Expertenrat

Muss der Hausflur warm sein?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Wie kann ich meine Mieterin zur Nachzahlung bewegen? Meine Mieterin, die diverse Verbindlichkeiten hat, ist nicht bereit, die Betriebskostennachzahlung für 2013 zu bezahlen. Ich soll nun auf die Nachzahlung verzichten, ansonsten würde sie ein Insolvenzverfahren eröffnen. Manfred G.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Nach Ihrer Schilderung hat die Mieterin bisher noch keinen Insolvenzantrag gestellt, sondern nur angedroht, dass sie die Insolvenz unter bestimmten Umständen beantragen werde. Es handelt sich in Ihrem Fall zurzeit also noch um eine Forderung vor einer Insolvenzeröffnung.

Für den Fall, dass die Mieterin später einen Insolvenzantrag stellt, würde es sich um eine Insolvenzforderung handeln, die zur Insolvenztabelle anzumelden ist und somit auch aus der Insolvenzmasse bedient werden muss. Es ist allerdings zu befürchten, dass Sie dann nicht den gesamten Betrag erhalten, sondern nur einen Teil.

Ob Sie zu einem späteren Zeitpunkt noch an Ihr Geld – in diesem Fall die Beitragsnachzahlung – kommen, hängt davon ab, ob dem Mieter die Restschuldbefreiung erteilt wird. In diesem Fall gehen Sie leer aus. Sofern das Insolvenzverfahren aufgehoben wird, können Sie Ihre Forderungen wiederum gegenüber dem Mieter geltend machen.

Ihre Mieterin sollte auf jeden Fall prüfen, ob sie nicht vielleicht einen Anspruch auf Übernahme der Kosten der Unterkunft hat, wozu auch die Betriebskosten gehören. Denn die Jobcenter übernehmen in diesem Fall, wenn ein berechtigter Anspruch besteht, auch Betriebskostennachforderungen.

Sofern die Mieterin schon Mietschulden hat, hätten Sie vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Möglichkeit, wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist dies nur möglich, wenn die Schulden nach Eröffnung entstanden sind (§ 112 InsO). Das Androhen der Insolvenzgefahr führt jedenfalls nicht dazu, dass die Mieterin die Nachzahlung nicht leisten muss.

Rat für Mieter

Kann mir der Vermieter die Lage der Balkontür vorschreiben? Meine Genossenschaftswohnung wird modernisiert und ein Balkon angebaut. Ich möchte die Tür rechts haben in Richtung des Fensterblickes von innen - der Vermieter links, um die äußere Sichtachse zu gewährleisten. Catrin M.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Der von Ihnen geschilderte Konflikt ist genossenschaftsrechtlich wie auch mietrechtlich nur einvernehmlich zu lösen. Setzt sich der Vorstand einer Wohnungsbaugenossenschaft über die Wünsche von Mietern hinweg, haben diese zwar das Recht, sich in der Vertreter- bzw. Mitgliederversammlung der Genossenschaft zu beschweren. Beschlüsse der Mitgliederversammlung zu konkreten Fragen der Wohnungsbewirtschaftung können jedoch nur eine Empfehlung darstellen und binden den Vorstand rechtlich nicht (vgl. § 27 Absatz 1 Genossenschaftsgesetz).

Mietrechtlich sieht es auch nicht besser aus. Ein Vermieter hat bei der konkreten Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen weitgehende Dispositionsfreiheit. Man könnte allerdings daran denken, die für Sie missliche Lage der Balkontür als „Härte“ im Sinne des § 555 d Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anzugreifen.

Danach besteht für den Mieter eine Duldungspflicht in dem Fall nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Diese Härte dürfte auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen sein.

Besagte Vorschrift verlangt also eine Abwägung aller beteiligten Interessen. Wenn die Genossenschaft die Balkontüren einheitlich auf der gesamten Länge der Fassade setzen will, stellt das allerdings ein berechtigtes Interesse dar, welches schwerer wiegt als Ihre individuellen Vorstellungen von der Gestaltung des Balkons.

Rat für Eigentümer

Wie einige ich mich mit Miteigentümern über die Heizung im Flur? Unsere Eigentümergemeinschaft ist sich uneins über die Temperatur im Hausflur. Wie kann ich da eine für alle akzeptable Regelung finden? Außerdem suche ich einen Experten, der die Heizkostenabrechnung überprüft. Ute H.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Eine gesetzliche Regelung, die einen Temperaturbereich für das Treppenhaus beziehungsweise den Hausflur definiert und vorschreibt, gibt es nicht. Ein überheizter Flur führt zu erheblichen Kosten, bei einem zu kalten Flur kriecht die Kälte durch die angrenzenden Zimmerwände und Wohnungseingangstüren. Es ist allerdings nicht einmal vorgeschrieben, dass dieser Bereich überhaupt zu beheizen ist.

Sind Heizkörper vorhanden, kann man als Orientierung für die Temperaturregelung die DIN-Vorschrift DIN EN 12831 „Heizungsanlagen in Gebäuden“ heranziehen. Allerdings entfaltet sie keine Gesetzeskraft. In dieser DIN-Vorschrift werden für beheizte Nebenräume, dazu zählen eben auch Treppenhäuser und Flure, plus 15º Celsius als sogenannte Normauslegungsbedingung definiert. Welche Temperatur für Ihren Hausflur die Norm bilden soll, müssen Sie allerdings immer noch gemeinschaftlich festlegen.

Vielfach werden die plus 15 Grad Celsius als zu hoch angesehen und der Temperaturbereich dementsprechend bei etwa plus 10º Celsius eingestellt. Übrigens ist es dabei zu empfehlen, die Heizkörperthermostate gegen ein Verstellen zu blockieren. Sonst regelt jeder Wohnungseigentümer die Temperatur im Vorbeigehen nach seinem eigenen Empfinden wieder neu.

Der Fachmann für die Heizkostenabrechnung sollte Ihr Verwalter sein. Er ist im Besitz aller relevanten Daten und hat sie auch selbst erstellt und zu verantworten. Extern können die Experten bei der Verbraucherzentrale oder anderer Verbraucherverbände, unter Beachtung des Rechtsdienstleistungsgesetzes, Hilfestellung geben.