wenn diese vermietet werden soll. Denn schließlich sollen hohe Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung am Ende nicht die Rendite auffressen. Wichtige Punkte im Überblick.

Lage: Eine wichtige Frage für die Kaufentscheidung ist: Hat die Region Zukunft? „Das ist für Mietentwicklungen und einen möglichen Weiterverkauf entscheidend“, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund. Ratgeberautor Thomas Hammer rät: „Man sollte immer die Brille des Mieters aufziehen und sich fragen, ob man in der Gegend und in der Wohnung gerne leben würde.“ Je mehr Arbeitsplätze es in der Gegend gibt, umso attraktiver ist die Lage. Wichtig sind auch eine gute Anbindung sowie genügend Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Schulen.

Grundriss und Ausstattung: „Wer die Wohnung vermieten will, sollte sich nicht ein Liebhaberstück kaufen. Besser ist es, sich am gängigen Geschmack zu orientieren, um die Nachfrage bei potenziellen Mietern zu steigern“, sagt Wiech. Der Trend gehe hin zu kleinen Wohnungen. „Die Nachfrage für Single- und Paar-Wohnungen wird in den kommenden 15 Jahren weiter steigen.“ Jürgen Michael Schick vom Immobilienverband Deutschland (ivd) gibt zu bedenken: „Rentner haben andere Bedürfnisse als junge Familien.“ Nur wer seine Zielgruppe kennt, kann das Objekt am Ende gut vermieten. „Klassische und hochwertige Ausstattungen wie gute Fliesen-, Parkett- oder Dielenböden sind nicht nur wertstabil, sondern bleiben auch nach 20 Jahren noch in Mode“, sagt Schick. Das beliebteste Ausstattungsmerkmal sei der Balkon.

Bausubstanz: „Ob Käufer besser eine sanierte oder unsanierte Wohnung suchen, hängt davon ab, wie viel Geld und Zeit sie in das Objekt stecken wollen und können“, sagt Wiech. Wer keine Lust hat, sich um die Immobilie zu kümmern und handwerklich nicht begabt ist, sollte besser eine sanierte Wohnung kaufen. Eine unsanierte Wohnung ist in der Regel natürlich günstiger. „Allerdings sollten Käufer in ihrer Kalkulation auch Mietausfälle während der Sanierungsphase mitberechnen“, sagt Wiech. Und Schick rät: „Wenn man selbst kein Immobilienprofi ist, bietet es sich an, einen neutralen Sachverständigen zur Besichtigung hinzuziehen.“ Dieser kann einschätzen, wie sich Mängel auf den Kaufpreis auswirken.

Fakten: „Der Zustand der Fassade, des Eingangsbereiches und des Treppenhauses sind wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes“, sagt Schick. Schäden im Putz, verbeulte Briefkästen, eine nicht funktionsfähige Gegensprechanlage oder ein defektes Treppenlicht erschweren die Vermietung. „Zudem weisen derartige Mängel auf eine nachlässige Verwaltung hin.“

Als neuer Eigentümer muss man auch Mängel am Haus beseitigen und die Kosten dafür anteilig tragen. Daher sollte man die Protokolle der zurückliegenden Eigentümerversammlungen lesen, rät Schick. Dort finden sich Informationen über anstehende Reparaturen oder zurückliegende Investitionen.

Eigenkapital: Käufer sollten sich überlegen, wie viel Kapital sie haben und was sie zusätzlich brauchen, um ihren Finanzierungsbedarf zu decken. „Die Nebenkosten, also Grunderwerbssteuer, Notar- und gegebenenfalls Maklerkosten, sollte man aus eigenen Mitteln finanzieren können und zusätzlich etwa 20 Prozent an Eigenkapital haben, um die Immobilie zu kaufen. Käufer sollten sich nicht auf mögliche Steuerersparnisse verlassen“, sagt Hammer. Er empfiehlt, genügend Puffer einzurechnen, damit der Kredit weiter abbezahlt werden kann, wenn unerwartete Kosten oder plötzliche Mietausfälle auftreten. In welcher Höhe die Mieteinnahmen liegen, zeigt der örtliche Mietspiegel.

Bankkredit: „Wer einen Kredit aufnehmen will, muss zum Banktermin eine Gehaltsaufstellung sowie bestehende Vermögens- und Kreditverhältnisse mitbringen“, sagt Hammer. Außerdem interessiere sich die Bank für den Grundriss, den baulichen Zustand und die Lage der Wohnung. „Der klassische Bankkredit ermöglicht eine einfache Finanzierung. Käufer sehen auf einen Blick den Schuldenstand, die Zinsbindung und die Tilgungsraten“, sagt Hammer. Da die Zinsen im Moment sehr niedrig seien, lohne sich eine lange Laufzeit. „15 Jahre Zinsbindung ist durchaus sinnvoll. Allerdings gilt: Bis zum Renteneintritt sollte man schuldenfrei sein“, sagt Hammer.