Gastkolumne

Nicht rechtsfähig

Hans Georg Kranz ist Geschäftsführer der Strabag RPS, einer der größten WEG-Verwalter Berlins

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wohnt nicht immer unter einem Dach. Manchmal auch unter zwei oder noch mehr Dächern. Je mehr Baukörper zu einer Anlage vereint sind umso komplizierter wird es, die Verwaltungsangelegenheiten unter Dach und Fach zu kriegen. Die Gemeinschaftsordnung kann Untereigentümergemeinschaften zulassen – mit eigenen Beschlussfassungs- und Kostenverteilungsregelungen. Dies ist sinnvoll, wenn die Häuser unterschiedliche Kosten verursachen – wie bei Anlagen, die einen Mix aus Alt- und Neubauten darstellen. Aber: Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig. Sie bleiben Teil der Gesamtgemeinschaft. Sie haben keine originär-eigenen, sondern abgeleitete Satzungs- und Organisationsbefugnisse, sind daher weder prozess- noch parteifähig.

Dies musste eine Untergemeinschaft feststellen, die einen säumigen Miteigentümer auf Hausgeldrückstände in Höhe von über 20.000 Euro verklagte. Das Landgericht Frankfurt am Main erkannte per Urteil vom 14. März 2013, dass eine nichtexistente Partei keine Prozesshandlungen vornehmen könne (2/13 T 90/12). Ein Urteil entfaltet demnach keine Rechtswirkung. Nach Abweisung der Klage wurde die Untergemeinschaft zur Erstattung der den Beklagten entstandenen Kosten verurteilt. Dagegen legte sie sofort Beschwerde ein – mit dem Hinweis, dass sie nicht teilrechtsfähig sei.

In dem Fall hatte aber die Untergemeinschaft selbst geklagt – ohne sich auf ihre rechtliche Nichtexistenz zu berufen. Daher musste sie schlussendlich auch für die gegnerischen Anwaltskosten aufkommen. Ein sachkundiger Fachverwalter hätte die unnötige Klage verhindern können. Er hätte die Angelegenheiten, zumindest beratend, unter Dach und Fach haben müssen!

Nächste Woche: Vor Gericht siegen und dennoch zahlen!?