Expertenrat

Küche bei Umzug ausbauen?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Muss der Mieter seine Katze abschaffen? Ich habe meinem Mieter die Katzenhaltung erlaubt. Er schafft es aber nicht, seine Katze aus anderen Wohnungen fernzuhalten. Der Nachbarmieter beschwert sich bei mir, dass die Katze ständig in seine Wohnung läuft, er aber unter einer Katzenallergie leidet und mich bittet, dies zu unterbinden. Ansonsten droht er mir eine Mietminderung an. Petra C.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Der Mieter, der sich belästigt fühlt, hat sich zu Recht an Sie gewandt. Mieter können vom Vermieter verlangen, dass dieser auf den Mitmieter einwirkt, um Belästigungen durch dessen Katze zu vermeiden. Wenn ein Mieter die Wohnung vertragsgerecht gebraucht, also bspw. seine Tür oder sein Fenster öffnet, und es dann durch äußere Umstände zu Beeinträchtigungen kommt, nämlich eindringen der Katze des Mitmieters, dann kann der Mieter vom Vermieter Unterlassung verlangen, wenn diese Beeinträchtigung entweder vom Vermieter verursacht worden ist oder der Vermieter Einfluss auf die Verursachungsquelle nehmen kann. Wenn die nachbarschaftliche Katze ständig in die Wohnung des Mieters eindringt, ist ohne Zweifel davon auszugehen, dass es sich um eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Nutzung der Wohnung handelt, zumal der andere Mieter unter einer Katzenallergie leidet. Sie müssen als Vermieter somit auf den Katzenhalter einwirken und diesen auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verklagen, wenn er nicht freiwillig dafür sorgt, dass die Katze nicht mehr zum Nachbarn läuft.

Jeder vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache findet dort seine Grenzen, wo die Rechte von Mitmietern nicht nur unerheblich beeinträchtigt werden. So kann trotz Erlaubnis der Katzenhaltung Unterlassung verlangt werden. Da sich durch das Eindringen der Katze in die Wohnung des Mitmieters der Wohnwert der Mietsache für den Nachbarn mindert, wäre dieser zu einer Mietminderung berechtigt.

Rat für Mieter

Muss ich die Küche ausbauen? Nach zehn Jahren muss ich aus persönlichen Gründen aus meiner gemieteten Wohnung ausziehen. Ich hatte tapeziert, Laminat gelegt und eine Küche eingebaut. Im Mietvertrag steht: Die eingebrachte Küche ist nicht Bestandteil der Mietvertrages. Weiter heißt es: Der Mieter nimmt die Wohnung unrenoviert und ist nicht verpflichtet, bei Auszug zu renovieren. Gisela G.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein

Verlangt der Vermieter die Beseitigung der Einbauküche bei Vertragsende, ist dies kein Problem der Schönheitsreparaturen. Vielmehr ist ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich gemäß § 546 BGB verpflichtet, von ihm vorgenommene Veränderungen der Mietsache auf Verlangen des Vermieters wieder zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen (sog. „Rückbau“). An der Rückbauverpflichtung ändert sich grundsätzlich nichts dadurch, dass der Vermieter der Installation von Einrichtungen seinerzeit zugestimmt, auf den Rückbau aber nicht ausdrücklich verzichtet hat. Unterlässt der Mieter den Rückbau, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Ist die Entfernung der Einrichtungen nach Beendigung des Mietverhältnisses nur mit erheblichem Kosten- und Arbeitsaufwand möglich, so setzt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters allerdings eine Fristsetzung und detaillierte Leistungsanforderung nach §§ 280, 281 BGB voraus (BGH v. 10.7.2002 - XII ZR 107/99). Die Rückbauverpflichtung kann ausnahmsweise dann entfallen, wenn es sich um auf Dauer angelegte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen handelt, die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden können und deren Entfernung die Wohnung in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde (LG Berlin v. 11.12.1998 - 63 S 240/98 ). Ob letzteres für ihre Einbauküche anzunehmen ist, kann ohne Inaugenscheinnahme von hieraus nicht beurteilt werden.

Rat für Eigentümer

Wie kann man die Mieterin in die Schranken weisen? Wir haben eine Mieterin im Haus, die sich kaum nach Vorgaben richtet. Sie stellt Blumen hin, wo es nach Beschluss der ET-Versammlung nicht zulässig ist, hat ein verbotenes Stromkabel im Keller gelegt und hält trotz Verbots einen Hund in der Wohnung. Die Verwaltung kümmert sich nicht. Was können wir machen? Heinz D.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin)

Das geschilderte Problem mit der Mieterin in Ihrem Haus ist leider kein Einzelfall. Geben Sie aber bitte nicht die alleinige Schuld dem Verwalter, es sei denn, er ist auch der Mietenverwalter dieser Eigentumswohnung. Sie müssen selbst das Heft des Handelns in die Hand nehmen und haben bereits viel zu lange dem Treiben zugesehen.

Ihnen stehen dabei zwei Möglichkeiten zur Verfügung. Im ersten Fall machen Sie Ihre Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gegen den vermietenden Eigentümer geltend (s .auch Urteil des LG Hamburg, Urteil vom 24.04.2013). Das sollten Sie aber nur dann tun, wenn der vermietende Eigentümer auf Ihre bisherigen Bemühungen nicht reagiert und keinen mäßigenden Einfluss auf den Mieter nimmt oder nehmen will.

Im zweiten Fall können Sie auch direkt gegen den Mieter oder in Ihrem Fall gegen die Mieterin vorgehen. Sie verlangen von ihr als Störer die Beseitigung der Missstände und klagen auf Unterlassung, da Sie in der Nutzung Ihres Eigentums nach § 1004 Abs.1 BGB beeinträchtigt werden. Dieses Recht der Klage steht jedem einzelnen Eigentümer und auch der Gemeinschaft zu. Es schließt auch die Problematik der Hundehaltung mit ein, wenn diese laut Mietvertrag nicht gestattet ist. Wurde allerdings, entgegen der Festlegungen in der Gemeinschaftsordnung oder rechtskräftiger Beschlüsse, die Hundehaltung mietvertraglich geregelt und somit also gestattet, werden Sie hierbei auch einen Kompromiss eingehen müssen.