Expertenrat

Ist ein Gerätehaus erlaubt?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss der Mieter seine Möbel wegräumen? Mein Mieter hat mir in seiner Wohnung einen Mangel angezeigt, der auch tatsächlich besteht. Es handelt sich um eine Feuchtigkeitsstelle an der Wand. An der Wand stehen auch Möbel. Ich möchte den Mangel beseitigen. Der Mieter müsste also insoweit „Baufreiheit“ schaffen, damit meine Handwerker die Arbeiten durchführen können. Klaus B.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Die Frage der Schaffung der Baufreiheit stellt immer wieder einen Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern dar. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nur verpflichtet ist, Ihnen den Mangel anzuzeigen und Sie beziehungsweise Ihre Handwerker zur Beseitigung des Mangels in die Wohnung zu lassen. Er ist aber darüber hinaus nicht zur aktiven Mitwirkung verpflichtet, sondern nur zur Duldung der Mangelbeseitigung. So hatte das LG Berlin schon im Jahr 2008 entschieden.

Die Mangelbeseitigung ist eine Instandsetzung und daher duldungspflichtig. Die Duldungspflicht beschränkt sich beim Mieter auf ein passives Stillhalten. Sie müssen somit als Vermieter im Zuge der Instandsetzungsarbeiten selber für die Ab- und Umbauarbeiten sorgen, wobei der Mieter die Durchführung der Mängelbeseitigung aber in keinem Fall behindern darf.

Alternativ könnte der Mieter von Ihnen auch Aufwendungsersatz dafür verlangen, dass er die Möbel wegräumt, also für den Zeitaufwand. Ebenso sind Sie verpflichtet, nach der Mängelbeseitigung den alten Zustand dann auch wieder herstellen, also die Möbel wieder zurechtzurücken. Alternativ könnte der Mieter von Ihnen auch für die Aufwendungen beziehungsweise Kosten, die er für die Wiederherstellung des alten Zustands aufwendet, in angemessenem Umfang eine Erstattung verlangen. Was angemessen ist, ist im Einzelfall zu entscheiden. Einzelne Gerichte halten 7,50 Euro pro Stunde für angemessen. Dieser Wert ist aber keine feste Größe.

Rat für Mieter

Wann dürfen die Fenster im Treppenhaus geöffnet werden? In unserem Mehrfamilien Haus lassen einige Mieter die Flurfenster Tag und Nacht geöffnet. Das geht auch wochenlang so, ohne dass sich jemand darum kümmert. Dadurch kühlt das Treppenhaus sehr aus, energetisch ist das wenig sinnvoll. Uns stört das, aber wir wollen nicht ständig „Streife gehen“ und die Fenster wieder schließen. Eva K.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Sie können nicht verlangen, dass die Fenster dauerhaft abgeschlossen werden. Schon mietrechtlich wäre ein dauerhaftes Verschließen der Treppenhausfenster unstatthaft. Denn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache umfasst auch die Befugnis des Mieters, das Fenster im Hausflur zum Lüften zu öffnen (AG Altena v. 9.2.1990 - 2a C 261/89; AG Elmshorn v. 25.1.2013 - 51 C 180/12 ).

Der Wohnungsmieter im Mehrparteienhaus muss darüber hinaus die Möglichkeit haben, die Außenfenster im Treppenhaus in Gefahrensituationen zu öffnen (AG Oberhausen v. 15.11.1994 - 32 C 376/94). Aber auch bauordnungsrechtlich müssen die Treppenhausfenster zu öffnen sein. Die Regelung des § 35 Absatz 8 der Berliner Bauordnung, wonach Treppenräume an Außenwänden in jedem Geschoss Fenster einer bestimmten Mindestgröße haben müssen, die geöffnet werden können, soll gewährleisten, dass im Brandfall ohne Verzögerung oder Verletzungsgefahr Lösch- und Brandgerät durch die Fenster hereingenommen werden kann und Personen ein weiterer Rettungsweg eröffnet wird (OVG Berlin v. 22.5.2002 - OVG 2 S10/02 ).

Andererseits haben die Mieter des Hauses selbstverständlich einen Anspruch darauf, dass das Treppenhaus nicht unnötigerweise auskühlt. Sie sollten ihren Vermieter daher auffordern, ein entsprechendes Schreiben an alle Mieter des Hauses zu versenden, mit dem Hinweis, dass die Treppenhausfenster in der kalten Jahreszeit bei Geruchsbelästigungen nur kurzzeitig geöffnet werden dürfen.

Rat für Eigentümer

Wie viele Eigentümer müssen dem Weg und dem Gerätehaus zustimmen? Eine Miteigentümerin unserer Wohnanlage möchte einen 80 Zentimeter breiten und etwa 15 Meter langen Weg zum Komposthaufen. Ebenso wünscht sie dort ein etwa 20 Quadratmeter großes Holzgerätehaus. Ich mache mir Gedanken darüber, ob das schon bauliche Veränderungen sind. Susanne H.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Es ist nach Ihrer Fragestellung davon auszugehen, dass beide dargestellten Vorhaben allen Eigentümern zu Gute kommen sollen und die betreffende Grundstücksfläche sich im Gemeinschaftseigentum ohne vereinbarte Sondernutzungsrechte befindet. Grundsätzlich liegt eine bauliche Veränderung dann vor, wenn der Zustand von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen oder deren optischer Eindruck verändert wird und damit die Maßnahme zur dauerhaften Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums führt.

Das Aufstellen eines Gerätehauses ist aus diesem Grunde eindeutig eine bauliche Veränderung. Alle Wohnungseigentümer, die über das im § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus davon beeinträchtigt sind, müssen diesem Vorhaben also zustimmen. Wird die Allstimmigkeit nicht erreicht, ist der Beschluss zumindest anfechtbar, aber damit nicht von vorn herein ungültig.

Auch der gewünschte Weg ist streng genommen eine bauliche Veränderung, da zumindest der optische Eindruck der Gemeinschaftsfläche nachhaltig verändert wird. Da dieser Weg allerdings dem Nutzen aller Eigentümer dienen soll und vermutlich einen bereits vorhandenen und unbefestigten „Trampelpfad“ ersetzen wird, könnte das Vorhaben auch nach § 15 Abs.1 WEG als neue Gebrauchsregelung definiert werden.

Die Wohnungseigentümer können dann dieser Regelung für den geänderten Gebrauch des Gemeinschaftseigentums nach § 15 Abs. 1 WEG mit Mehrheitsbeschluss zustimmen.