Finanzierung

Der Staat ist Preistreiber Nummer eins

Für Grundeigentümer steigen laufend die Steuern und Abgaben, auch Mieter sind betroffen

– Joseph Meyer* ist eigentlich ganz gut im Rechnen. Der studierte Betriebswirt lebt mit seiner Frau und fünf Kindern in einer hessischen Kleinstadt in einem Einfamilienhaus und hat immer alle Kosten für seinen Familienhaushalt gut durchgeplant. Bis ihm der Staat buchstäblich einen Strich durch die Rechnung machte.

Meyer zahlte für das Haus jedes Jahr 390 Euro Grundsteuer – bis zum Jahr 2009. Nachdem die Familie aber immer größer wurde, baute er an und vergrößerte das Haus um 50 auf 220 Quadratmeter. Die Gemeinde musste daraufhin den Messwert für die Grundsteuer neu berechnen. „Das war auch soweit in Ordnung“, so Meyer. Die Überraschung kam dann mit dem Änderungsbescheid: Künftig sollen die Meyers stolze 916 Euro zahlen – ein Aufschlag um 135 Prozent. Dabei war die Wohnfläche doch nur um 30 Prozent größer geworden.

Im ganzen Bundesgebiet halten sich finanzschwache Gemeinden seit einigen Jahren über die Grundsteuer schadlos. Teilweise gibt es Aufschläge wegen komplizierter und veralteter Berechnungsmethoden – wie bei den Meyers –, teilweise wird einfach der Steuersatz erhöht, um klamme Kassen zu füllen. Das spüren nicht nur Hauseigentümer, sondern auch die Mieter, denn diese Steuerart kann auf die monatlichen Betriebskosten umgelegt werden. Allein in diesem Jahr steigen die Grundsteuern im Durchschnitt laut Deutschem Städtetag um drei Prozent. 2013 gab es bereits einen Aufschlag um 3,3 Prozent auf zwölf Milliarden Euro.

Ideen für immer neue Abgaben

Grundsteuern sind jedoch nur einer der vielen Preistreiber für Eigentümer und Mieter. Der Staat dreht auch an vielen anderen Stellen an der Wohnkosten-Schraube. Seitdem etwa die Bundesländer über die Grunderwerbsteuer verfügen dürfen, die bei jeder Transaktion fällig wird, herrscht ein Wettrennen um den höchsten Steuersatz. Nordrhein-Westfalen erhöht im nächsten Jahr die Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent und verteuert damit jeden Hauskauf um viele Tausend Euro. Politiker bringen immer neue Abgaben ins Spiel, etwa eine Schlagloch-Abgabe in Schleswig-Holstein oder eine nachträgliche Wertsteigerungs-Abgabe in Berlin.

Auf der anderen Seite steigen die Anforderungen an die energetische Ausstattung neuer Häuser. Die nächste Stufe der Energie-Einsparverordnung (EnEV) im Jahr 2016 wird jeden Neubau um acht Prozent verteuern, schätzen Experten. Unter dem Strich ist der Staat als Steuereintreiber einerseits und als Bauleiter andererseits der mit Abstand größte Kostentreiber bei Kauf und Miete. Im Bundes-Schnitt übertrifft er die Preisanstiege, die durch niedrige Zinsen und hohe Nachfrage in Ballungsräume entstehen, deutlich.

Eine Berechnung des Pestel-Instituts in Hannover zeigt: Von 2010 bis 2018 steigen die Einnahmen aus Grundsteuer und Grunderwerbsteuer in Deutschland um sagenhafte 40 Prozent. Das sei sogar noch konservativ gerechnet, da zwar die geplanten Erhöhungen der Grunderwerbsteuer, nicht aber die anstehenden Grundsteuer-Anhebungen eingerechnet seien, sagt Institutsleiter Matthias Günther.

Der direkte Vergleich der Entwicklung von Häusern, Mieten und Steuern zeigt: Von 2010 bis 2013 stiegen die Kaufpreise um 10,4 Prozent, die Mieten um knapp vier Prozent. Die Wohn-Steuereinnahmen stiegen dagegen um mehr als 25 Prozent. Selbst wenn man die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer, die ja nur einmalig anfällt, wie ein Investor auf die nachfolgenden zehn Jahre verteilt, liegen die staatsbedingten Wohnkosten weit vorne.

Verbände und Marktexperten warnen mittlerweile immer lauter, hohe Steuern einerseits und Regulierung durch technische Vorschriften andererseits würgten den Markt ab und machten das Wohnen immer teurer. „Die Politik beklagt steigende Wohnkosten und ist selbst der größte Kostentreiber – bei den Energiesteuern und bei der Grund- und Grunderwerbsteuer“, sagt Rolf Kornemann vom Eigentümer-Verband Haus & Grund.

Die Gemeinden allerdings haben oft keine Wahl. Teure Finanz-Versprechen aus der Vergangenheit und ein schneller Strukturwandel haben die Kassen geleert und viele Städte unter Finanz-Schutzschirme der Länder gezwungen. Erhält eine Gemeinde aber bestimmte Länder-Zuweisungen, muss sie per Gesetz die Hebesätze erhöhen, mit denen die Immobilienwerte über Umwege multipliziert werden, um am Ende die Grundsteuer zu errechnen.

„Die in jüngster Zeit zu beobachtenden starken Hebesatzerhöhungen einzelner Kommunen sind ein untrügliches Alarmsignal dafür, dass die Schere zwischen starken und strukturschwachen Städten und Gemeinden weiter ausein-andergeht“, sagt Stephan Articus vom Deutschen Städtetag.

Schon seit vielen Jahren wird um eine Reform der Grundsteuer gerungen, doch Länder und Kommunen sowie Nord und Süd können sich nicht auf ein Verfahren einigen. Sollte es tatsächlich eines Tages zu einer Reform kommen, rechnen Beobachter allerdings nicht damit, dass der Fiskus unter dem Strich auf Einnahmen verzichtet. Im Gegenteil: Insbesondere ältere bebaute Grundstücke könnten dann von einer weiteren Erhöhungs-Welle betroffen sein.

Damit die Städte besser und schneller auf Wohnungsknappheit reagieren können, schlagen Ökonomen vor, allein die Grundstücksfläche und nicht die Bebauung zu besteuern. Das könne dafür sorgen, dass Bauland in stark gefragten Regionen schneller bebaut würde, schätzt Reiner Braun, Vorstandsmitglied des Beratungsunternehmens Empirica. Bei der Erwerbsteuer dagegen sieht nichts nach einer Reform aus. Zum Hintergrund: Bayern verlangt zurzeit 3,5 Prozent, Berlin dagegen sechs Prozent.

Für Immobilienkäufer ist dies – neben dem Makler – der größte Kostenblock. „Aus der Theorie der optimalen Besteuerung folgt, dass man am höchsten dort besteuern sollte, wo man nicht ausweichen kann. Insofern ist die Immobilie ideal“, sagt Braun.

*Name ist geändert, der Beispielfall ist dem Bund der Steuerzahler bekannt