Anlage

Die Last mit dem Luxus

Wer Mietobjekte teuer ausstattet, setzt auf höhere Renditen. Oft geht die Rechnung nicht auf

Steter Tropfen höhlt den Stein. Und ruiniert auch schon einmal den Marmor: Jahrelang hatte es der Mieter einer Luxuswohnung nicht für nötig gehalten, sich beim Pinkeln zu setzen. Das Urinieren im Stehen war für ihn bequemer, auch wenn mal etwas daneben ging. Den edlen Bodenfliesen bekam das nicht gut, weshalb der Vermieter den Mann beim Auszug in die Pflicht nehmen wollte. Um 1935,50 Euro, fast zwei Drittel, kürzte er dem Stehpinkler die Mietkaution, um davon die fällige Renovierung des Bades zu bezahlen. Zu Unrecht, wie das Düsseldorfer Amtsgericht jetzt entschied. „Das Urinieren im Stehen ist durchaus noch weit verbreitet“, beschied der Richter die Parteien.

Das Urteil (Az.: 42 c 10583/14) hat nicht nur unter manchen Paaren den Streit um die ordnungsgemäße Nutzung der Toilette durch den Mann neu entfacht. Es gibt auch einer alten Diskussion unter Kapitalanlegern und Eigennutzern neue Nahrung: Rentiert sich eine Luxusausstattung in Wohnungen und Eigenheimen bei der Vermietung oder dem späteren Verkauf? Oder ist die entsprechende Investition nicht hinausgeschmissenes Geld, wenn der Vermieter am Ende die Kosten für die Beseitigung teurer Schäden selbst tragen muss oder eine hochwertige Einbauküche dem späteren Käufer nicht gefällt? Für Experten ist klar: Die Ausstattung sollte der Lage des Objekts angemessen und dabei idealerweise praktisch, günstig und möglichst massentauglich sein.

Instandhaltung wird umso teurer

Der Richterspruch dürfte für manche Eigentümer ein Weckruf sein, sagt René Müller, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Bauwerk Hamburg. „Viele Besitzer setzen darauf, durch hochwertige Bäder, edle Einbauküchen und teures Parkett ihre Wohnungen oder ihr Haus aufzuwerten.“ Doch diese Rechnung gehe in den seltensten Fällen auf. „Häufig handeln sich Vermieter dadurch nur hohe Reparaturkosten ein“, sagt Müller. Ähnlich sieht das Peter-Georg Wagner, Researcher bei der Makler- und Bewertervereinigung IVD, Immobilienverband Deutschland. „In der Regel lässt sich durch eine Luxusausstattung kein Wertzuwachs erzielen, stattdessen können aber die Instandhaltungsaufwendungen deutlich steigen.“

Diese Gefahr bestehe nicht nur bei Marmorfliesen aus säureempfindlichem Carbonatgestein, in die Urinspritzer Krater ätzen können. „Auch die derzeit sehr beliebten Duschen mit Glaswänden sind höchst empfindlich“, sagt Müller. Je nach Härtegrad des Wassers seien die Glaswände nach zwei bis vier Jahren so stark verkalkt, dass sie erneuert werden müssten.

Zwar verkalkten Duschwände aus Plastik genauso schnell. „Eine solche Plastikwand kostet aber nur zehn bis maximal 20 Prozent des Preises einer Glastür“, sagt Müller. Dabei wäre es eigentlich sehr einfach, die Verkalkung zu verhindern – dafür müssten lediglich nach jedem Duschen die Glaswände penibel mit einem Abstreifer von Wasserrückständen gereinigt werden. „Doch diese Arbeit macht sich kaum ein Eigennutzer, geschweige denn ein Mieter“, so Müller weiter.

Auch der Einbau hochwertiger Einbauküchen rentiere sich meist nicht. „Mieter gehen mit den Möbeln und den Geräten nicht schonender um, nur weil ein Markenname darauf prangt“, sagt Müller. Im Gegenteil: „Manche Mieter vertrauen dann darauf, dass Möbel und Geräte besonders robust sind, und gehen entsprechend weniger pfleglich mit ihnen um.“ Das führe nach einigen Jahren oft zu Defekten, für deren Beseitigung dann der Vermieter aufkommen müsse. „Dabei machen dann viele Eigentümer die Erfahrung, dass die Reparaturkosten bei hochwertigen, teuren Küchen ebenfalls nicht gerade günstig sind“, sagt der Experte.

