Krisengefahr

Warnsignale vom Immobilienmarkt

Die Furcht vor einem Abschwung wächst. Einige Experten entwerfen bereits Krisenszenarien

– Die konjunkturellen Aussichten für Deutschland und Europa trüben sich gerade wieder ein. „Die Gefahr einer Rezession ist durchaus ernst zu nehmen“, sagt Ferdinand Fichtner, Konjunkturexperte des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). „Die Weltkonjunktur verliert an Fahrt, die Entwicklung ist in vielen Ländern fragil, darunter in Italien und Frankreich. Hinzu kommt, dass der Konflikt zwischen Russland und der Ukraine und die Krisenherde im Nahen Osten die Investitionen wohl zusätzlich empfindlich dämpfen werden.“

Minus 0,2 Prozent Wachstum im zweiten Quartal, noch ist es eine Wachstumsdelle, doch von Monat zu Monat könnte die Gefahr eines länger anhaltenden Abschwungs größer werden – mit Folgen für den deutschen Immobilienmarkt. Betroffen sind vorerst nur die Gewerbeimmobilien – Bürotürme, Logistikparks, Shopping Center und Hotels. Bremsspuren gibt es im Wohnungsmarkt.

Während die Preise für Eigentumswohnungen in den Metropolen noch ansteigen, verlangsamt sich das Mietpreiswachstum. In einigen Städten stagnieren die Mieten sogar. „In vielen Topstädten scheint der Mietpreiszyklus vorübergehend seinen Höhepunkt überschritten zu haben. Mit Mietrückgängen ist aber nicht zu rechnen“, berichtet Andrew M. Groom vom Maklerhaus JLL. Die Mieten im teuersten deutschen Markt München haben nach jüngster JLL-Analyse zum ersten Mal in einem Halbjahr seit 2010 stagniert.

Der Anstieg der Kaufpreise in den Großstädten liege im Vergleich zu den Mietpreisen bis zu dreimal höher. „Zunehmend koppelt sich die Kaufpreis- von der Mietpreisentwicklung ab“, sagt Groom. Im Markt für Eigentumswohnungen werde eine zyklische Preisberuhigung immer wahrscheinlicher. „Die Frage ist nur, wann sie einsetzt.“

Das internationale Maklerhaus Savills hat für die Gewerbeimmobilien schon ein Krisenszenario entworfen: „Die gute Nachricht: Immobilien würden gegenüber anderen Anlageklassen nochmals an Attraktivität gewinnen. Zudem würde die Risikoaversion voraussichtlich wieder steigen, sodass Core-Immobilien (Verwaltung, Management) und Immobilien in Deutschland in der Anlegergunst weiter zulegen würden“, sagt Andreas Wende, Investmentchef bei Savills Deutschland. „An den hiesigen Vermietungsmärkten wäre im Falle eines längeren konjunkturellen Abschwungs mit einem Nachfragerückgang zu rechnen, wobei die Einzelhandelsmärkte am wenigsten, die Bürovermietungsmärkte am stärksten betroffen wären.

Investoren warten ab

Entscheidungen über eine Anmietung großer Flächen würden bei steigender Unsicherheit über die Entwicklung möglicherweise zurückgestellt, was sich spätestens im nächsten Jahr im Flächenumsatz widerspiegeln würde.

