Neuregelungen

Was sich 2015 für Hausbesitzer ändert

Mietpreisbremse, Bauauflagen und neue Steuern bringen hohe finanzielle Belastungen

Das Jahr 2015 wird für viele Hausbesitzer ein Schicksalsjahr. Zwar gibt es kleine Steuererleichterungen, doch der Staat verlangt mit neuen Gesetzen, Bauvorschriften und Zwangssanierungen einen finanziellen Kraftakt. Zudem können Hauseigentümer in vielen Städten nicht mehr jede beliebige Miete für ihre Wohnungen verlangen. Dann sollen sie auch noch den Makler bezahlen. Und schließlich stehen staatlich verordnete teure energetische Sanierungen an. Wird modernisiert, können künftig nur noch zehn statt wie bisher elf Prozent der Kosten auf die Mieter umgelegt werden und – das ist neu– nur noch für die Dauer der Amortisationszeit. Hier gibt es aber noch keine gesetzlichen Entscheidungen.

Mietpreisbremse

So gut wie beschlossen ist eine staatlich verordnete Mietpreisbremse, die im ersten Halbjahr Gesetz wird. Dann dürfen die Mieten bei Neuverträgen nur noch höchstens zehn Prozent über dem Niveau des Mietspiegels der Kommunen liegen. Ausgenommen sind Neubauten und größere Modernisierungen. Das soll aber nur fünf Jahre in festgelegten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gelten.

Bestellerprinzip

Obwohl nur etwa die Hälfte der Neuvermietungen über einen Makler läuft, sorgt das geplante Bestellerprinzip für Furore. Nach dem Prinzip, wer die Musik bestellt, soll auch zahlen, müssen die Maklercourtagen vom Auftraggeber übernommen werde. Bislang war meistens der Mieter in der Pflicht, doch nun soll der Eigentümer zahlen.

Grunderwerb

Geschröpft werden Käufer von Wohneigentum in drei Bundesländern. Beschlossen ist die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von fünf auf 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen und dem Saarland. Die gleiche Erhöhung plant die rot-rote Landesregierung für Brandenburg. Mit der höheren Steuer wollen die Länder ihre Haushalte sanieren.

Energetische Sanierung

Wer künftig eine neue Heizung einbaut, Dach oder Wände dämmt oder alternative Energieerzeugung installiert, bekommt ab diesem Jahr mehr direkte Förderung und kann mehr Ausgaben als bisher von der Steuer absetzen. Allerdings nur zehn bis 25 Prozent der Kosten über zehn Jahre. Die Details stehen noch nicht fest. Dies gilt vorerst nur für selbst genutzte Immobilien. Geprüft wird noch, ob diese Förderung auch für vermietete Wohnungen und Häuser gelten könnte. Wer sich Expertenrat vor Ort holt, der kann ab März 60 statt bislang 50 Prozent der Kosten vom Staat zurückholen, die Höchstbeträge werden angehoben.

Dämmung

Hausbesitzer müssen ab 2015 die oberste Geschossdecke bestimmter Immobilien dämmen, wenn diese nicht Mindestanforderungen zum Wärmeschutz erfüllen. Das müssen sie bis Ende des Jahres umsetzen. Laut dem Bauherren-Schutzbund gilt die Regelung für Bestandsgebäude, die mindestens vier Monate jährlich normal beheizt werden. Gedämmt werden muss die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen oder wahlweise das Dach selbst. Ausgenommen sind Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die in ihrer Immobilie mindestens seit 1. Februar 2002 wohnen. Wer folglich ein Haus neu kauft, muss diese Regelung beachten und mit einer Sanierung rechnen. Der neue Eigentümer hat aber zwei Jahre Zeit, die Dämmung anzubringen. Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken – unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht.

Heizungsrohre

Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Eigentümer von Gebäuden dafür sorgen, dass bei Heizungsanlagen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen gedämmt sind. Ebenso gilt dies für Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, um die Begrenzung der Wärmeabgabe zu verringern.

Heizkessel

Die EnEv schreibt zudem vor, dass Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, ab 2015 in Gebäuden nicht mehr betrieben werden dürfen. Ausgenommen sind Niedertemperaturheizkessel und Brennwertkessel.

Rauchwarnmelder

In Baden-Württemberg und Hessen mussten bereits in bestehenden Gebäuden bis zum Jahreswechsel Rauchwarnmelder in Wohnungen eingebaut werden. Bis Ende 2015 ist dies nun bei Bestandsbauten in Bremen, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt Pflicht.

Kamine

Heizungen, die mit festen Brennstoffen wie Kohle oder Holz betrieben werden und vor dem 1. Januar 1995 errichtet worden sind, müssen zum 1. Januar 2015 außer Betrieb genommen werden, wenn sie die gültigen Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid nicht einhalten.

Schornsteinfeger

Der Schornstein muss regelmäßig gekehrt werden. Bis einschließlich 2013 konnten die Leistungen eines Schornsteinfegers in voller Höhe als Handwerkerleistung bei der Steuer abgezogen werden, erklärt der Bund der Steuerzahler. Ab dem Veranlagungszeitraum 2014 wird der Steuerbonus nur noch für Kehr-, Reparatur- und Wartungsarbeiten gewährt. Mess- und Überprüfungsarbeiten sowie Feuerstättenschauen durch den Schornsteinfeger sind nicht mehr begünstigt. Aus der Rechnung muss hervorgehen, welcher Betrag auf die steuerbegünstigten Kehr-, Reparatur und Wartungsarbeiten entfällt.

Messgeräte

Ab dem 1. Januar müssen alle neuen und erneuerten Messgeräte an die nach Landesrecht zuständige Behörde gemeldet werden. Die Anzeigepflicht betrifft alle Wasserzähler, Wärmezähler, Stromzähler und Gaszähler, die gewerblich zur Abrechnung von Nebenkosten genutzt werden.

Bauzinsen

Die Zinsen für Baugeld bleiben 2015 auf einem historisch niedrigen Niveau: Angehende Haus- und Wohnungskäufer dürfen im neuen Jahr mit weiterhin ausgezeichneten Finanzierungsbedingungen rechnen.

Preise und Mieten

Die Preise für Wohneigentum und die Mieten werden 2015 weiter steigen. 58 Prozent der befragten Unternehmen der Wohnungswirtschaft erwarten laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) steigende Preise ihrer Bestände. 52 Prozent erwartet steigende Mieten, 44 Prozent konstante Mieten und nur vier Prozent sinkende Mieten. Die Branchenunternehmen gehen davon aus, die Mieten weiter anheben zu können. „Nicht zuletzt im Zuge der Beruhigung teilweise heiß gelaufener regionaler Immobilienmärkte steigen die Kaufpreise selbst genutzten Wohneigentums inzwischen nur noch vergleichsweise moderat an“, prognostiziert die Deutsche Bundesbank. Ein Ende des anhaltenden Trends steigender Immobilienpreise sei jedoch nicht in Sicht.