Recht

Wenn die Wohnung schimmelt

Die Miete kann bei Mängeln gemindert werden

Ein sicherlich seltenes Szenario, aber nicht undenkbar: Im Winter ist das Wohnzimmer kalt wie ein Eiskeller, durch die Fenster zieht es wie Hechtsuppe, und im Flur gedeihen Schimmelsporen. Das sind gute Gründe, um die Miete zu mindern. Doch was ist erlaubt, und wie viel Geld ist im Spiel?

Um die Miete mindern zu können, muss ein den Gebrauch einschränkender Mangel an der Wohnung gegeben sein. „Der Mieter kann die Wohnung nicht nutzen wie er will und wie er es nach dem Mietvertrag erwarten darf“, fasst Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin zusammen. Zu den klassischen Mietminderungsursachen gehören undichte Fenster, eine kaputte Heizung in der kalten Jahreszeit und Schimmel in der Wohnung ebenso wie Krach von Nachbarn und Baulärm.

Wenn etwas davon vorliegt, sollte der Mieter den Eigentümer im ersten Schritt zügig über den Mangel informieren und ihm eine Frist zur Beseitigung setzen. Das kann über Telefon passieren, per E-Mail oder Brief. Fax oder Einwurf-Einschreiben sind gerichtsfest, sagt Mietrechtsanwalt Marcus Reidel aus München. Die eigentliche Mietminderung wird nicht gesondert angekündigt und erfolgt rückwirkend, wenn der Vermieter tatenlos bleibt.

Bis wann die Mängel behoben sein müssen, hängt wesentlich von der Beeinträchtigung ab. Eine kalte Heizung im Winter erfordert vom Vermieter sofortige Abhilfe. „Er muss auch am Wochenende einen Notdienst beauftragen“, sagt die Mietrechtsreferentin Inka-Marie Storm des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Ähnliches gelte für eingefrorene Leitungen.

Gütliche Einigung lohnt

Bei extremen Beeinträchtigungen – Schwarzschimmelbefall in der ganzen Wohnung etwa – können bis zu 100 Prozent der Miete gestrichen werden. Ansonsten kommt es auf den Einzelfall an. Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht den Mieter in der Pflicht, die Quote selbst einzuschätzen. Aus Gerichtsurteilen können Anhaltspunkte abgeleitet werden. So erlaubt eine kaputte Klingel drei bis fünf Prozent Mietminderung. Eine knackende Heizung, Warmwassertemperatur unter 40 Grad Celsius, fehlende Warmwasserversorgung, Belästigung durch übelriechende Nebelschwaden des Wäschtrockners schlagen mit zehn Prozent zu Buche. Sind alle Fenster undicht (Sommer und Winter) und entsteht dadurch eine ständige Feuchtigkeit, sind 50 Prozent erlaubt. Bei Krach wegen Bauarbeiten im Haus können es bis zu 60 Prozent sein, und ist die einzige Toilette nicht benutzbar, sind es sogar 80 Prozent.

Eine feste Quote birgt laut Inka-Marie Storm Konfliktstoff. Sie empfiehlt deshalb eine gütliche Einigung. Vor Gericht liegt die Beweislast beim Kläger. Mietern, die irrtümlich zu viel mindern, darf nicht automatisch die Wohnung gekündigt werden. Die Miete darf laut DMB nur für den Zeitraum gemindert werden, in dem der Mangel bestand.

Die Miete kann nicht gemindert werden, wenn ein Mieter die Wohnung in Kenntnis des Mangels übernommen hat. Ebenso geht es nicht bei vom Mieter selbst verschuldeten Mängeln, zum Beispiel einer kaputten Glühbirne. Der Vermieter sollte Wohnungsinteressenten auf Schäden aufmerksam zu machen, um späteren Beschwerden einschließlich drohender Mietminderung vorzubeugen. Sagt er das Beseitigen eines Mangels beim Einzug zu, wird das vertraglich festgehalten. Ignoriert er seine Zusage, greift das Recht der Mietminderung.