Stadtplanung

Luxus an einer Rennstrecke

Die Charlottenhöfe zeichnen sich durch Energieeffizienz aus. Viele der Apartments sind Zweitwohnungen

Die Lietzenburger Straße ist eine Durchgangsstraße. Hier brummt, rauscht und hupt es rund um die Uhr – und das sogar auf sechs Spuren. Umso verwunderlicher ist, dass in den Apartments mit Fenstern zur belebten Rennstrecke hin – zwischen Olivaer Platz und Uhlandstraße kann zwischen zwei Ampeln mal kurz Gas gegeben werden – keine Verkehrsgeräusche zu vernehmen sind. Das ist nur möglich durch einen extremen Schallschutz, der aus drei Glasscheiben besteht. Zwar können die Fenster zum Lüften geöffnet werden, aber notwendig ist das nicht. Die Lüftungsanlage ist präzise eingestellt, sie hält die optimale Temperatur in allen Jahreszeiten. Die Charlottenhöfe sind ein großes durchdachtes Energieeffizienzhaus. Dort, wo es steht, war bis vor drei Jahren noch Brache, die als Parkplatz genutzt wurde.

Das Management von CESA Investment, das für die Charlottenhöfe verantwortlich ist, vermutete, dass die Apartments, die nach vorn heraus liegen, sich schwerer verkaufen lassen als die übrigen. Das Gegenteil ist der Fall: Unternehmer, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte und andere Kunden griffen sofort zu. Was zum einen daran liegt, dass die Räume zur Straße hin bis zu 84 Quadratmeter groß und deshalb günstiger sind als die nach hinten ausgerichteten und viel größeren Wohnungen. Zum anderen liegt es offenbar daran, dass es nicht mehr als unschick gilt, an einer Tempostraße zu residieren – vorausgesetzt, der Lärm bleibt draußen. Darüber hinaus lassen sich die Räume leicht den individuellen Vorstellungen der Käufer anpassen.

„Viele unserer Kunden nutzen die Apartments als Zweitwohnung oder Vermögensanlage“, sagt Achaz von Oertzen, Mitgründer und Geschäftsführer von CESA. „Der erhöhte Schallschutz wird in den Räumen sofort wahrgenommen, alle wundern sich, wie ruhig es ist.“ In den Werbeprospekten werden potenzielle Kunden angelockt mit dem Versprechen einer „attraktiven Rendite und soliden Wertsteigerung“.

Das Gefühl, ein besonderes Ambiente zu betreten, setzt schon ein, sobald man durch das Tor ins repräsentative Eingangsfoyer mit einem Doorman-Service rechter Hand geht. Man befindet sich dort im Gemeinschaftseigentum der Wohnungskäufer, wird empfangen in einem Saal von sechs Meter Deckenhöhe, stilvoll im Innendesign und mit einer Pendelleuchte als zentralem Element. Der Terrazzo-Boden hat den Charme des Mediterranen. Drei Fahrstühle surren in dem siebengeschossigen Gebäude durch die Etagen.

Service inklusive

Der Concierge-Service umfasst Ticket-Reservierungen für Veranstaltungen oder Limousinen-Service wie am Rezeptionstresen eines Luxushotels: Wer den Kaufvertrag unterzeichnet hat, kommt damit auch in den Genuss der Dienstleistungen des ehemaligen Adlon-Chefconcierges Raffaele Sorrentino. Dessen Unternehmen wird zwei Mitarbeiter für die Charlottenhöfe abstellen. Zu deren Aufgaben gehören vor allem die Organisation des Hauses und die Sicherheit, aber auch das Hochtragen der Einkaufstaschen ist schon einmal drin.

Die Charlottenhöfe mit ihren drei Hausnummern 101 bis 103 sind klassisch-elegant gestaltet, sichtlich inspiriert vom Art-déco-Stil, wie er in den 1920er-Jahren populär war. Entworfen worden ist das Ensemble von den Architekten Patzschke & Partner, die Berlin einige klassizistische Bauten, allen voran das Hotel Adlon am Pariser Platz, beschert haben. Der imposante Bau, der nach außen hin wie ein Altbau wirkt, aber ein kompletter Neubau ist, passt nach Charlottenburg.

