Modellprojekt

Büros werden zu Wohnungen

Die Umwandlung leerer Firmengebäude in Apartments könnte helfen, den Wohnungsmarkt in Metropolen zu entspannen

So sieht ein sterbender Stadtteil aus: Stockwerk auf Stockwerk nichts als Leerstand, Unkraut sprießt durch den Asphalt der Parkplätze, und der Wind treibt Papierfetzen über den verdorrten Rasen. Frankfurt-Niederrad galt in den 1960er-Jahren als die Bürostadt der Zukunft. Renommierte Architekten wie Egon Eiermann schufen markante Hochhäuser wie etwa den auf trichterförmigen Betonpfeilern emporragenden Olivetti-Turm. Was in der deutschen Wirtschaft Rang und Namen hatte, ließ sich im neuen Quartier am Rand der Mainmetropole nieder. Dann begann der Niedergang.

Neue Bürotürme in Frankfurts Innenstadt und am Flughafen machten Niederrad seit Ende der 1990er-Jahre immer mehr Konkurrenz. 2009 war die Leerstandsrate im Quartier auf 30 Prozent gestiegen. „Heute sind es gefühlte 70 Prozent“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. „Der Bürostandort ist zwar noch nicht klinisch tot, aber komatös.“

Das soll sich nun ändern. Ein Notfallteam aus der Immobilienwirtschaft ist angetreten, um den Stadtteil wieder attraktiver zu machen. „Von der Bürostadt zum lebendigen Quartier“ lautet das Motto der Standortinitiative Neues Niederrad, kurz SINN genannt, die der Projektentwickler Eckart von Schwanenflug und Detlef Hans Franke von der Marketinggesellschaft FuP initiiert haben. Die Idee: Leere Büros sollen zu Wohnungen umgebaut werden und Tausenden Menschen eine neue Heimstatt bieten.

Blaupause für den Gesamt-Markt?

Was derzeit in Frankfurt geschieht, wird von Immobilieninvestoren und Stadtplanern im ganzen Land aufmerksam verfolgt. Denn die geplante Konversion des Bürostandorts könnte eine Blaupause sein für den übrigen deutschen Markt. Gerade in den Metropolregionen führt der Trend zum urbanen Leben zu Engpässen am Wohnungsmarkt, treibt die hohe Nachfrage Kaufpreise und Mieten in die Höhe. Wo Gewerbeflächen ungenutzt sind, wäre die Umwandlung in Wohnraum eine echte Option, die Lage am Markt zu entspannen.

Ein erstes Vorhaben am Musterstandort Niederrad ist bereits abgeschlossen: Für 15,4 Millionen Euro wurde vor vier Jahren ein 15-stöckiger Büroturm an der Lyoner Straße 19 nach Plänen des Frankfurter Wohnarchitekten Stefan Forster entkernt und in ein attraktives Hochhaus mit 98 Wohnungen umgewandelt. Nach dem Testlauf geht es nun in die heiße Phase: „Der Bebauungsplan für den ersten Abschnitt ist vor zwei Wochen vom Frankfurter Rat verabschiedet worden“, sagt David Roitman, Vorsitzender von SINN und Geschäftsführer der Frankfurter Immobiliengesellschaft Access Tower Grundbesitz. Damit sei der Startschuss gefallen, um in den kommenden Jahren durch Umbauten 2000 neue Wohnungen entstehen zu lassen. Sobald der zweite Bebauungsplan auf den Weg gebracht ist, werden noch einmal halb so viele Wohnungen hinzukommen. „Am Ende wird ein modernes Quartier mit 3000 Wohnungen für 6000 Menschen stehen“, sagt Roitman.

Nicht nur in Frankfurt sind Wohnungen knapp, während gleichzeitig zahlreiche Bürogebäude seit Jahren keine Nutzer mehr finden. „Im Ostteil Berlins stehen etliche der nach der Wiedervereinigung hochgezogene Gewerbetürme leer“, sagt Catella-Researcher Beyerle: „In Hamburg sind die Büroquartiere in der City Süd und in der City Nord von Leerstand geplagt.“

Welche Ausmaße der Leerstand an den Büromärkten in deutschen Metropolen hat, zeigt eine jüngste Studie: Insgesamt stehen an den zwölf größten deutschen Bürostandorten fast 8,2 Millionen Quadratmeter leer – genug, um daraus 102 500 Wohnungen mit je 80 Quadratmetern zu machen.

Zwar sind längst nicht alle derzeit leer stehenden Bürogebäude dauerhaft unvermietbar. „Viele davon sind modern genug, um bald wieder einen Mieter zu finden, oder können für vergleichsweise geringe Beträge so modernisiert werden, dass sie wieder marktfähig sind“, sagt Beyerle. Doch je länger ein Büroturm leer steht, desto lauter klingt für ihn die Sterbeglocke.

Erlesene Luxusapartments

Noch vor einigen Jahren wollten die meisten Stadträte nichts wissen von der Konversion von Büro- in Wohnflächen. Wohnen in Gewerbegebieten – da schien Ärger programmiert: Autoverkehr, Lärmbelästigung – zu hoch wurde die Gefahr eingeschätzt, neue Anwohner könnten eines Tages gegen die Nutzer der restlichen gewerblich genutzten Objekte juristisch zu Felde ziehen. Doch diese Ansicht wandelt sich, seit Wohnungen in den Großstädten zu einem immer knapperen Gut werden.

Mit der Konversion von Gewerbeimmobilien in Wohnungen sind Projektentwickler und Architekten längst vertraut. Allerdings waren es in der Vergangenheit vor allem ehemalige Kasernen und Industrieobjekte, die in Wohnungen umgewandelt wurden. Bestes Beispiel dafür aus jüngster Zeit ist das einstige Fernheizkraftwerk in der Münchner Müllerstraße, das bis Ende 2013 nach Plänen des renommierten Berliner Architektenbüros Léon Wohlhage Wernik zum neuen Vorzeigequartier Münchens umgebaut wurde: The Seven. Für die erlesenen Luxusapartments zahlten Käufer Toppreise. Das teuerste Penthouse mit 700 Quadratmeter großer Dachterrasse erstand ein Pharmaunternehmer für 14 Millionen Euro.

In Niederrad ist nicht teurer Luxus, sondern bezahlbarer Wohnraum geplant. Wobei „bezahlbar“ in Frankfurt nicht billig ist, wie das Beispiel des jüngsten Projekts der AGB Wohnungsbaugesellschaft zeigt. Sie errichtet für rund 38 Millionen Euro auf dem ehemaligen Areal des Bahn-Landwirtschaftsvereins am Rande der Bürostadt 134 Wohnungen und eine Kindertagesstätte. Die Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 130 Quadratmetern sollen für rund elf Euro kalt pro Quadratmeter vermietet werden. Dafür sollen die Nebenkosten gering sein.