Rückzahlungsplan

Die besten Strategien, einen Kredit zu tilgen

Eigenheimfinanzierung hin oder her – der Jahresurlaub von drei Wochen muss sein.

Der gehört für viele ebenso zum Lebensstandard wie der wöchentliche Kinobesuch. Wer versucht, bei Gewohnheiten Abstriche zugunsten einer schnelleren Rückzahlung des Immobilienkredits zu machen, läuft Gefahr, dass die Lust aufs Eigenheim in Frust umschlägt. „Die Tilgungsrate sollte nur so hoch gewählt werden, dass der Lebensstandard beibehalten werden kann“, rät der Finanzökonom Helmut Weigt vom Verband Wohneigentum.

Wie hoch konkret die monatliche Rate ausfällt, das hängt vom individuellen Einkommen ab. Die Mindesttilgung liegt bei einem Prozent. Wenn genügend finanzieller Spielraum da ist, sollten künftige Immobilienbesitzer sich das historische Zinstief zunutze machen und die Tilgung erhöhen. „Wer zwei bis drei Prozent pro Monat tilgt, hat sein Darlehen schneller abbezahlt“, sagt Julia Topar vom Bundesverband deutscher Banken in Berlin. Spätestens mit Beginn des Rentenalters sollte der Immobilienkredit komplett abbezahlt sein.

Angesichts des Zinstiefs bietet es sich aus Sicht von Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen an, die Zinsen lange festzuschreiben. Auf diese Weise könnten Immobilienbesitzer länger von den Minizinsen profitieren. Üblich sind Zinsbindungszeiträume von zehn oder 15 Jahren, möglich sind aber auch bis zu 20 Jahre.

Veränderbare Zinsbindung

Der Tilgungsplan sollte so flexibel wie möglich gestaltet werden. „Das gilt aber nur, wenn dies nicht mit Zusatzkosten wie Zinsaufschlag oder Änderungsgebühren verbunden ist“, erklärt Helmut Weigt. Verbraucher sollten darauf achten, dass der Tilgungssatz und damit die Zahlungsrate während der Zinsbindung veränderbar sind. Damit könnte bei finanziellem Engpass die Rate gesenkt oder bei steigenden Einkommen die Zahlungsrate erhöht werden.

Ein Immobilienkredit wird in aller Regel über Jahrzehnte hinweg abbezahlt. In dieser Zeit kann sich viel tun. Zum Beispiel kann der Immobilienbesitzer erben. „Für solche Fälle kann sich eine Sondertilgungsoption lohnen“, sagt Verbraucherschützer Scherfling. Üblich sind Optionen von fünf Prozent Extratilgung des ursprünglichen Kredits pro Jahr, bei einigen Instituten sogar bis zu zehn Prozent. Jedoch lassen sich Banken die Möglichkeit einer Sondertilgung bezahlen, da diese Option bei dem Kreditinstitut zusätzliche Refinanzierungskosten verursacht.

Die Laufzeiten splitten

Den Kredit kündigen darf der Immobilienbesitzer nach zehn Jahren. Eine Kündigung zu einem früheren Zeitpunkt ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich – und zwar dann, „wenn die Immobilie verkauft oder eine Umschuldung mit höherem Kreditbetrag vorgenommen wird“, sagt Scherfling. In solchen Fällen hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

„Man sollte durchrechnen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung günstiger ist, als das Darlehen abzubezahlen“, sagt Topar. Scherfling weist auch auf den Vorteil einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren hin. „Mit Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung des Kredits kann das Darlehen mit Frist von sechs Monaten gekündigt werden“, sagt Scherfling. Ab dann dürfe die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Der Kredit kann auch gesplittet werden. Zunächst wird eine kurze Laufzeit mit hoher Tilgung, eine mittlere Laufzeit mit weniger Tilgung und der Rest mit einer geringen Tilgung vereinbart. Topar: „So können Darlehensnehmer von den niedrigen Zinsen profitieren.“ Es kann sinnvoll sein, nach Ablauf der zehn Jahre das Darlehen in einen günstigeren Kredit umzuschulden. In jedem Fall sollte man erst einen genauen Überblick über die eigenen Finanzen haben und sich dann entscheiden. „Auf keinen Fall überstürzt kaufen.“