Expertenrat

Nur Nichtraucher als Mieter?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Ist es rechtens, bei Neuvermietungen nur Nichtraucher im Vertrag zu akzeptieren? In unserem Mehrfamilienhaus werden alle Mieter von einem Raucher und dessen unangenehmen Zigarettengerüchen gestört, die ins Treppenhaus und die Wohnungen der anderen Mieter gelangen. Brigitte B.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Eine höchstrichterliche Entscheidung zur Wirksamkeit von Rauchverboten gibt es bisher nicht. Es ist aber davon auszugehen, dass Rauchverbote in Formularmietverträgen dann unwirksam sind, wenn sich das Verbot auf die Wohnung oder den Balkon bezieht und nicht nur auf Gemeinschaftseinrichtungen wie das Treppenhaus, den Keller oder den Dachboden.

Hinsichtlich der Gemeinschaftseinrichtungen ist ein Mieter wesentlich weniger schutzbedürftig als in seiner Wohnung, da sein Aufenthalt in diesem Bereich grundsätzlich nur von kurzer Dauer ist. Für die Gemeinschaftseinrichtungen dürften Sie also formularmäßig ein Rauchverbot verhängen, für die Wohnung aber nicht.

Anders kann es allerdings aussehen, wenn Sie individuell, also nicht formularmäßig, mit dem Mieter ein Rauchverbot im Mietvertrag vereinbaren. Rauchverbote, die in Individualverträgen enthalten sind, sind in der Regel wirksam, auch wenn sie den Wohnbereich betreffen. So hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall aus dem Jahre 2008 entschieden, dass sofern es keine untersagende feste Regelung zum Rauchen im Mietvertrag gibt, sich der Mieter nicht vertragswidrig verhält, wenn er in der Wohnung raucht. Diese Aussage in der Entscheidung des BGH implementiert zumindest, dass ein Rauchverbot per individuellem Vertrag vereinbart werden kann.

In dem zu entscheidenden Fall war in einem Mietvertrag nur mit Schreibmaschine ergänzt worden: „Bitte möglichst nicht rauchen.“ Diese Bitte stellte kein Verbot dar, sodass der BGH das auch nicht als Verbot gewertet hat.

Rat für Mieter

Wo darf ich meinen Rollator abstellen? Ich bin über 80 Jahre alt und benötige einen Rollator. Ich wohne seit über 50 Jahren im 2. Stock, wir haben einen Fahrstuhl, allerdings sind es im Erdgeschoss sechs Stufen ins Hochparterre zum Fahrstuhl. Ich kann den Rollator da nicht hochtragen. Susanne Z

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Sie sollten Ihren Vermieter auf Ihre persönliche Situation aufmerksam machen und ihn außerdem auch auf die einschlägige Rechtsprechung hinweisen. Danach ist ein Mieter berechtigt, einen Kinderwagen oder einen Rollator im Hausflur abzustellen, wenn er hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das Abstellen zulässt (BGH vom 10.11.2006 - V ZR 46/06 ).

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das Abstellen eines Rollstuhls im Treppenhaus zu verbieten, kann gegen die guten Sitten verstoßen und ist nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf nichtig (OLG Düsseldorf vom 12.12.1983 – 3 W 227/83). Denn zu den mietvertraglichen Rechten eines Wohnungsmieters gehört es, dass er ebenso wie die Mitbewohner des Hauses das Treppenhaus benutzen kann.

Von diesem Benutzungsrecht ist allerdings in gemeinschaftsverträglicher Weise Gebrauch zu machen. Demgemäß wird in vielen Hausordnungen geregelt, dass Fahrräder u.ä. nicht und Kinderwagen übergangsweise im Hausflur abgestellt werden können, wenn diese nicht den Durchgang versperren oder für ältere Bewohner eine Behinderung darstellen.

Ein Rollator ist jedoch nicht einem Fahrrad gleichzusetzen, denn es handelt sich dabei um eine rollende Gehhilfe für ältere Personen. In einem Mehrfamilienhaus muss Mietern, die auf Gehhilfen angewiesen sind, deshalb ein entsprechender Platz im Treppenhaus zum Abstellen von Rollatoren zur Verfügung stehen. Der betroffene Mieter muss das Gerät aber an dem geeigneten Platz zusammenklappen (LG Hannover vom 17.10.2005 - 20 S 39/05 ).

Rat für Eigentümer

Sind die Kosten nach dem Wohnungskauf gerecht aufgeteilt? Ich habe eine von drei gleich großen Wohnungen in einem Haus gekauft. Ist es rechtens, dass die Hausverwaltung im Wirtschaftsplan sämtliche Posten (bis auf die Heiz- und Wasserkosten) zu 45 Prozent mir auferlegt? Waldemar I.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Der hier dargestellte Sachverhalt kann nicht im vollen Umfang bewertet werden. Die Auszüge aus der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung sind in sich nicht schlüssig (Miteigentumsanteile MEA 45 Prozent bei drei gleich große Wohnungen?) und widersprechen darüber hinaus zumindest in Teilen der gängigen Praxis.

Das kann natürlich auch darin begründet sein, dass sie nicht den gesamten Kontext der vertraglichen Vereinbarung widerspiegeln. Unabhängig davon bezieht sich Ihre Frage auf die Rechtmäßigkeit des angewandten Kostenverteilungsschlüssels.

Im Wohnungseigentumsgesetz steht im Paragraph § 16 (2) dazu geschrieben: „Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Instandhaltung, Instandsetzung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.“

Sie haben nach den Angaben aus Ihrem Schreiben neben Ihrem Sondereigentum mit Vertragsunterzeichnung auch 45 Prozent Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum erworben, für die Sie nun die Kosten in diesem Umfang übernehmen müssen.

Es gibt jedoch auch noch diese Möglichkeit: Der vereinbarte Umlageschlüssel kann bei einer begründeten Ungleichbehandlung durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden. Die Abänderung des Umlageschlüssels ist nach § 16 Abs. 3 WEG möglich. Sie muss jedoch zwei Bedingungen erfüllen: Erstens muss sie transparent gestaltet sein, und zweitens darf sie auch nicht rückwirkend erfolgen.