Expertenrat

Zahlt man bei Leerstand Strom?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Wer trägt die Stromkosten? Beim Mieterwechsels stand die von uns vermietete Wohnung eine Weile leer. Der Stromversorger fordert dafür den Grundpreis von uns. Außerdem hat der neue Mieter dem Versorger den Zählerstand erst einen Monat nach Einzug geschickt. Wer muss zahlen? Karin L.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Zunächst geht es um die Stromkosten für den Zeitraum nach Kündigung der Wohnung, die laut Ihrer ausführlichen Schilderung zum 30. September 2014 erfolgte. Die Wohnung stand dann leer, allerdings war ein Stromzähler weiter vorhanden, auch wenn kein Verbraucher angeschlossen war. Für diesen fallen der Grundpreis (und die Gerätekosten) auch an, wenn die Wohnung leer steht. Diese Leerstandskosten hat der Vermieter zu tragen.

Ab Beginn des neuen Mietvertrags (1.12.2014) bestand die Verpflichtung Ihres aktuellen Mieters, die Wohnung beim Stromversorger auf seinen Namen anzumelden und die Stromkosten zu tragen. Zwar hatte der Mieter, wie Sie schreiben, ab 2. November 2014 die Wohnungsschlüssel und damit die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung, jedoch entsteht bis zur Anmeldung des Mieters ein „stillschweigendes Vertragsverhältnis“ mit dem Eigentümer nach § 2 Abs. 2 der Stromgrundversorgungsverordnung. Dieses gilt solange, bis es vom Eigentümer gekündigt wird bzw. der Mieter sich anmeldet. Dies ist hier erst am 1. Januar 2015 geschehen, sodass gegenüber dem Stromversorger die Zahlungsverpflichtung für Sie als Eigentümer bis zu diesem Zeitpunkt besteht.

Im Innenverhältnis sehe ich den Mieter, der seit dem 2. November die Sachherrschaft über die Wohnung hatte und daher als Verursacher der Kosten gilt, Ihnen gegenüber zur Erstattung der entstandenen Kosten verpflichtet. Diese Verpflichtung bestand ab dem 1. Dezember aufgrund des Mietvertrags und für die Zeit davor aufgrund von Treu und Glauben. Sie müssen also die Kosten dem Versorger zunächst erstatten und können sich diese dann vom Mieter wiederholen.

Rat für Mieter

Darf unser Nachbar dem Ableser Eintritt verwehren? Wir haben in unserer Wohnanlage das Problem, dass drei Mieter den Ableser zur Jahresablesung nicht in die Wohnung lassen und geschätzt werden muss. Kann der Verwalter in die Wohnungen gelangen, um korrekt abzurechnen? Gitte L.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

In Fällen wie diesem, wo dem Ableser offensichtlich der Zutritt verweigert wird, kann der Vermieter mittels einer einstweiligen Verfügung gegen den Mieter vorgehen und so den Zutritt für den Ablesedienst erzwingen. Es ist bislang allerdings noch nicht gerichtlich entschieden, ob die anderen Mieter des Hauses ihren Vermieter zu diesem Schritt gegebenenfalls gerichtlich zwingen können.

Deshalb bleibt als praktikabler Weg in solchen Fällen realistischer Weise nur die Schätzung der Heizkosten nach § 9 a der HeizkostenVerordnung. Die Schätzung nach dieser Vorschrift ist auch mehrere Jahre hintereinander zulässig, wenn sie aufgrund der Messergebnisse vergleichbarer Räume erfolgt (HansOLG v. 12.5.2004 - 2 Wx 103/96).

Was aber ist bei diesem Sachverhalt vergleichbar? Der bekannte Mietrechtler Michael J. Schmid hat hier vor Jahren schon angeregt, bei der Schätzung das Verhalten der Ableseverweigerer zu berücksichtigen. Denn aus dem Verhalten eines Beteiligten könne man Rückschlüsse ziehen. So sei es angemessen, wenn einem Mieter, der grundlos die Ablesung verhindert habe, ein höherer Betrag zugeschätzt werde. Die Verweigerung der Ablesung ohne Grund indiziere nämlich, dass der Mieter einen hohen Verbrauch verbergen wolle.

Im Übrigen kann sich der Mieter, der die ordnungsgemäße Erfassung seines Verbrauchs schuldhaft vereitelt habe, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht darauf berufen, dass der Vermieter eine ihn möglicherweise benachteiligende Schätzmethode gewählt habe. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Brandenburg hervor (AG Brandenburg v. 4.10.2004 - 32(33) C 110/04).

Rat für Eigentümer

Welche Ansprüche hat die WEG gegen den Eigentümer? Ein Investor hat unser Mietshaus mit zehn Parteien erworben und Eigentumswohnungen verkauft. In der geänderten Teilungserklärung hat er sich das Recht für eine Dachaufstockung und Anbau eines Fahrstuhles vorbehalten.Lothar S.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Zur umfassenden Bewertung beider Bauvorhaben bedarf es der Kenntnis des kompletten und exakten Wortlauts der Vereinbarung in der Teilungserklärung. Grundsätzlich ist diese sogenannte Vorratsteilung nach § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) durch den teilenden Eigentümer möglich.

Die Dachaufstockung, so wie Sie es schildern, schafft neues Sondereigentum. Diese Umgestaltung ist so lange nicht von der Gemeinschaft der Eigentümer zustimmungspflichtig, solang sie nicht über die Vereinbarung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinausgeht. Bedingt die Baugenehmigung bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die nicht durch die Teilungserklärung gedeckt sind, bedürfen diese der Genehmigung durch die Eigentümer.

Der Ausbau und die Folgekosten, die auch die Kosten decken sollten, die durch den Eingriff in das Gemeinschaftseigentum entstehen, sind durch den Bauherren zu tragen. Die Gemeinschaft sollte den Nachweis des vollständigen und mangelfreien Ausbaus fordern. Auch die geplante Aufzugsinstallation liegt vom Zeitpunkt der Vorbereitung, wie der Planung des Vorhabens, der Einholung von Genehmigungen, Angeboten bis zur Abnahme einschließlich der Übernahme aller Kosten in der Verantwortlichkeit des Bauherren.

Es ist allerdings überlegenswert und zu prüfen, ob die Möglichkeit besteht, weitere Eigentümer an der Nutzung des Aufzuges zu beteiligen. Fühlbare Vorteile und die nicht unerhebliche Wertsteigerung der Wohnung sind dafür stichhaltige Argumente. Stimmt der Bauherr diesen Wünschen zu, müssen sich alle Nutzer an den Pflichten und Kosten beteiligen.