Daraus den Umkehrschluss zu ziehen, jede Wohnung könne mit billigsten Fliesen und Duschvorhängen aus dem Baumarkt ausgestattet werden, ist freilich auch nicht richtig. „Die Ausstattung einer Wohnung muss schon auch ihrer Lage entsprechen“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. In einem normalen Wohnquartier erwarteten Mieter ebenso wie Käufer einer Eigentumswohnung nicht mehr als einfachen Standard. „Da genügen dann tatsächlich Fliesen aus dem Baumarkt und die preiswerte Einbauküche.“

PVC passt nicht nach Grunewald

Anders sei dies hingegen bei einer Wohnung in Berlin-Grunewald oder am Rande des Englischen Gartens in München. „In diesen hochpreisigen Quartieren verlangen Mieter und Käufer nach Ausstattung, die der Lage der Wohnungen angemessen ist“, sagt der EBZ-Experte. „Wer 15 Euro und mehr pro Quadratmeter und Monat zahlt, will nicht auf Bodenbelägen aus PVC laufen, sondern auf Echtholzparkett.“ Dies bedeute zwar nicht gleich, dass der Boden im Badezimmer auch mit Marmor ausgelegt sein müsse. „Aber hochwertige Fliesen sollten es schon sein“, sagt auch IVD-Researcher Wagner.

Dass in teuren Gegenden nach einem Mieterwechsel teurere Reparaturen als in einer Wohnung in einfacher Lage anstehen, müssten Vermieter bei ihrer Ertragskalkulation einfach von vornherein berücksichtigen. Das Düsseldorfer Urteil habe einmal mehr bestätigt, dass das Mietrecht tendenziell zulasten des Vermieters abgefasst sei, sagt Wagner. Zugleich könnten Eigentümer nicht darauf vertrauen, das Sozialverhalten von Mietern hochpreisiger Wohnungen entspreche dem Mietniveau, sagt Vornholz. „Offensichtlich setzen sich ja nicht alle Mieter von Luxuswohnungen beim Urinieren auf die Toilette.“

Wie aber steht es um die Selbstnutzer? Auch sie sollten bei der Ausstattung ihres Eigenheims oder ihrer Eigentumswohnung nicht darauf spekulieren, durch hochwertige Materialien später einen höheren Verkaufspreis erzielen zu können, meinen die Experten. „Dazu sind die Geschmäcker einfach zu verschieden“, sagt Wagner. „Die teure Einbauküche in der gerade angesagten Optik kann möglicherweise in zehn Jahren beim Verkauf der Immobilie sogar deren Wert schmälern, weil sie dann nicht mehr dem Zeitgeist entspricht.“

Dies gelte auch für die derzeit angesagten schwarzen Fliesen und Marmorplatten in Badezimmern. „Es ist zumindest fraglich, ob die Farbe Schwarz in zehn oder 20 Jahren noch die Wertschätzung genießt, die ihr heute zuteil wird“, sagt Wagner und verweist auf die vorherrschenden Farbtrends in den 1970er-Jahren. „Damals haben Eigentümer viel Geld ausgegeben, um ihre Badezimmer mit braunen, dunkelgrünen oder orangefarbenen Fliesen auszustatten.“ Doch seit mehr als 15 Jahren seien diese Farben gar nicht mehr gefragt. „Heute führen solche Fliesen zu Wertabschlägen bei Eigenheimen, weil die Käufer die Badezimmer sofort renovieren wollen“, sagt Wagner.

Eigennutzer sollten deshalb nicht darüber spekulieren, was einem Käufer irgendwann in ferner Zukunft gefallen könnte, sagt der Researcher. „Richtig ist schlichtweg das, was den Eigentümern am besten gefällt. Schließlich sollen sie sich ja für eine lange Zeit in der Immobilie wohlfühlen.“