Expertenrat

Wer zahlt die Dachreparatur?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss ich das Guthaben verzinsen? Ich habe die Betriebskostenabrechnung für 2012 erst 2014 vorgenommen anstatt bis Ende 2013. Die Abrechnung endet mit einem Guthaben für den Mieter. Dieser verlangt jetzt, dass ich das Guthaben verzinse und ihm einen höheren Betrag auszahle. Jan. H.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Nein, Sie sind nicht verpflichtet, das Guthaben des Mieters zu verzinsen. In den Fällen, in denen die Betriebskostenabrechnung, wie in Ihrem Fall, nicht fristgerecht erstellt wird, wird auch ein sich eventuell ergebendes Guthaben des Mieters nicht fällig. Vor diesem Hintergrund scheitert auch ein Verzinsungsanspruch des Mieters. Der BGH hat bereits im Jahr 2012 entschieden, dass in diesen Fällen kein Verzinsungsanspruch besteht. Der BGH hält die Anwendung des § 288 Abs. 1 S. 1 BGB, in dem die Voraussetzung für die Zahlung von Verzugszinsen geregelt ist, nicht für gegeben. Die unmittelbare Anwendung scheidet aus, weil diese eine Geldschuld voraussetzt, die aber erst mit Erstellung der Abrechnung entstanden ist. Bis zu diesem Zeitpunkt schuldet der Vermieter nur die Abrechnung. Der BGH hat auch ausgeführt, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter bei Wahrung seiner Interessen nicht schutzlos ist. In den Fällen, in denen die Betriebskostenabrechnung ausbleibt, könnte ein Mieter weitere Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückhalten und bei beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung der geleisteten aber noch nicht abgerechneten Vorauszahlungen verlangen.

Rat für Mieter

Was kann ich tun, dass mir der Vermieter gegen Rechnung Kopien zukommen lässt? Ich möchte einen besseren Überblick über die Kosten gewinnen. Der Vermieter ist jedoch der Meinung, alles sei richtig, belegt mir trotz mehrerer Aufforderungen aber nichts. Was raten Sie mir? Sylvia K.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Falls Sie Zweifel an der Höhe der abgerechneten Kosten haben, sollten Sie Einsicht in die Abrechnungsbelege verlangen: Entweder Sie vereinbaren mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung einen Termin zur Einsicht in die Originalbelege. Darauf haben Sie einen Rechtsanspruch. Oder Sie bitten Ihren Vermieter oder Verwalter, Ihnen Kopien der Belege, die Sie überprüfen wollen, zuzusenden. Einen Rechtsanspruch auf Zusendung der Kopien haben sie im freifinanzierten Wohnungsbau jedoch grundsätzlich nicht (BGH v. 13.9.2006 - VIII ZR 71/06). Nur im Sozialen Wohnungsbau gibt es einen gesetzlich verankerten Anspruch des Mieters auf Übersendung von Belegkopien (§ 29 Abs. 2 NMV). Ein Anspruch auf Übermittlung von Fotokopien kommt außerhalb des Sozialen Wohnungsbaus ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Das ist der Fall, wenn diese Räume weit entfernt sind (Verkehrsweg mehr als anderthalb Stunden). Steht Ihnen ein Anspruch auf Zusendung der Kopien zu, müssen Sie vorab bis zu 0,26 Euro pro Kopie als Kostenersatz anbieten.

Rat für Eigentümer

Wer zahlt die Dachreparatur? Ein umgestürzter Baum hatte das Dach unseres Hauses erheblich beschädigt. Uns wurde vom Grünflächenamt zugesagt, dass wir den Schaden ersetzt bekommen. Das Bezirksamt lehnte jedoch jetzt die Erstattung der Schadensrechnung ab. Adelheid C.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Für den Grundstücks- und in diesem Fall den Baumeigentümer besteht nach §§ 823 und 836 BGB eine allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat für die Kontrolle der Verkehrssicherheit von Bäumen entsprechende Verwaltungsvorschriften erlassen, in der die notwendigen Pflichtaufgaben zur Baumkontrolle beschrieben sind. Selbst durch regelmäßige Kontrollen lassen sich allerdings Gefahren, die von einem Baum ausgehen können, nicht vollständig ausschließen. Mögliche Schädigungen sind aber von Fachleuten in der Regel frühzeitig erkennbar. War nun durch die dargestellte extreme Schieflage eines Teils des Baumes eine Schädigung voraussehbar? Diese Frage kann nur von einem neutralen Baumgutachter beantwortet werden, den Sie u.a. im Internet oder auf den Gelben Seiten (31 x in Berlin) finden. Bewertet er den Schaden so, wie es auch offensichtlich der Mitarbeiter des Grünflächenamtes getan hat, sollten Sie die Entscheidung des Bezirksamtes anfechten und dazu in Widerspruch gehen. Sofern Sie keine Rechtsmittelbelehrung vom Bezirksamt erhalten haben, können Sie in einer Frist von einem Jahr (§ 58 VwGO) widersprechen.

So erreichen Sie uns: Telefon: 2591 – 0 Post: Berliner Morgenpost, Immobilienredaktion, Kurfürstendamm 21–22, 10874 Berlin Mail: immobilien@morgenpost.de