Das Zentrum der City West haben die Makler als eine der begehrtesten Wohnlagen der deutschen Hauptstadt ausgemacht. „Wir beobachten eine Renaissance des Westens“, sagt Philip C. Hetzer aus der Geschäftsleitung des Maklerhauses Engel & Völkers Commercial. Auch Makler Nikolaus Ziegert, der Platzhirsch im Westen, schwärmt von Charlottenburg-Wilmersdorf als dem „umsatzstärksten Bezirk“ und prophezeit, dass er das „auf absehbare Zeit bleiben“ wird. Auf fast allen Brachen wird derzeit gebaut, die verbliebenen Lücken werden gefüllt, immer mehr Anfragen auf Abbruch von 1950er-Jahre-Häusern von den Behörden genehmigt. Ein deutliches Zeichen dafür, dass der Mitte-Boom seinem Ende zugeht. Wer Stil hat und mehr Natur in der Stadt will, zieht in die Stadtteile rund um Mitte, hauptsächlich die westlichen.

Denn so viel Freiraum mitten in der belebten Stadt gibt es in Mitte allenfalls noch rudimentär. Im Westen aber werden Neubauten auch landschaftsarchitektonisch geplant. Auf der rückwärtigen Seite der Charlottenhöfe, nach Süden ausgerichtet, entsteht ein intimer und zugleich großzügiger Gartenbereich. Er wird immergrün angelegt, mit ausgewählten Hecken und Sträuchern, Schmuckbepflanzungen und einer Pergola am halbkreisförmig angeordneten „Schmuckplatz“, einem kleinen Spielplatz und gedacht als Erholungsort der Hausbewohner und ihrer Gäste. Das wirkt südländisch. Die Fläche ist aufgeteilt in einen Bereich, der allen offensteht, und einen anderen, der als Sondernutzungsfläche ausgewiesen ist – das sind die Privatparzellen der Gartenwohnungen im Erdgeschoss.

Vier große Penthouses

Die darüber gelegenen Wohnungen haben Loggien, Terrassen und sogenannte französische Fenster (quasi Balkontüren ohne Balkone), die viel Licht hereinlassen. Am intensivsten wirkt das bei den vier großen Penthouses im siebten Stock, die umlaufende Terrassen haben. In die Dächer sind Oberlichter eingelassen, die auch in den Hausfluren für viel Helligkeit sorgen.

Insgesamt stehen 75 Wohnungen auf sechs Etagen und einem Staffelgeschoss zur Verfügung, 70 Prozent davon sind bereits verkauft. Im Mittel liegt der Preis für den Quadratmeter bei 5700 Euro. Alle Wohnungen haben Fußbodenheizung, Deckenkühlung in den gartenseitigen Räumen, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum, eine Video-Klingel-Gegensprechanlage, Parkett der Firma Bauwerk und Sanitärobjekte von Villeroy & Boch. Alle Bäder sind inliegend. „Das hat mit der tiefliegenden Kubatur zu tun“, erklärt von Oertzen. Heißt: mit der Form des Baukörpers.

Das Gebäude ist voll unterkellert, es gibt 64 Stellplätze für Autos in der Tiefgarage, davon 33 Stellplätze auf seitlich verschiebbaren Parklafetten und fünf Stellplätze für Motorräder. Außerdem wurde am Rand des Gartenbereichs eine Stellfläche für 75 Fahrräder installiert. Auf Kundenwunsch gibt es auch eine Ladestation für E-Autos. „Was wir hier gestaltet haben, wird schon bald überall in gehobenen Wohnlagen Standard sein“, glaubt Achaz von Oertzen. „Es ist optimal, von dieser Lage aus mit dem Fahrrad in die Parks und zum Einkaufen zu fahren, im innerstädtischen Bereich ist ein elektrisch betriebener Kleinwagen völlig ausreichend.“ Heute gehe es nicht mehr um Statussymbole, findet er. „Sondern um die richtige Mischung aus Freiheit und Sicherheit. Da liegt Berlin durchaus vorn in der rasanten Entwicklung.“

Mit der im Jahr 2008 gegründeten CESA Investment kommt Schwung in die verkrustete Immobilienbranche. Mit den Charlottenhöfen hat es sich eine exzellente Visitenkarte verschafft, die nächsten Projekte stehen in Pankow und Kreuzberg an.