Recht

„Kind, bau doch bei uns“

Auch wer sein Haus im Garten der Eltern hochzieht, muss Gesetze beachten

„Kind, du kannst doch bei uns bauen“, laden die Eltern freundlich ein. Und tatsächlich: Für Familien, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollen, kann ein Haus auf dem elterlichen Grundstück die Lösung sein. Schließlich muss nicht extra ein Bauplatz gekauft werden. Doch Familienbande schützen nicht vor Fallstricken beim Hausbau. Grundbesitz, Erbe, private Rückzugsräume – da muss so einiges bedacht werden.

Am Anfang sollte eine ganz grundsätzliche Frage stehen: Dürfen wir dort überhaupt bauen? Die Antwort gibt kostenlos das zuständige Bauamt, wie Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren erklärt. Maßgeblich ist der Bebauungsplan. Möglich ist zum Beispiel, dass er nur einen An-, aber keinen Neubau zulässt.

Bei Flächen ohne Bebauungsplan greift der Paragraf 34 des Baugesetzbuchs. „Dieser regelt, dass sich ein neues Gebäude in die vorhandene Umgebung einfügen muss“, erklärt Reinhold-Postina. Erst einmal muss dann eine Bauvoranfrage an das Bauamt gestellt werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Sie kostet Geld, genau wie die Entwurfsskizzen eines Architekten, die für die Voranfrage nötig sind.

Zum Problem können die Nachbarn werden. Denn im Gegensatz zu einem vorliegenden Bebauungsplan sei der Paragraf 34 oft Auslegungssache, sagt die Bauexpertin. „Und darüber entscheiden dann im Zweifel Juristen.“ Vor Gericht kann es zum Beispiel gehen, wenn die Nachbarn gegen den Neubau klagen.

Wem gehört der Grund?

Steht die Entscheidung fest, auf dem elterlichen Grundstück zu bauen, müssen die Besitzverhältnisse geklärt werden. Bleiben die Eltern alleinige Eigentümer, sollten sich die Kinder ein Erbbaurecht im Grundbuch eintragen lassen, empfiehlt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „So ist auch im Fall einer Pfändung oder eines Verkaufs – zum Beispiel, weil die Eltern in finanzielle Schieflage kommen – die Nutzung des Hauses gesichert.“ Eine solche Klausel schmälere aber später den Verkaufswert des Grundstücks erheblich.

Werden das Kind und dessen Partner hingegen als Miteigentümer des Grundstücks eingetragen, werden vorhandene Lasten geteilt, etwa eine Grundschuld. Auch das Erbrecht muss bei dieser Option genau geklärt werden. Sonst könne es zum Beispiel sein, dass nach dem Tod der Eltern Geschwister Teileigentümer des Hauses sind, sagt Reinhold-Postina. „Am besten setzen sich Eltern und Kinder mit einem Steuerberater oder einem Anwalt für Erbrecht zusammen und klären alle diese Punkte.“ Zu denken, das regele sich später schon, davon rät die Expertin dringend ab.

Die sauberste Lösung ist laut den beiden Experten die Aufteilung des Grundstücks. „Das ist aber nur möglich, wenn die Flächen danach noch dem geltenden Bebauungsplan entsprechen“, gibt Gerold Happ von Haus & Grund Happ zu bedenken. Die neuen Grundstücksgrenzen vermisst ein Sachverständiger des Bauamts.

Führen Zufahrt und Abwasserrohre durch das Grundstück der Eltern, werden entsprechende Leitungs- und Wegerechte im Grundbuch festgehalten. „Sonst droht Ärger, sobald das elterliche Grundstück verkauft wird“, warnt Happ. Denn ohne den Grundbucheintrag kann sich der neue Eigentümer die Nutzung seines Grundstücks für Rohre und Zufahrt teuer bezahlen lassen.

Vor der Teilung gilt es laut Happ zu überlegen, ob der Grundstücksanteil verkauft oder verschenkt werden soll. Beim Verkauf müssten die Eltern Grunderwerbssteuer zahlen. Bei einer Schenkung an die Kinder gebe es hingegen einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro. Liegt der Wert unter dieser Summe, wird keine Schenkungssteuer fällig. So lässt sich unter Umständen Geld sparen. Übrigens: Egal ob man nur auf dem Grundstück baut, Miteigentümer wird oder die Fläche teilt, so dass jeder sein eigenes Grundstück hat – Notarkosten fallen immer an.

Private Bereiche einplanen

Bei aller familiären Atmosphäre, privater Rückzug muss sowohl für Eltern als auch Kinder möglich sein. „Jeder braucht seine eigenen Bereiche“, sagt Architekt Jakob Oberpriller. Dafür müssen entsprechende Zonen geschaffen werden. Das geht auf dem Grundstück zum Beispiel, indem man durch die Position des Neubaus ein Stück Garten abtrennt. Besonders private Bereiche wie das Schlafzimmer sollten eher zum eigenen Gartenbereich hin liegen als in Richtung Elternhaus.

Wird statt eines neuen Hauses ein Anbau an das bestehende Gebäude geplant, muss die Familie noch stärker auf die Abtrennung privater Zonen achten. „Dazu zählt ein separater Eingang“, empfiehlt Oberpriller, Mitglied im Landesvorstand beim Bund Deutscher Architekten in Bayern. Auch bei der Versorgung mit Strom, Wärme und Wasser wird besser genau geteilt: Andernfalls kommt es oft zu Konflikten. Sind neue Anschlüsse nicht möglich, sollten Zwischenzähler installiert werden, rät Happ. Damit wird genau nachvollziehbar, wer wie viel verbraucht hat. Darüber hinaus müssen Bauherren in diesem Fall zunächst einmal klären, ob die bestehenden Leitungen überhaupt einen weiteren Haushalt versorgen können.