Expertenrat

Wem kündige ich im Todesfall?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Wem kann ich im Todesfall kündigen? Ich habe einen Fall, in dem mein Mieter verstorben ist und ich die Erben nicht kenne. Ich möchte das Mietverhältnis kündigen und die ausstehende Miete einfordern. Was kann ich tun? Ich weiß nicht, wem gegenüber ich die Kündigung erklären soll. Michael H.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Sie können und sollten gemäß § 1961 BGB i. V. m. § 1960 Abs. 1 S. 2 BGB eine sogenannte Nachlasspflegschaft beantragen. Zuständig für die Bestellung des Nachlasspflegers ist der Rechtspfleger beim zuständigen Nachlassgericht. Sofern das zuständige Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellt, können Sie die Kündigung diesem gegenüber erklären und auch andere Forderungen diesem gegenüber geltend machen.

Die Voraussetzungen für die Bestellung eines Nachlasspflegers gemäß § 1961 BGB sind immer dann gegeben, wenn der Erbe unbekannt ist und der Vermieter des Verstorbenen einen Ansprechpartner benötigt, um die Kündigung des Mietvertrages auszusprechen und die Räumung der Mietwohnung erreichen zu können.

Das Sie ein berechtigtes Interesse an der Bestellung eines Nachlasspflegers haben, können Sie dadurch belegen, dass Sie dem Nachlassgericht den Mietvertrag vorlegen. Auch wenn der Vermieter nur die Miete einfordern oder sonstige Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen möchte, kann eine Nachlasspflegschaft beantragt werden. Der Antrag muss beim Nachlassgericht des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen gestellt werden. In dem Antrag sollte der Aufgabenkreis „Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses“ genannt werden, da dann ein Gerichtskostenzuschuss entfällt. Eine öffentliche Zustellung der Kündigungserklärung gegenüber dem unbekannten Erben wird überwiegend für unzulässig gehalten. Von daher bleibt Ihnen nur der oben genannte Weg.

Rat für Mieter

Können wir einen Handlauf einfordern? Vor dem Eingang unseres Miethauses befindet sich ein nicht überdachtes Podest, zu dem zwei Stufen hinaufführen. Ein Handlauf fehlt. Gerade im Winter empfinden wir das als riskant. Die Hausverwaltung hat bislang nicht auf unseren Antrag reagiert. Detlef L.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Zunächst haben Sie Anspruch darauf, dass im Winter vom Vermieter bzw. dessen Beauftragten ordentlich Schnee gefegt und Eis beseitigt wird. Dazu ist der Hauseigentümer nach dem Berliner Straßenreinigungsgesetz verpflichtet. Bei Unterlassen des Winterdienstes steht Ihnen ein Mietminderungsrecht zu, und Sie können diese Ordnungswidrigkeit beim zuständigen Bezirksamt anzeigen. Anspruch auf Nachrüstung eines Handlaufes haben Sie hingegen mietrechtlich nicht. Der Eingangsbereich ohne Handlauf entspricht der bei Mietvertragsabschluss gegebenen Sollbeschaffenheit der Mietsache. Für Altbauten gibt es auch keine bauordnungsrechtliche Nachrüstungspflicht (vgl. § 85 Bauordnung von Berlin). Zu erwägen wäre aber die Installation des Geländers auf Kosten der betreffenden Mieter, die ihren Anspruch aus § 554 a BGB gelten machen. Danach ist der Vermieter verpflichtet, baulichen Veränderungen und sonstigen Einrichtungen zuzustimmen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder des Zugangs zu ihr erforderlich sind. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur verweigern, wenn sein Interesse (einschließlich des berechtigten Interesses anderer Mieter im Haus) an einem unveränderten Zustand des Gebäudes die Interessen an einer behindertengerechten Nutzung überwiegt. Ergibt die Abwägung, dass der Vermieter den baulichen Änderungen zustimmen muss, kann er diese Zustimmung allerdings davon abhängig machen, dass der Mieter eine zusätzliche Sicherheit leistet.

Rat für Eigentümer

Sind Verwaltergebühren haushaltsnahe Dienstleistungen? Mir gehört eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, und ich würde gern diese Kosten unter Berufung auf § 35a EStG geltend machen. Es soll ein Muster- Revisionsverfahren anhängig sein. Wie ist der letzte Stand der Dinge? Hans-Jörn D.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

In dem von Ihnen genannten Paragrafen § 35a EstG sind die haushaltsnahen Dienstleistungen gesetzlich geregelt. Nun mag man unterstellen, dass das Bundesfinanzministerium seinen Ermessensspielraum durchaus wahrnehmen kann, um weitere Tätigkeiten diesen steuerbegünstigten, haushaltnahen Dienstleistungen zuzuordnen. Die Möglichkeit besteht tatsächlich und wird in Einzelfällen auch genutzt, da dieser Begriff gesetzlich nicht näher bestimmt ist. Verwalterverbände klagen seit Jahren gegen die ihrer Meinung nach herrschende steuerliche Diskriminierung der Verwalter gegenüber Handwerkern und anderen Dienstleistern.

Nach Ansicht des Ministeriums werden aber Verwaltergebühren und Aufwendungen, bei denen eine Gutachtertätigkeit im Vordergrund steht, auch weiterhin nicht begünstigt. Wie auf dieser Grundlage eine steuerliche Anerkennung beim Finanzamt erfolgreich geltend gemacht wurde, wie einige Miteigentümer Ihnen gegenüber behaupten, unterliegt wohl dem Steuergeheimnis und ist nicht zu kommentieren. Der Bundesfinanzhof hat in den beiden oben aufgeführten Verfahren am 20. März 2014 seinen Ermessensspielraum genutzt und entschieden, dass auch Dienstleistungen außerhalb der Grundstücksgrenzen (VI R 55/12 Winterdienst, VI R 56/12 Anschluss Wasser/Abwasser an das öffentliche Netz) steuerermäßigend anerkannt werden.

Einen Bezug zu den Verwaltergebühren ist den Urteilen allerdings nicht zu entnehmen. Insoweit kann ich Ihnen hier keine Hoffnung machen.