Recht

Viele Vermieter mogeln bei der Wohnfläche

Jede zweite Wohnung ist kleiner, als im Vertrag aufgeführt. Miete kürzen kann man ab der Differenz von zehn Prozent

Lutz Hoffmann ist ein Detektiv der besonderen Art. Er observiert potenzielle Täter nicht mit dem Fernglas, dokumentiert Gesetzesverstöße nicht per Kamera. Seine Ermittlungswerkzeuge sind ein Laser-Messgerät und eine Wasserwaage. Der Berliner Architekt und Diplomingenieur ist Wohnflächenbetrügern auf der Spur. Und gerade hat er wieder einen erwischt.

Der Tatort: eine zweistöckige Dachgeschosswohnung im Bezirk Mitte. Hoffmann richtet in jedem der vier Zimmer das Messgerät immer wieder neu aus, lässt den Laserstrahl an den Wänden entlangtanzen, erfasst penibel, wo die Raumhöhe unterhalb der Schrägen und der Treppe unter die Marken von zwei beziehungsweise einem Meter fällt. Nach viereinhalb Stunden steht das Ergebnis fest: „Statt der im Mietvertrag angegeben 169 Quadratmeter ist die Wohnung tatsächlich nur 154 Quadratmeter groß“, sagt Hoffmann. „Das ist eine Differenz von 15 Quadratmetern oder 9,7 Prozent.“

Regelmäßig große Diskrepanzen

Auf Abweichungen in dieser Größenordnung trifft der Architekt bei seiner Arbeit regelmäßig. „Bei jeder zweiten Messung zeigt sich, dass die tatsächliche Quadratmeterzahl geringer ist als im Mietvertrag angegeben“, sagt Hoffmann. „Hochgerechnet auf ganz Deutschland dürften Vermieter damit Monat für Monat Miete für Millionen von Quadratmetern kassieren, die gar nicht existieren.“ Andere Experten bestätigen Hoffmanns Beobachtungen. „Bei rund 50 Prozent aller untersuchten Wohnungen stimmt die tatsächliche Quadratmeterzahl nicht mit den Angaben im Mietvertrag überein“, sagt Oliver Hundt. Der zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung und Begutachtung nimmt in Berlin seit Jahren fast täglich Wohnflächenberechnungen vor und führt über die Ergebnisse genau Buch. „Meine Statistik zeigt, dass es regelmäßig erhebliche Diskrepanzen zwischen der in den Mietverträgen ausgewiesenen Wohnfläche und der tatsächlich vorhandenen Quadratmeterzahl gibt.“ Einer von Hundts jüngsten Fällen: „Eine Wohnung in Berlin-Marzahn sollte nach dem Mietvertrag 93 Quadratmeter Wohnfläche bieten – tatsächlich waren es nur 81 Quadratmeter.“ Das ergebe eine Differenz von zwölf Quadratmetern oder 14,8 Prozent.

Einen Experten wie Hundt oder Hoffmann zu konsultieren, ist nicht ganz billig. Je nach Größe des Objekts kostet eine Wohnflächenermittlung zwischen 100 und 300 Euro. Doch auch wenn die Ermittler aufdecken, dass die tatsächliche Wohnfläche nicht den Angaben im Mietvertrag entspricht, zahlt sich dies für die betroffenen Mieter nicht immer in barer Münze aus. „Nur wenn die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Liegt die Differenz zwischen Mietvertrag und Realität unterhalb von zehn Prozent, hat der Mieter keine Ansprüche.“ Das gilt selbst für den Fall von Mieterhöhungen. „Mieter müssen dann für die dazugeschummelte Fläche mehr Miete bezahlen“, sagt Ropertz. Und das gilt ebenso für die Nebenkostenabrechnung. „Mieter sind in diesem Fall gezwungen, Heizkosten für gar nicht vorhandenen Wohnraum zu zahlen“, sagt Ropertz.

Für die Familie in der Dachgeschosswohnung in Berlin-Mitte bedeutet dies, dass sie ihre Miete nicht kürzen kann und bei der Nebenkostenabrechnung weiterhin für 15 Quadratmeter die Heizkosten zahlen muss, obwohl diese Wohnfläche gar nicht existiert. „Da die Differenz nur 9,7 Prozent beträgt, haben die Mieter Pech, der Vermieter kann weiter kassieren“, sagt Architekt Hoffmann.

Anders ist die Situation beim Ehepaar in Marzahn. Weil die tatsächliche Wohnfläche 14,8 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag ausgewiesen, können die beiden die Miete um diesen prozentualen Anteil kürzen. Zudem muss ihr Vermieter ihnen die anteilig zu viel gezahlte Miete der vergangenen drei Jahre zurückerstatten. „Bei jeder vierten untersuchten Wohnung ist die Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben“, sagt der Sachverständige Hundt. In einem Gesetz ist die Zehn-Prozent-Grenze nicht festgelegt. Gezogen hat sie vielmehr der Bundesgerichtshof in Karlsruhe in mehreren Grundsatzurteilen (BGH: VIII ZR 205/88 und VIII ZR 295/03).

Mieterbund für Gesetzesänderung

Zwar haben Union und SPD vergangenes Jahr im Koalitionsvertrag vereinbart, das Mietrecht so zu reformieren, dass die Miete nur auf die tatsächliche Wohnfläche erhoben werden kann. „Damit würde die Zehn-Prozent-Hürde fallen“, sagt Ropertz. „Bislang gibt es aber von beiden Koalitionspartnern kein Signal, dass diese Änderung auch in Angriff genommen wird.“ Dem Mieterbund ist das ein Dorn im Auge. „Wir wollen, dass die Gesetzesänderung kommt“, sagt der Sprecher.

Auch für Eigentümer können Probleme auftreten. So müssen Käufer für Keller und Dachräume zwar die Grunderwerbsteuer und später als Eigentümer die Grundsteuer zahlen. „Miete dürfen sie für diese Räume jedoch nicht erheben, da sie nicht zur Wohnfläche zählen“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund. Bei Balkonen und Dachterrassen ist das Paragrafenwerk wiederum sehr vage gehalten. „Nach der Verordnung darf ihre Grundfläche zu mindestens 25 Prozent, maximal jedoch zu 50 Prozent zur Wohnfläche gerechnet werden“, sagt der Jurist. „Diese Gummiformulierung führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.“

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Mietshauses sollten Kapitalanleger darauf bestehen, dass im Kaufvertrag vom Verkäufer außer der obligatorischen Quadratmeterzahl nach der DIN-Norm unbedingt auch die Größe der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung verbindlich genannt wird, sagt Peter Mattil, Fachanwalt für Kapitalanlagerecht. „Dann können sie nachträglich eine Reduzierung des Kaufpreises durchsetzen, falls die im Mietvertrag anrechenbare Wohnfläche nicht den Angaben entspricht.“