Expertenrat

Wie wird abgerechnet?

Vermieter, Mieter und Eigentümer fragen – unsere Experten antworten

Rat für Vermieter

Wann sind Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter bei beendeten Mietverhältnissen verjährt? Wenn der Mieter beispielsweise die Wohnung nicht ordnungs- gemäß hinterlassen hat oder ich einen Schaden- ersatzanspruch wegen Beschädigung geltend machen will, muss ich das in relativ kurzer Zeit machen. Ich habe von sechs Monaten gehört. Ist dies richtig oder sogar verlängerbar? Michel S.

Sabine Degen, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen:

Die Ansprüche fallen unter die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten gemäß § 548 BGB. Demnach verjähren auf Seiten des Vermieters Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache innerhalb von sechs Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt in diesem Fall mit dem Zeitpunkt des Auszugs des Mieters, also mit Rückgabe der Wohnung. Gemäß § 202 BGB ist aber auch eine Erschwerung der Verjährung zulässig. Dadurch kann also die sechsmonatige Verjährungsfrist für Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache modifiziert werden. Die Vereinbarung kann vor oder nach Beginn der Verjährung und auch als Vertrag zu Gunsten Dritter abgeschlossen werden. Auch eine abgelaufene Verjährungsfrist kann einvernehmlich verlängert werden. Ein unverjährbarer Anspruch kann nicht der Verjährung unterworfen werden, wie zum Beispiel der Mängelbeseitigungsanspruch, den der Mieter gegen den Vermieter hat. Die Wirksamkeit der Vereinbarung unterliegt § 307 BGB. Am sichersten ist eine individuelle Vereinbarung zwischen den Parteien. Es gibt daher die Möglichkeit, die Frist für Ersatzansprüche des Vermieters abweichend von § 548 BGB auf ein Jahr nach Rückgabe der Mietsache per Vereinbarung Vertrag zu verlängern.

Rat für Mieter

Wie wird genau abgerechnet? In meinem Mietvertrag steht, dass Wasser, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Verwendung von Zwischenzählern, der Betrieb einer eigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage zu den abrechenbaren Betriebskosten gehören, ebenso die Wartung der Geräte. Wird nach BGB § 556 oder nach Heizkostenverordnung gerechnet? Michael G.

Frank Maciejewski, Sprecher beim Berliner Mieterverein:

Die Frage, welche Kosten abgerechnet werden dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung. Für ältere Verträge gilt die unwesentlich andere Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Die Heizkostenverordnung enthält für Heizkosten und Warmwasser die gleichen Formulierungen. Darüber hinaus gebietet die Heizkostenverordnung die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Es müssen also Heizkostenverteiler oder Wärmezähler vorhanden sein und die abgelesenen Werte in die Abrechnung einfließen. § 556 BGB enthält die allgemeinen Grundsätze für Wohnraum, dass ohne mietvertragliche Vereinbarung keine Betriebskosten vom Mieter gezahlt werden müssen. Innerhalb eines Jahres nach Ende der Ablesung muss abgerechnet werden, damit der Mieter Einwendungen ebenfalls innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung stellen kann. Die Betriebskosten sind nur auf die Mieter nur umlegbar, wenn sie wirtschaftlich gerecht sind. Bezüglich der Kosten für kaltes Wasser hat der Vermieter die Wahl, ob er diese Kosten bei den „kalten“ Betriebskosten unter „Wasserversorgung“ abrechnet oder bei den Warmwasserkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung (§ 2 Nr. 5 BetriebskostenVO Nr. 5a und ebenso § 8 Abs. 2 HeizkostenVO).

Rat für Eigentümer

Wer zahlt für die Herstellung unserer Zufahrt? Wir bewohnen ein Hammergrundstück und am Rand der Zufahrt stehen etwa 50 Jahre alte Fichten auf dem Grundstück unseres Nachbarn. Ihr Wurzelwerk drückt langsam unsere Platten auf unserer Zufahrt hoch. Wer zahlt die Kosten zur Beschneidung der Wurzeln und Begradigung der Platten, damit dann auch die möglichen Stolperfallen beseitigt sind. Paul G.

Peter Ohm, Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (Berlin):

Von einem Nachbargrundstück eingedrungene Wurzeln sind solange hinzunehmen, wie dadurch keine konkreten Beeinträchtigungen eintreten. Werden durch das Wurzelwerk Schäden verursacht, hat der Geschädigte einen Beseitigungsanspruch. Das OLG Karlsruhe hat in seinem Urteil vom 27.05.2014 (12 U 168/13) das Selbsthilferecht zur Beseitigung von eingedrungenen Baumwurzeln unter der Voraussetzung bestätigt, dass durch die Wurzeln die Nutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigt wird. Das sei bereits dann der Fall, wenn die Wurzeln den Gebrauch des Grundstücks mehr als nur merklich behindern. Das Selbsthilferecht nach § 910 BGB schließt einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 nicht aus. Darüber hinaus kann der Geschädigte für den eingetretenen Schaden Schadensersatz nach § 823 BGB verlangen. Nach dem dargelegten Sachverhalt wären sie berechtigt, die Beseitigung der Wurzeln auf Kosten Ihres Nachbarn zu verlangen. Der Baumeigentümer hat seine Pflicht verletzt und muss dafür sorgen, dass keine Wurzeln in das Nachbargrundstück wachsen und eine Beeinträchtigung verursachen. Für die Beseitigung des Schadens können Sie gegenüber Ihrem Nachbarn einen Schadensersatzanspruch geltend machen.

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