Gastkolumne

Gründe für ein Veto

André Kilian ist Teamleiter bei der STRABAG RPS, einem der größten WEG-Verwalter Berlins

Warum muss der Verwalter einem Wohnungskaufvertrag zustimmen? Die Antwort lautet zumeist: „Weil es in der Teilungserklärung so geregelt ist.“

Der Sinn der Verwalterzustimmung liegt darin, unerwünschte Erwerber von der Eigentümergemeinschaft fernzuhalten. Allerdings sind die Möglichkeiten, die eine Versagung rechtfertigen, beschränkt. Der Verwalter muss dafür einen wichtigen Grund haben (§ 12 Absatz 2 Satz des Wohneigentumsgesetzes WEG). Dazu sind konkrete Anhaltspunkte erforderlich: beispielsweise dass der Erwerber aufgrund seiner wirtschaftlichen und/oder persönlichen Verhältnisse nicht beabsichtigt oder unfähig ist, seine Pflichten als Eigentümer zu erfüllen beziehungsweise die anderen Eigentümerrechte zu beachten. Mögliche Versagungsgründe sind demnach etwa die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung oder bekannte schlechte Zahlungsmoral.

Um seiner Pflicht zu genügen, muss der Verwalter bei unbekannten Personen die Bonität überprüfen. Meist geschieht dies anhand einer Selbstauskunft, die vom Erwerber mit der Unterschrift zu versehen ist. Fällt diese Bonitätsprüfung aufgrund der erteilten Auskünfte positiv aus, steht der Erteilung der Verwalterzustimmung nichts im Weg.

Falls doch, bleibt der Wohnungskaufvertrag entsprechend § 12 Absatz 3 WEG solange unwirksam, bis die notwendige Zustimmung erteilt ist. Das Grundbuchamt wird in diesem Fall den Eigentumsübergang erst dann in das Grundbuch eintragen, wenn die Verwalterzustimmung laut § 29 Absatz 1 der Grundbuchordnung in notariell beglaubigter Form vorliegt.

Viele sind der Meinung, dass die zusätzlichen Kosten für die Vergütung des Verwalters und des Notars in einem ungleichen Verhältnis zu dem Nutzen der Verwalterzustimmung stehen. Das hat dazu geführt, dass seit der Novelle des WEG 2007 die Eigentümer mittels einfacher Mehrheit diese Veräußerungsbeschränkung in der Versammlung aufheben können (§ 12 Absatz 4 WEG).

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