Expertenrat

Modernisierung dulden?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss mein Mieter die Modernisierung dulden? Mit meinem Mieter habe ich schon vor Jahren eine unbefristete Indexmiete vereinbart. Die Wohnung verfügt noch über Ofenheizung. Ich möchte nunmehr die Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme ersetzen. Ich würde die Maßnahme auch im Einzelnen ankündigen, aber eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht durchführen. Constanze M.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Sie haben einen Duldungsanspruch gegen den Mieter. Diesem steht nicht entgegen, dass Sie eine Indexmiete vereinbart haben und Ihnen deshalb eine Mieterhöhung wegen Modernisierung verwehrt ist. Die Duldungspflicht wäre nur dann zu verneinen, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einem Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben aber bei dieser Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht. Dass dem Vermieter bei Vereinbarung einer Indexmiete verwehrt ist, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung oder nach Vergleichsmietensystem durchzuführen, bedeutet nicht, dass Modernisierungsmaßnahmen nicht geduldet werden müssen. In Ihrem Fall muss der Mieter die Maßnahme dulden, und da Sie keine Mieterhöhung durchführen wollen, liegen Sie hier auf der rechtlich richtigen Seite. Sie sind allerdings berechtigt, aufgrund der zu duldenden Modernisierung vom Mieter die entsprechenden Betriebskosten für die Maßnahme, hier die Heizung, zu verlangen. Der BGH hat im Jahre 2007 entschieden, dass ein Mieter die aufgrund einer zu duldenden Modernisierung neu eingeführten Betriebskosten zu zahlen hat.

Rat für Mieter

Wie können wir uns gegen die regelmäßige Erhöhung der Kaltmiete wehren? Wir wohnen in einer genossenschaftlichen Dachgeschosswohnung, die 1991 nachträglich auf das bestehende Haus aufgestockt wurde. Seit dem Einzug vor fünf Jahren wird uns jährlich die Kaltmiete erhöht. Laut Aussage der Genossenschaft findet der Berliner Mietspiegel hier keine Anwendung. Mirco F.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Sie wohnen offensichtlich in einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Sozialwohnung, bei der die Anschlussförderung weggefallen ist. Um die bei Auslaufen der Grundförderung eintretende erhebliche Steigerung der Mietbelastung allgemein tragbar zu halten, wurde früher die so genannte Anschlussförderung gewährt. Der Senat von Berlin hat jedoch seit 2003 sukzessive den Wegfall der Anschlussförderung für einen Teil der Berliner Sozialwohnungen beschlossen. Auch nach Wegfall der Anschlussförderung gilt eine Wohnung aber weiter als öffentlich gefördert, mit der Folge, dass der Vermieter die Kostenmiete verlangen kann. Bei Mieterhöhungen stellt der Berliner Mietspiegel hier also keine rechtliche Begrenzung dar. Anders als bei Gewährung von öffentlicher Anschlussförderung ist die Kostenmiete aber unsubventioniert und liegt deshalb erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht geförderten Wohnraum. Nach den Mietausgleichsvorschriften 2011 (ABl. 2011, Seite 2345) gibt es auf Antrag für Betroffene unter bestimmten Voraussetzungen bei Mieterhöhungen Mietausgleich. Nähere Informationen erhalten Sie bei der Investitionsbank Berlin (IBB). Die Infohotline der IBB für Mieter ist 030 2125-2660.

Rat für Eigentümer

Was muss ich als Nacherbe bedenken und welche Rechte habe ich? Ich bin vor einem Monat als Nacherbe eines Einfamilienhauses eingetragen worden. Wann dürfte ich das Haus mit dem Vorerben gemeinsam verkaufen? Ist dabei das Thema Spekulationsfrist zu bedenken, oder gilt das nur für gekaufte Objekte und nicht geerbte Häuser? Welche anderen Faktoren sind beim Verkauf zu bedenken? Wolfgang B.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass zu rein steuerliche Aspekten in der Beantwortung Ihrer Frage nicht Stellung bezogen werden kann. Richtigerweise gehen Sie bei der Ausgangslage davon aus, dass beide Erben, nämlich Vor- und Nacherbe gemeinsam den Willen bekunden, das Grundstück/Gebäude zu veräußern. Denn nach BGB § 2112 darf der Vorerbe nicht zu Lasten des Nacherben über ein zur Erbschaft gehörendes Grundstück verfügen, ebensowenig Schenkungen vornehmen. Bebaute Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile wie auch nicht selbst genutzte Wohnungen oder Teileigentum unterliegen den Regelungen, die für das private Veräußerungsgeschäft gelten und den Zehn-Jahres-Zeitraum umfassen, innerhalb dessen sie errichtet, ausgebaut oder erweitert worden sind.

Haben Sie das Haus geerbt, ist dabei der vorherige Anschaffungszeitpunkt durch den Erblasser maßgebend. Das gilt auch bei einer Schenkung. Ist der Erblasser oder Schenkende länger als die nach der gesetzlichen Behaltefrist von zehn Jahren Eigentümer der Erbmasse, unterliegt der Verkauf nicht der „Spekulationsfrist“. Wurde er erst innerhalb dieser zehn Jahre Eigentümer, haben Sie die Restlaufzeit mit übernommen und zu beachten.