Expertenrat

Darf ein Gläubiger pfänden?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen - unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Darf ein Gläubiger pfänden? Mein Mieter bezieht Leistungen nach dem SGB II. Ich erhalte als Vermieter die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen von der Agentur für Arbeit überwiesen. Ein Gläubiger hat nun den Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens gepfändet. Uta W.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Der Gläubiger darf in diesem Fall nicht pfänden. Betriebs- und Heizkostenerstattungen des Vermieters unterliegen nach der BGH- und bundessozialgerichtlichen Rechtsprechung nicht der Pfändung und Zwangsvollstreckung gegen einen Bezieher von Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II. Bei den Beziehern von ALG II werden durch den Sozialleistungsträger nach § 22 Abs. 3 S. 2 SGB II die Betriebskostenguthaben von den laufenden Mietzahlungen im Folgemonat abgezogen, ohne dass dies einer Aufrechnung bedarf. Wäre in diesen Fällen die Pfändung zulässig, bestünde für den Mieter die Gefahr, dass ihm ein Teil der Leistung zur Sicherung des Existenzminimums entzogen wird, wenn einerseits die Sozialleistungen gekürzt würden und anderseits der Vollstreckungsgläubiger auf das Betriebskostenguthaben zugreifen könnte, während gleichzeitig für den Kürzungsmonat die volle Miete geschuldet wird. Als Vermieter sind Sie Drittschuldner und müssen in einer Erklärung dem Gläubiger gemäß § 840 ZPO nur mitteilen, dass der Sozialleistungsträger das Betriebskostenguthaben mit der späteren Miete verrechnet hat. Zu weiteren Angaben sind Sie nicht verpflichtet.

Rat für Mieter

Was bedeutet angemessene Umlage von Modernisierungskosten? Ich wohne in einem Mietshaus mit fünf Wohnungen, wovon die Dachgeschosswohnung in zwei Einheiten geteilt ist. Eine bewohne ich. Meine Wohnung grenzt als einzige nicht an die modernisierte Fassade. Steffen G.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Gemäß § 559 Absatz 3 BGB sind die Kosten angemessen zu verteilen. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die gleichzeitig mehrere Wohnungen oder sogar alle Wohnungen eines Hauses betreffen, sind die umlagefähigen Kosten vom Vermieter angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, wobei der Vermieter nach billigem Ermessen zu entscheiden hat, § 315 BGB. Im Zweifel hat der Vermieter die Kosten auf die Wohnungen entsprechend der Wohnfläche aufzuteilen, er kann aber auch auf den unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung abstellen. Bei der Bestimmung des Verteilungsschlüssels gemäß den §§ 315, 316 BGB hat der Vermieter einen Entscheidungsspielraum unter Berücksichtigung der Interessen beider Mietvertragsparteien. Als billiger Verteilerschlüssel im Sinne des § 315 BGB kann das Verhältnis der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Wohnfläche zur Gesamtfläche in Ansatz gebracht werden (LG Berlin v. 22.10.2013 - 63 S 108/13). Mit diesem Verteilerschlüssel wird nämlich berücksichtigt, dass alle Mieter unmittelbar über die anteilige verbrauchsunabhängige Umlage der Heizkosten gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenVO profitieren.

Rat für Eigentümer

Was muss ich beim Verkauf meiner Gewerbeimmobilie unbedingt beachten? Ich habe 1994 zusammen mit einem Geschäftspartner eine Gewerbeimmobilie gekauft und möchte diese nun wieder verkaufen. Wie sollte man am besten bei einem Verkauf vorgehen? Michael H.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Gewerbeimmobilien unterliegen spezifischen Marktgesetzen. Der Verkauf ist anspruchsvoll und zeitintensiv. Deshalb ist es empfehlenswert, einen spezialisierten Gewerbemakler einzuschalten. Sie können damit auf dessen Verkaufserfahrungen und Kontakte zurückgreifen. Schließen Sie aber dazu unbedingt einen schriftlichen Vertrag ab, der auch die Bezahlung regelt. Wollen Sie den Verkauf selbst abwickeln, ist natürlich eine große Zahl von Interessenten, nicht zuletzt für die Höhe des Verkaufserlöses, von Nutzen. Wählen Sie unterschiedliche Plattformen und geben Sie in Ihren Inseraten neben dem Standort und der Größe der Immobilie unbedingt an, ob sie gegenwärtig vermietet ist und für welche Dauer der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Das ist für Kapitalanleger von entscheidender Bedeutung. Stehen die Gewerberäume zur freien Verfügung, ist es wichtig darzustellen, in welchem baulichen Zustand sie sich befinden, welche Instandsetzungsaufwendungen möglicherweise erforderlich werden und wofür die Immobilie grundsätzlich geeignet ist. Beim Verkauf sind neben dem Notarvertrag auch steuerliche Besonderheiten zu beachten.