Das Zusammenwirken aus gestiegener Nachfrage und schwächerer Vermietung würde dazu führen, dass sich der Investmentmarkt weiter von den Fundamentaldaten entfernt. „Noch ist das Szenario einer längerfristigen konjunkturellen Eintrübung nicht eingetreten – die Immobilienmarktakteure sollten die mit einer solchen Entwicklung verbundenen Chancen und Risiken aber im Blick haben“, empfiehlt Savills-Analyst Matthias Pink. Ein konjunkturell bedingter Nachfragerückgang bei Büroflächen käme zu einem Zeitpunkt, zu dem die Bau- und Projektentwicklung gerade deutlich angestiegen ist. Die Folge wäre ein langsamerer Abbau des Leerstands, aber auch ein geringeres Mietwachstum. „Ein Zusammenwirken dieser Entwicklungen hätte zur Folge, dass der Investmentmarkt den Vermietungsmärkten noch weiter davonliefe – die Überhitzungsgefahr stiege“, heißt es in einer Savills-Studie. „Wir sind ja nicht unabhängig von der Realwirtschaft“, begründet Wende die Möglichkeit dieses Krisenszenarios. „Die Immobilienwirtschaft ist mit ihren Produkten auf Gedeih und Verderb von der Situation in den Unternehmen abhängig. Ist die Auftragslage schlecht, werden weniger Immobilien gebaut und angemietet. Die aktuelle Konjunktursituation ist nicht gerade Anlass für Optimismus. Die Krisenherde in der Ukraine und im Nahen Osten gefährden auch die wirtschaftliche Entwicklung in unserem Land“, sagt Wende. „Investitionen werden zurückgestellt, Stellen nicht neu besetzt und Umzüge verschoben. Weil die Unternehmen auf die Kostenbremse treten, wird der Vermietungsmarkt deutlich leiden. Dass die Umzugsbereitschaft sinkt, ist noch nicht so dramatisch, weil sich der Neubau in Grenzen hält. Doch die abwartende Haltung vieler Investoren wird die Bau- und Immobilienbranche treffen.“ Er hoffe nicht, „dass unser Krisenszenario eintritt, doch mit jedem Monat, in dem Konjunkturbarometer wie der Ifo-Index negativ sind, wächst die Wahrscheinlichkeit eines Abschwungs in der Immobilienwirtschaft“.

Andreas Schulten vom Analysehaus Bulwien Gesa, sieht da nicht so schwarz. „Seit gut anderthalb Jahren gehen wir von einem Wachstum von 1,8 Prozent in Deutschland aus, vielleicht müssen wir in diesem Jahr etwas nach unten revidieren, jedoch sind die derzeitigen Klagelieder und Abgesänge auf die deutsche Wirtschaft oder die Immobilienkonjunktur das Gegenteil der zu hochgejubelten Wirtschaft aus dem Frühjahr.“ Schulten sieht zwar auch, dass die Erwartungen von einem hohen Niveau zurückgingen, jedoch könne man daraus noch keinen ablesbaren Trend für die Konjunktur und die Immobilienwirtschaft ausweisen. Nach Konjunktureinschätzung werde es nur zu marginalen Veränderungen kommen. Jede weitere Krise im Osten verstärke jedoch die Suche nach einem sicheren Hafen. Schulten: „Noch mehr Leute wollen (irrational) ihr Geld in jetzt schon hohe Kaufpreise einbringen. Die zehnjährige Bundesanleihe liegt nun unter einem Prozent. Wo wollen sie sonst ihr Geld anlegen, wenn ihnen Aktien zu volatil sind? Der Run auf Sicherheiten und Core-Immobilien wird mehr verstärkt, anstatt dass er abrupt endet.“

DIW-Branchenexperte Konstantin A. Kholodilin sieht für die Immobilienbranche keine Krisengefahr: Die reale BIP-Wachstumsrate werde in Deutschland 2015 höher als im laufenden Jahr sein. Das DIW habe ein Wachstum von zwei Prozent im nächsten Jahr vorhergesagt. „Das ist viel höher als das reale Wachstum 2012/2013, die Periode einer stetigen Steigerung der Immobilienpreise“, sagt der DIW-Forscher. „Die Rezession ist nur ein Risikoszenario, nicht die Prognose. Auch bei einer Abschwächung auf ein Prozent Wirtschaftswachstum wird die Entwicklung am Immobilienmarkt nicht betroffen.

Mietrenditen sinken

Das Krisenszenario ist heute deutlich realistischer als noch vor sechs oder zwölf Monaten“, urteilt dagegen Professor Tobias Just von der Universität Regensburg. „Die Commerzbank und die Deutsche Bank haben ihre Wachstumsprognosen nach unten geschraubt, und da Revisionen häufig schrittweise erfolgen, halte ich es für sehr gut möglich, dass weitere Abwärtsrevisionen folgen.“ Der Ifo-Index sei sogar vier Mal gesunken. Just rechnet aufgrund der hohen Nachfrage und entsprechender Einstiegspreise mit einem weiteren Rückgang der Mietrenditen. „Das erhöht das Rückschlagspotenzial in Zukunft, da man implizit auf noch stärkeres Mietwachstum setzt.“ Die Immobilienmärkte könnten vorübergehend tatsächlich als „relativer Gewinner“ hervorgehen – wie in den letzten Jahren. „Doch dies ist nur geborgte Ruhe, denn die Aufräumarbeiten könnten dann später nur umso größer ausfallen, wenn irgendwann die Zinsen wieder zu steigen beginnen.“