Expertenrat

Darf der Hund bellen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Wie oft müssen Fenster gereinigt werden? Vor drei Jahren habe ich neue Fenster einbauen lassen. Nun wurde eine Wartung durchgeführt. Hierbei bekam ich den Hinweis, dass einige Mieter Schimmelbildung im Stulpbereich haben. Gibt es ein Urteil zur Fensterreinigung ? Hans-Jürgen H.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache (Wohnung) in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Er hat somit alles dafür zu tun, dass an der Mietsache kein Schaden entsteht. Wenn durch das Unterlassen des Putzens der Fenster ein Schaden entstehen würde, wäre der Mieter dafür verantwortlich.

Die Schimmelbildung wird aber wahrscheinlich nicht dadurch entstehen, dass die Fenster nicht geputzt werden, vielmehr entsteht Schimmel in den meisten Fällen durch ein mangelndes Heiz- und Lüftungsverhalten. Nicht geputzte Fenster könnten allenfalls dazu führen, dass die Scheiben blind werden, was auch einen Schaden darstellen würde, für den der Mieter dann verantwortlich wäre.

Es gibt keine konkreten Vorgaben, in welchen Zeitabständen Fenster zu putzen sind. In der Regel wird dies auch in den Mietverträgen nicht vereinbart sein, sodass dies nicht zu den Mieterpflichten gehört. Der Mieter muss die Fenster so in Schuss halten, dass es zu keinem vorzeitigen Verschleiß kommt. Darauf können Sie den Mieter sicherlich hinweisen. Wenn Sie vor drei Jahren neue Fenster eingebaut haben, war es allerdings auch Ihre Verpflichtung, den Mieter zur Vermeidung von Schimmelbildung auf ein geändertes Heizund Lüftungsverhalten hinzuweisen.

Nur wenn dies ordnungsgemäß erfolgt ist, können Sie den Mieter im Zweifel auch in die Pflicht nehmen, wenn feststeht, dass durch mangelndes Heizen und Lüften die Schimmelbildung entstanden ist. Der Nachweis dafür obliegt Ihnen. Dies können Sie durch ein Gutachten feststellen lassen.

Rat für Mieter

Was kann man machen, wenn Nachbars Hund immer bellt? In unserem Mietshaus bellt der Hund unserer Nachbarn jeden Mittag eine Stunde – ununterbrochen. Diese Belästigung findet auch am Wochenende statt. Was können wir dagegen unternehmen? Andea K.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Lärm, der von Nachbarn im Hause ausgeht, kann einen Mietmangel darstellen. Das gilt auch für Tierlärm wie Hundegebell. Störendes – und über das zumutbare Maß hinausgehende – Bellen der in der Nachbarwohnung gehaltenen Hunde rechtfertigt die Mietminderung (AG Düren 30.8.1989 - 8 C 724/88 -).

Daneben kann der Vermieter auf Mängelbeseitigung in Anspruch genommen werden. So kann er die Erlaubnis zur Hundehaltung widerrufen (LG Hamburg vom 30.8.2001 - 334 S 26/01 -), beziehungsweise auf Unterlassung der Hundehaltung klagen (AG Potsdam, 2.5.1996 – 26 C 38/96 -), wenn das Tier untypisch die Hausbewohner belästigt oder besondere Ruhestörungen bewirkt.

Ständige Störungen des Hausfriedens durch Hundegebell können – nach erfolgloser Abmahnung – sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung des Tierhalters durch den Vermieter begründen (AG Potsdam vom 22.2.2001 – 26 C 76/00 -).

Zur Frage, welches Hundegebell gerade noch zumutbar ist und welches nicht mehr hingenommen werden muss, hat die Rechtsprechung folgende Faustformel aufgestellt: Die Grenze der von den übrigen Mietern des Hauses hinzunehmenden Lärmbelästigung durch Hundegebell ist bei etwa 30 Minuten Gebell pro Tag beziehungsweise zehn Minuten ununterbrochenem Dauergebell pro Tag zu ziehen (OLG Hamm vom 16.11.1989 - 22 U 249/89 und OLG Köln vom 7.6.1993 - 12 U 40/ 93 -). Gelegentliches Bellen oder Jaulen ist jedoch artgerechtes Verhalten eines Hundes und muss hingenommen werden (AG Charlottenburg vom 16.2.2006 - 210 C 417/05 -).

Rat für Eigentümer

Muss der Anschluss ans Abwassersystem sein? Wir haben ein Grundstück in Werder, das mit weiteren Grundstücken als „Kleingärten (LSG)“ ausgewiesen ist. Das Haus hat einen abflusslosen Behälter für Abwasser. Der AZV zwingt uns zum Anschluss ans Abwassersystem. Wie ist die Lage? Marlis T.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Es ist unbestritten, dass unser Trinkwasser ein mit allen Mitteln zu schützendes Gut der Allgemeinheit ist. Wer Trinkwasser bezieht, ob vom Brunnen oder aus einer Versorgungsleitung, muss sich der Forderung stellen, dass über die Entsorgung des Abwassers streng gewacht wird.

Denn es ist noch gar nicht so lange her, dass die berühmten abflusslosen Sammelgruben auch Sickergruben genannt wurden. Abflusslose Gruben oder Behälter müssen heute ganz anderen Kriterien standhalten. Aus diesem Grund sind sie oftmals zugelassen, und das auch in Kleingartenanlagen, die dem Bundeskleingartengesetz unterliegen. Einen rechtlich möglichen Anschluss -und Benutzungszwang an eine zentrale Abwasseranlage regelt die jeweilige Satzung der Kommune oder eines regionalen Zweckverbandes.

Nun mag man annehmen, dass es in der Bundesrepublik Deutschland dafür eine einheitliche Verfahrensweise geben sollte. Doch weit gefehlt, nicht einmal in einem einzelnen Bundesland kann man davon ausgehen. Während in Brandenburg beispielsweise die Stadt Cottbus und der Zweckverband Burg im Spreewald den Anschlusszwang dann ausschließen, wenn das Grundstück durch eine abflusslose Sammelgrube oder Kleinkläranlage entsorgt wird, legt der für Sie zuständige Zweckverband Wasser- und Abwasserzweckverband Werder-Havelland (WAZV) im § 6 seiner Satzung einen generellen Anschlusszwang fest.

Eine Befreiung können Sie nach § 7 beantragen. Ob dem Antrag stattgegeben wird, entscheidet allein ihr Zweckverband.

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