Mietrecht

Wo Mieter am häufigsten irren

Feiern, Grillen, den Nachmieter stellen – rund um die Wohnung gibt es viele Streitthemen. Hier erklären Experten, was Sie dürfen und was nicht

Fast jeder Mieter glaubt, sich mit den rechtlichen Fragen zum Thema Wohnen ganz gut auszukennen. Doch das ist oft ein Irrtum. „Das Mietrecht ist sehr komplex“, sagt die Berliner Mietrechtsanwältin Beate Heilmann. „Allein der Bundesgerichtshof fällt jedes Jahr zahlreiche Urteile in diesem Bereich“, erläutert Heilmann, die in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) tätig ist. Es gibt viele Halbwahrheiten, die sich seit langem halten. Sieben Irrtümer im Überblick:

Nachmieter: Die neue Wohnung ist frei, der alte Mietvertrag läuft aber erst in drei Monaten aus. Doppelte Mietzahlungen gehen ins Geld. „Viele glauben, wenn sie drei Nachmieter stellen, kommen sie früher aus dem Vertrag“, sagt Heilmann. Doch das ist falsch. „Mieter müssen sich grundsätzlich an die Kündigungsfristen halten.“ Jeder Vermieter darf grundsätzlich selbst entscheiden, an wen er die Wohnung vermieten will. „Der Mieter kann dem Vermieter keinen neuen Mieter aufzwingen.“ Anders verhält es sich nur, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass ein Nachmieter gestellt werden darf.

Untermieter: Gerade in größeren Wohnungen leben Mieter häufig nicht allein, sondern gemeinsam mit Untermietern. Will der Hauptmieter die Wohnung an den Untermieter übergeben, gibt es angeblich einen oft genannten Trick: Wer dreimal hintereinander die Miete überweist, ist automatisch im Mietvertrag, heißt es. „Das ist falsch“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Vertragspartner des Vermieters bleibt immer der Hauptmieter, gleichgültig, wer das Geld an den Vermieter überweist.“

Lebenspartner: Irgendwann stehen viele Paare vor der Frage: Wollen wir zusammenziehen? Und gleich im Anschluss stellt sich dann die nächste Frage: zu mir oder zu dir? „Grundsätzlich kann jeder seinen Partner in die eigene Wohnung aufnehmen“, erklärt Mietrechtsanwältin Heilmann. „Allerdings müssen sie den Vermieter darüber informieren und auch sein Einverständnis einholen.“

Ablehnen kann ein Vermieter das in der Regel nicht. „Das geht nur in wenigen Ausnahmefällen, zum Beispiel, wenn die Wohnung dann überbelegt wäre“, sagt Heilmann. Mieter sollten aber trotzdem die Erlaubnis einholen. Versäumen sie dies, riskieren sie unter Umständen eine Kündigung. Denn in einem Fall, in dem es um Untervermietung ging, entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass Mieter ihre Pflichten verletzen, wenn sie eine Genehmigung nicht erbitten, auch wenn sie einen Anspruch auf Genehmigung haben (Az.: VIII ZR 74/10).

Mietminderung: Schimmel in der Wohnung oder zugige Fenster – immer wieder treten in Mietwohnungen Mängel auf. In solchen Fällen können Mieter grundsätzlich die Miete mindern. „Viele denken, sie brauchen dafür die Zustimmung des Vermieters“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Doch das ist falsch: „Nach dem Gesetz ist die Miete automatisch gemindert, wenn ein Mangel eintritt.“

Voraussetzung für die Minderung ist, dass Mieter ihren Vermieter über den Mangel informieren. „Bis der Mangel beseitigt ist, dürfen Mieter die Miete kürzen“, stellt Ropertz klar. Das heißt, sie können beim nächsten Zahlungstermin weniger Miete für ihre Wohnung überweisen. Hierüber muss der Vermieter nicht unterrichtet werden. Die Höhe der Mietminderung muss der Mieter selber einschätzen.

Gleichbehandlung: Die Mieterhöhung ist unangenehm. Doch richtig ärgerlich wird sie, wenn der Nachbar davon verschont geblieben ist. „Ein Vermieter muss nicht alle Mieter gleich behandeln“, erklärt Heilmann. „Es gibt keinen Gleichbehandlungsgrundsatz im Mietrecht.“ Zwar darf ein Vermieter niemanden diskriminieren. Aber grundsätzlich ist er in seinen Entscheidungen frei. Es sei zulässig, einer Partei die Hundehaltung zu erlauben, einer anderen nicht. Rechtlich beanstanden können Mieter das aus Gründen der Gleichbehandlung nicht.

Feiern: Geburtstag, Hochzeit oder Silvester – manche Mieter feiern gern laut. Einmal im Monat ist das erlaubt, hört man an dieser Stelle immer wieder. „Das ist falsch“, sagt Ulrich Ropertz. „Bei allen Partys und Feiern, egal aus welchem Anlass, ist Rücksicht auf die Nachbarn im Haus zu nehmen.“ Das bedeutet: Ab 22 Uhr gilt Nachtruhe. Dann darf von den Feiernden nichts mehr zu hören sein.

Grillen: Nicht nur Hausbesitzer, auch Mieter in Mehrparteienhäusern wollen im Sommer gerne draußen grillen. Wer keinen Garten hat, geht dafür auf den Balkon. Schließlich ist das angeblich ja erlaubt. „Ein grundsätzliches Recht darauf gibt es aber nicht“, sagt Happ. „Die Rechtsprechung ist hier sehr uneinheitlich.“ Nach Ansicht des Landgerichts Essen ist ein Verbot sachlich gerechtfertigt, wenn Vermieter im Mietvertrag vorgeben, dass weder auf dem Balkon noch auf der Terrasse gegrillt werden darf (Az.: 10 S 438/01). Fehlt eine entsprechende vertragliche Regelung, darf zwar theoretisch dort der Grill entfacht werden. Zieht Rauch und Qualm in Nachbarwohnungen, ist Grillen nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg verboten (Az.: 40 C 229/72). Das Amtsgericht Bonn hingegen hielt es für zulässig, dass von April bis September einmal monatlich gegrillt wird, wenn die Nachbarn 48 Stunden vorher informiert werden (Az.: 6 C 545/96).