Haus

Eigenes Heim, fremder Boden

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Sabine Meuter

Man muss ein Grundstück nicht kaufen, sondern kann es auch pachten

Ein eigenes Haus auf fremdem Boden? Erbbaurecht macht dies möglich. Die Pachtverträge laufen in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren. Angesichts der mitunter hohen Grundstückspreise war und ist das für Familien mit kleinerem Einkommen oft die einzige Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren.

Meist sind es Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder Industrieunternehmen, die Boden verpachten. Dafür bekommen sie Jahr für Jahr einen Erbbauzins von aktuell vier bis fünf Prozent des Grundstückswerts.

Wichtige Fragen

Was passiert, wenn sich das Erbbaurecht dem Ende nähert? Das Erbbaurecht erlischt mit dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit. „Dazu bedarf es keiner weiteren Erklärung“, sagt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale in Hamburg. Wünscht der Nutzer des Grundstücks eine Verlängerung, sollte er frühzeitig mit dem Grundstückseigentümer das Gespräch suchen. „Die Verlängerung muss vor Ablauf im Grundbuch eingetragen sein, und das kann eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen“, sagt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer in Berlin. Nach Zeitablauf sei eine Verlängerung nicht mehr möglich, erforderlich wäre dann ein Neuvertrag.

Kann ein Erbbaurecht auch vorzeitig beendet werden? Ja, wenn sich der Nutzer während der Vertragszeit nicht an die Vereinbarungen hält. „Dieser sogenannte Heimfall kann eintreten, wenn der Nutzer längere Zeit mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug ist oder bei massiver Verwahrlosung des Grundstücks“, erläutert Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn. Außerdem kann der Vertrag einvernehmlich vorzeitig aufgehoben werden.

Was passiert mit dem Haus, wenn der Vertrag ausläuft? Das Haus ist Bestandteil des Grundstücks, auf dem es errichtet wurde. Läuft der Vertrag aus oder wird vorzeitig beendet, wird es per Gesetz Eigentum des Grundstückseigentümers, erklärt Petra Uertz. Als Ausgleich erhält der Nutzer allerdings eine Entschädigung entsprechend den getroffenen Vereinbarungen. Sie liegt bei mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes.

Laut Uertz ist in den Verträgen oft die Rede davon, dass die Entschädigung „angemessen“ sein muss. Damit es für die Nutzer bei Vertragsablauf kein böses Erwachen gibt, empfiehlt sie, die Höhe der Entschädigung beziehungsweise die Bemessungsfaktoren schon bei Vertragsabschluss zu vereinbaren.

Haben Hausbesitzer ein Vorkaufsrecht? In aller Regel gestehen sich beide Seiten gegenseitig Vorkaufsrechte zu. Bietet der Grundstückseigentümer seinen Boden dem Hausbesitzer zum Kauf an, hat Letzterer „keinen Einfluss auf den Preis oder sonstige Konditionen“, sagt Uertz. „Hier gelten die allgemeinen Regeln von Angebot, Nachfrage und Verhandlungsgeschick.“

Gibt es ein Recht auf Verlängerung des Erbbaurechts? Nein. Einen Anspruch auf Verlängerung hat der Nutzer nur dann, wenn das im Vertrag vereinbart wurde.