Expertenrat

Ändert sich mein Mietvertrag?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss ich die Fragen zur Abrechnung beantworten? Ich habe dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zugestellt, und er hat mir viele Fragen zukommen lassen, ohne dass er aber sein Recht auf Belegeinsicht wahrgenommen hätte. Kann ich ihn nun auf die Belegeinsicht verweisen? Susanne W.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Ja, Sie können den Mieter erst mal auf die Belegeinsicht verweisen und müssen ihm deshalb im Vorfeld nicht alle seine Fragen beantworten. Nach der Belegeinsicht reduziert sich sicher auch schon die Anzahl der Fragen, die er hat. In solch einem Fall, wenn der Mieter Fragen zu seiner Betriebskostenabrechnung hat, muss er grundsätzlich erst einmal Belegeinsicht nehmen. Er hat auch keinen Anspruch gegen Sie als Vermieter auf Auskunft zu solchen Fragen, die durch eine Belegeinsicht geklärt werden könnten. Er kann die Auskunft somit auch nicht anstelle der Belegeinsicht verlangen, sondern es besteht allenfalls in dem Fall, in dem die Belegeinsicht nicht zu befriedigenden Ergebnissen führt, ein Anspruch darauf, dass Sie ihm seine Fragen beantworten.

Dieser Anspruch auf Auskunft gründet auf § 242 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), wenn die mieterseits beanspruchte und durch den Vermieter ordnungsgemäß erfüllte Belegeinsicht nicht ausreicht. Wenn der Mieter also vor der Fragestellung umfassend von seinem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht hat und die benötigten Informationen auf diese Weise nicht erlangen kann, erst dann kann er sich an Sie wenden.

Sollte jedoch von vornherein feststehen, dass der Mieter durch die Belegeinsicht keinen Aufschluss über seine zu klärenden Tatsachen erhält, dann darf er nicht auf die Belegeinsicht verwiesen werden. Da mir jedoch die genauen Fragestellungen des Mieters nicht bekannt sind, kann die Frage daher nur so allgemein beantwortet werden.

Rat für Mieter

Verändert die Umwandlung den Mietvertrag? Wir haben eine Mietnachforderung für 2013 und 2014 erhalten. Die Hausverwaltung beruft sich auf eine Mietgleitklausel von 1976 und weist den Widerspruch zurück. Seit 2009 ist unsere Mietwohnung eine Eigentumswohnung. Wolfgang H.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Nach einer Umwandlung von Mietwohnungen in eine Eigentumswohnung ändert sich zumeist die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Das kann dann über die Betriebskostenabrechnung zu erhöhten Kosten für die Mieter führen. Dies ist aber schon alles, was sich ändert. Die Eigentumsumwandlung verändert den Mietvertrag nicht. Und auch, wenn aufgrund der Umwandlung ein Erwerber die Wohnung kauft und neuer Vermieter wird, hat dies keinen Einfluss auf den von Ihnen seinerzeit abgeschlossenen Mietvertrag: In § 566 BGB ist der Rechtsgrundsatz „Kauf bricht nicht Miete” ausdrücklich geregelt worden.

Der Erwerber (beziehungsweise der Ersteher in der Zwangsversteigerung oder der Erbe des Eigentümers) ist an den Mietvertrag, so wie dieser vorliegt, gebunden und kann den Mieter nicht zwingen, einen neuen Mietvertrag mit veränderten, für den Mieter ungünstigeren Konditionen abzuschließen. Auch wenn „der Neue“ meint, der Mietvertrag müsse auf seinen Namen „umgeschrieben“ werden und bei dieser Gelegenheit sollte der Mietvertrag gleich „aktualisiert“ werden, einen Anspruch hierauf hat er nicht. Wird das Haus oder eine Wohnung verkauft, tritt der Käufer anstelle des bisherigen Vermieters in alle abgeschlossenen Mietverträge ein. Und zwar auch mit allen Rechten und Pflichten.

So wie Sie sich auf den alten Mietvertrag berufen können, müssen Sie auf der anderen Seite aber auch dessen nachteilige Auswirkungen (in Ihrem Fall die Gleitklausel) gegen sich gelten lassen.

Rat für Eigentümer

Kann ich die erhöhte Miete rückwirkend einfordern? Einem Mieter wurde ein Mieterhöhungsverlangen ab Juli zugestellt. Sechs Wochen nach Ablauf seiner Prüffrist erklärte er sich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ bereit, die erhöhte Miete ab September zu zahlen. Hans D.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Zunächst einmal zu der genannten Floskel: Mit dem Zusatz „ohne Anerkennung der Rechtspflicht“ hatte der Mieter ursprünglich zu erkennen gegeben, dass seine Zustimmung zu der Mieterhöhung unverbindlich sei. Diese Erklärung ist formunwirksam. Hintergrund ist, dass die Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Vorbehalt rechtlich ausgeschlossen ist, da diese endgültig sein muss. Der Mieter kann dem Verlangen des Vermieters nur zustimmen, es ablehnen, teilweise zustimmen oder den Vertrag kündigen. Weitere Möglichkeiten gewährt ihm das Gesetz nicht.

Durch die Zahlung der erhöhten Miete ist bei Ihnen nun eine neue Rechtslage eingetreten. „Zahlt der Mieter auf das ordnungsgemäß unterbreitete Angebot des Vermieters die veränderte Miete, so ist auch hierin eine Zustimmung zu der Vertragsänderung kraft konkludenten Verhaltens zu sehen. Dem Mieter sind die Umstände der Vertragsänderung bekannt, und er führt sie in Übereinstimmung mit dem Vermieter herbei“, führt Dr. Markus Artz vom Deutschen Mietgerichtstag aus. Dieser Auffassung folgen auch die Gerichte.

Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab oder stimmt er dem Erhöhungsverlangen nur teilweise zu, hätte der Vermieter die Möglichkeit, innerhalb von weiteren drei Monaten bei dem zuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung zu klagen. Versäumt der Vermieter jedoch diese Klagefrist, kann er auch keine weiteren Rechte aus dem Erhöhungsbegehren geltend machen. Dementsprechend können Sie für die beiden fraglichen Monate keine Nachzahlungen einklagen.

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