Gastkolumne

Verwalter wechsle dich

Hans Georg Kranz ist Geschäftsführer der Strabag RPS, einem der größten WEG-Verwalter Berlins

Aus Verwalter X wird plötzlich Verwalter Y. So wie es bei Wirtschaftsunternehmen zu Fusionen kommt, ergeht es ab und an auch Verwaltergesellschaften. Doch was bedeutet eine Verschmelzung für die Wohnungseigentümer, die von Verwalter GmbH X zu Verwaltung GmbH Y „gewechselt werden“?

Dies fragte sich auch der Bundesgerichtshof. In seiner Entscheidung vom 21. Februar 2014 befasste er sich mit der Frage, ob bei einer Verschmelzung einer juristischen Person, welche als Verwalterin für eine Eigentümergemeinschaft tätig war, die Organstellung und der Verwaltervertrag auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen (BGH V ZR 164/13). Die Richter bejahten – jedoch setzten sie die Voraussetzungen für die Kündigung des Schuldverhältnisses niedrig an.

Für die Praxis könnte dies bedeuten, dass zukünftig von Verschmelzungen von Verwaltergesellschaften eher abgeraten wird. Bisher war das Thema in der Rechtsprechung sehr unterschiedlich betrachtet worden. So ging man teilweise davon aus, dass die Verwalterposition höchstpersönlicher Natur sei und den Eigentümern eine nicht von ihnen bestellte Rechtsperson nicht gegen ihren Willen aufgedrängt werden dürfe. Jene Stimmen, die sich für einen automatischen Übergang auf den neuen Rechtsträger aussprachen, erhielten durch das Urteil nun Rückendeckung.

Die Argumentation: Wird die Verwaltung einer juristischen Person übertragen, ist kein höchstpersönliches Rechtsverhältnis gegeben. Somit steht bei der Dienstleistung auch nicht eine bestimmte natürliche Person im Fokus. Außerdem spricht sich das Umwandlungsgesetz eher für die Kontinuität von Rechtsverhältnissen und eben nicht für deren Erlöschen aus. Des Weiteren gilt, dass der Dienst als Verwalter nicht auf Dritte „übertragen“ wird, sondern dieser in eine andere Rechtsperson umgewandelt wird. Der Senat vertrat die Auffassung, dass es für die Kündigung von dem weiterhin bestehenden Vertrag eines wichtigen Grundes bedarf. Hierfür reiche die Verschmelzung nicht aus. Gleichfalls seien an die Unzumutbarkeit keine hohen Anforderungen zu stellen, diesbezüglich genüge jede nicht unerhebliche nachteilige Änderung in der Zusammenarbeit.

Nächste Woche: Verkauf der Instandhaltungsrücklage