Expertenrat

Verjähren Nebenkosten?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Können wir die Ex-Mieterin in die Pflicht nehmen? Unsere Mieterin hat nach zehn Jahren gekündigt und hinterlässt einen Flur, den sie wohl nie gestrichen hat. Auch Schäden in der Ecke, wo der Kratzbaum der Katze stand, sind unschön gespachtelt. Können wir ihr die Rechnung schicken? Susanne F.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Ihrer Schilderung entnehme ich, dass Sie davon ausgehen, dass die Katze Ihrer Mieterin die Schäden im Flur der Wohnung verursacht hat. Das Landgericht Koblenz hat dazu im Jahr 2014 entschieden, dass der Mieter für Schäden, die durch seine Tierhaltung entstehen, haften muss. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Schäden bei artgerechter Haltung entstanden sind oder ob der Vermieter die Tierhaltung überhaupt genehmigt hatte. Aufgabe des Mieters sei es, so das Koblenzer Landgericht, im Rahmen seiner Obhutspflicht alles Mögliche und Zumutbare zu unternehmen, um Schäden von der Wohnung fernzuhalten. Das Amtsgericht Schöneberg hatte im Jahr 2010 schon eine ähnliche Entscheidung getroffen.

Da es sich in Ihrem Fall um einen Schaden handelt und nicht nur um eine Abnutzung des Mietgegenstands, wäre die Mieterin dementsprechend zum Schadenersatz verpflichtet, sodass Sie ihr den Anstrich des Flurs in Rechnung stellen können. Dass der Flur seit zehn Jahren nicht gestrichen wurde, spielt keine Rolle, da es sich hier nicht um die Frage einer Schönheitsreparatur handelt, sondern um einen Schadenersatzanspruch.

Selbst wenn die Mieterin behaupten würde, dass sie mietvertraglich nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, was ich dem geschilderten Sachverhalt nicht entnehmen kann, hätte sie dennoch Schadenersatz zu leisten und zwar in Höhe der Kosten, die für den Anstrich des Flurs anfallen. Sie können natürlich die Mieterin auch dazu auffordern, den Schaden selbst zu beseitigen.

Rat für Mieter

Verjähren Betriebskosten mit der Zeit? Wir haben im Oktober 2014 die Betriebskostenabrechnungen für 2007 bis 2013 auf einmal bekommen. Für alle Jahre bis auf 2008 sind Nachzahlungen nötig. Der Vermieter will die Beträge verrechnen, aber sicher ist doch manches schon verjährt oder? Claudia M.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Wenn wie in Ihrem Fall die Abrechnungsfrist das Kalenderjahr ist, kann der Vermieter im Oktober 2014 nur noch Betriebskostennachforderungen für das Jahr 2013 einfordern und im Jahre 2015 dann für 2014 und so weiter. Alle früheren Jahrgänge unterfallen der einjährigen Ausschlussfrist des Bürgerlichen Gesetzbuchs, § 556 Abs. 3 Satz 3. Schafft der Vermieter es also nicht, innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode die Abrechnung dem Mieter zuzuleiten, darf er von diesem keinerlei Nachforderungen mehr verlangen.

Eine Ausnahme besteht theoretisch, wenn der Vermieter die rechtzeitige Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Hierfür muss er die Gründe darlegen und gegebenenfalls beweisen. Fälle, in denen der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, sind in der Praxis äußerst selten. Denn Schlamperei seiner Erfüllungsgehilfen (Verwalter, Abrechnungsfirma) muss er sich zurechnen lassen.

Ausgeschlossen sind aber nur Nachforderungen. Zu Unrecht vom Mieter nicht gezahlte Vorschüsse sind keine Nachforderungen. Vorschüsse kann der Vermieter im Rahmen der dreijährigen Verjährungsfrist nachfordern. Beispiel: Ansprüche wegen nicht gezahlter Vorschüsse aus dem Jahre 2010 sind am 1. Januar 2014 verjährt.

Die Verjährungsfrist für Guthaben beträgt ebenfalls drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erhalten hat. Ihr Guthaben kann also mit der Nachforderung aus 2013 verrechnet werden.

Rat für Eigentümer

Welche Frist muss ich bei Kündigung wegen Eigenbedarfs einhalten? Ich besitze zwei Eigentumswohnungen in einer Villa, die ich als eine verkaufen möchte. Die kleinere Wohnung im Sockelgeschoss ist derzeit noch teilmöbliert vermietet. Welche Kündigungsfrist muss ich beachten? Carola T.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Das Verfassungsgericht Berlin urteilte mit seinem Beschluss vom 18. Juni 2014 (VerfGH 153/13) gegen eine 80-jährige, langjährige Mieterin mit der Begründung, dass die grundrechtliche Eigentumsverbürgung des Besitzers auch die Befugnis umfasst, die Immobilie selbst zu nutzen. Der Vermieter kann eine begründete Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) aussprechen.

Für ein selbstbewohntes Zweifamilienhaus hat man diese Regelung außer Kraft gesetzt und die Kündigungsmöglichkeit über eine Sonderregelung vereinfacht. Handelt es sich um ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis, das auch nicht durch einen Kündigungsverzicht eingeschränkt ist, kann man demnach auch grundlos kündigen. Allerdings verlängert sich dabei die Kündigungsfrist nach §573a BGB um drei Monate.

Die gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfristen sind nach der Wohndauer gestaffelt und betragen bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren drei Monate, bei mehr als fünf Jahren sechs Monate und bei mehr als acht Jahren neun Monate. Bei der beabsichtigten Kündigung sind also je nach Wohndauer des Mieters weitere drei Monate Kündigungsfrist zu beachten. Der Mieter hat nach § 547 Abs.1 BGB das Recht, aus von ihm darzulegenden Härtegründen der Kündigung zu widersprechen.

Generell sollte bei allen Mietvertragskündigungen mit Augenmaß und Anstand vorgegangen werden, auch wenn das Recht das eigene Handeln legitimiert.

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